房地产价格形成影响因素分析

孟闪

[摘要]在理解房地产价格概念及构成的基础上，分析影响房地产价格变化的一般因素、区域因素和个别因素，以及垄断对房地产价格的影响。

[关键词]房地产价格；影响因素；垄断

[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）29-0142-02

1房地产价格的概念

房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格。土地不完全是劳动产品，其价格具有双元性。一方面，土地物质，即土地本身或者说土地中纯自然的部分，具有特殊的价值——土地资源价值；另一方面，人们开发利用土地过程中投入的物化劳动和活劳动，具有与一般商品同等性质的——劳动价值。所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一。房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的价值量的货币表现。

2房地产价格的形成条件

房地产价格的形成需要具备3个条件：有用性、稀缺性、有效需求，三者共同作用产生价格。

（1）有用性在经济学上称为使用价值，房地产如果没有用，人们就不会花钱去购买或者租赁房地产，从而房地产也不会有价格。

（2）稀缺性是相对缺乏，一种物品如果数量丰富，能随时随地自由取用，比如空气，尽管对人们至关重要也不会有价格，因此，只有有用并稀缺，人们才肯付出代价去获得并使用它。

（3）有效需求是指人们不但愿意购买而且有能力购买，只有需要而无支付能力，或者虽然有支付能力但不需要，都不能使购买行为发生，从而不能实现价格。

房地产价格水平，是众多因素相互作用的结果。

3影响房地产价格的一般因素

一般因素是影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、市场因素、行政因素、人口因素、社会因素、国际因素等。

（1）经济发展形势。经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展，目前，房地产业已成为国民经济的支柱性产业，经济增长形势越好，进入房地产行业的资金明显增加，房价上涨的可能性就越大。

（2）货币供应量。我国金融市场不发达，房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持，货币供应量会影响房地产投资信贷规模。同时，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房价的上涨。

（3）利率的高低。房地产本身是一个高负债的行业，开发商的资产大部分是通过债务融资获得的，利率的高低决定了房地产开发商的融资成本，贷款利率降低，开发商就可以以较低的成本获得资金，而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的，开发商就会有相对可观的收益，因此贷款利率的高低势必会影响房地产的定价。同样，存款利率的高低也会影响房地产的需求，央行多次调低利率使实际活期存款利率接近于负值，这意味着消费者没有必要再把银行存款作为一种投资手段，应选择收益率比较有保证的投资品种，而房地产投资就为消费者提供了一个很好的投资机会。

（4）人民生活水平。居民可支配收入决定了其实际购买能力，进而决定了居民住房消费能力，城镇居民改善居住水平的愿望、可支配收入的增加刺激了对房地产的需求，从而在一定程度上推动了房价的上涨。

（5）消费者对房价的预期。房地产行业的景气程度会影响消费者的预期。在房地产行业景气时期，消费者会预期房价会进一步上涨，为了不愿在将来支付更多的货币来购买同样的商品房，那么会有更多的消费者选择现期购买，这样就使得对房地产的需求进一步扩大；在房地产行业不景气时期，消费者则会产生相反的预期，这样会使得对房地产的需求减少。

（6）土地制度与土地价格。土地制度对土地价格的影响非常大，如严禁转让土地的土地政策，可能使地租、地价根本不存在，而在允许地价存在的制度中，科学合理的土地制度和政策可以刺激土地利用者或投资者的积极性，形成合理的土地价格。地价是房地产成本的重要组成，其走势直接影响着房价，随着国民经济和城市建设的发展，尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地出让价格大幅上涨，势必对房地产价格产生影响。

（7）城市发展战略、城市规划、土地利用规划、特别是规划中的规定用途、容积率、建筑高度等指标对房地产价格有很大的影响。如在城市郊区，由于只能做农业用途，地价必然很低，而一旦被征收，政府允许改变用途，地价则会成倍上涨。

（8）人口因素。房地产的需求主体是人，人口数量和人口素质以及家庭规模等对房地产价格有很大的影响。人口数量增长，对房地产的需求必然增加，從而促使房地产价格上涨；人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，从而提高房地产价格。如果一个地区居民素质低，秩序欠佳，人们不愿居住，房地产价格必然低落。家庭规模变化，家庭小型化，导致住宅使用面积数额的变动，进而导致居住房地产价格的变化。

此外，国际经济状况、军事冲突、区域政治安定状况、社会治安程度、房地产投机等，以及交易主体的心理因素、房地产周围的环境因素等，都会对房地产价格产生影响。

4影响房地产价格的区域因素和个别因素

地区特性，对地区内的房地产价格有决定性的影响。

（1）繁华程度。商业集聚的经济效益主要源于单项交易活动的费用降低，交易费用的降低导致了中心商业区的形成，商业的规模等级越高，房地产的使用效益越高，价格相应越高。

（2）交通条件。区域的道路通达程度、公共交通的便捷程度以及对外交通的便利程度等交通条件良好时，房地产的使用效益较高，价格也高。

（3）基础设施。区域的生活设施和公用设施，如供电、供热、供气等设施，教育、医疗、商业等服务网点，与居民的正常生活和工作密切相关，设施齐备、服务等级高的房地产，价格也比较高。

个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。如土地的位置、地质、地形、地势、土地面积和形状、日照、风向、降水量、天然周期性灾害等，又如房屋的外观形象、结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、楼层、朝向、建造年代等，对房地产价格均有较大的影响。

5垄断与房地产价格形成

2001年开始推广实施的土地储备制度和2002年实施的土地招拍挂制度，决定了我国土地市场的卖方垄断特征。

在被垄断的房地产市场中，假定政府以不变成本提供土地，开发商竞争形成土地的价格，利用土地建造单位住房，对住房定价。在垄断市场中，房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问，他们会成为推动房价上升的主要动力。

如果开发商没有立即将已经落成的住宅出售，他们需要支付占有资金的成本和闲置的折旧成本。但由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响并不大。当住宅完工之后，开发商将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率成了房地产开发商增加利润的一个手段。可见，只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们还是很容易就把这些负担转嫁给购房者。

同时，房地产市场活跃会给地方政府带来更高的收入，各地方政府的财政收入很大一部分来自卖地所得资金及税收，用这笔资金来支持区域的经济建设。因此，地方政府乐于见到房地产涨价。

6结论

通过对影响房地产价格形成的因素的分析，可见，目前的高房价是多种因素共同作用产生的结果，短时间内房地产对国民经济的拉动作用无法改变，只有不断调整产业结构，完善产业发展格局，解决房地产市场牵制区域经济发展的现状，才能实现对房地产价格的有效调控。

参考文献：

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