物价稳定与房价：货币政策视角

王韬

【摘要】货币政策的最终目标是要促进物价稳定、经济增长、充分就业，并获得国际收支平衡感。不同的社会发展时期，货币政策的目标都会有所调整。自中国改革开放以来，货币政策将目标定位在物价就稳定上。自2013来，中国住房价格快速上涨，同比增长为5.2%。可见，房价对物价的冲击是非常大的，需要采取相应的货币政策以稳定物价。本论文着重从货币政策视角针对物价稳定与房价之间的互动关系进行分析。

【关键词】物价稳定 房价 货币政策

面对房价与物价逐年攀升，中央银行面对房价对物价的影响，为了维护物价的稳定性，开始着力于运用货币政策稳定物价的研究。大量的研究资料表明，房价以及房地产市场都会在一定程度上影响宏观经济。中央银行要对于货币政策以有效运用，就要对房价的变动情况予以关注。为了避免的房价对物价稳定以强大的冲击力，就要运用具有可操作性的方法来制定货币政策，否则，就要面临一系列的选择性问题，诸如货币政策调控房价对房价变动的干预措施选择，以及货币政策工具的选择等等。

一、物价与房价关系现状以及货币政策的影响

（一）物价与房价关系现状

中国在货币政策研究上，多为其对股票市场的反应，而对房地产市场的影响少有分析，主要在于中国的房地产市场起步较晚，且对于房价与物价稳定的关系疏于研究。有关专家对于2005年至2010年中国房地产价格变化进行了研究认为，由于物价变化，导致了房地产价格出现了变化。对于2010至2013国房地产价格变化进行了研究[1]，结果表明，物价受到了短期房价的影响，从长期的角度而言，房价会受到物价的影响。

（二）货币政策调整工具对房价以及物價的影响

使用货币政策调整物价，就要对于房价与物价之间的关系深入研究。房价的变动会影响到物价水平，运用货币政策调整可以有两种选择，即运用货币杠杆调整房价、运用货币杠杆调整物价。运用货币政策对于房价进行调控的同时，还要看是否与物价调控目标存在着矛盾，以避免货币政策在房价与物价之间调整而无法兼顾。当发现房价与物价之间在变动上存在着一致性，且周期同步，就要将货币政策对房价和物价进行调整时所存在的差别性查找出来，以具有针对性地调整货币政策，达到货币政策目标[2]。

二、房价与物价的具体分析

（一）房价引起物价变动的原因

有专家认为，由于房价的变动而引起了物价变动，主要在于房价是资产价格，其不仅是当期价格信息的反映，而且还可以预期到未来的市场价格。在中国的社会经济发展中，房地产市场具有很强的带动效应，主要在于其对原材料以及能源大量地消耗，从而推动了这部分资源价格提高。

（二）物价对房价的影响

关于物价对房价的影响并不显著，主要体现在劳动力成本上，随着生活成本的提高，消费价格也会影响地有所提高，使得劳动力收入有所提升，但这一点在中国并无法体现。中国的房地产建筑业工人工资上涨区间有限。从中国的消费品需求性上来看，总体趋于稳定，并不会通过产业链而对原料价格造成影响而导致房价提升[3]。况且，从房价的构成要素来看，主要涉及到房地产建造原料和土地的价格，与消费品价格几乎不存在关联。

三、货币政策与房价之间的关系

房价能够影响到物价稳定，要使用货币政策对房价进行调控，就要对于相应的货币政策对房价的影响程度有所了解。按照传统的货币政策理论，是以数量工具对包括货币供应量、存款准备金率以及央行再贷款在内的资金交易进行调整；还可以运用价格工具对包括再贴现率、隔夜拆借利率等等的资金供给价格进行调控[4]。目前较为常用的货币政策为货币供应量、银行贷款规模、贷款利率以及存款准备金率。

（一）货币供应量与房价之间的关系

银行的存款数量对住房市场的流入资金数量具有决定性的作用。现金的数量主要是为了能够对短期流动性的需求有所满足，并不会对房价以很大影响。对于中央银行而言，对于资金的控制，通常是对资金供给量的控制，但是资金供给量一般不会受到外部因素影响。另外，资金供给量提升，意味着企业有了更多的富余资金，推进了房地产业的开发，并因此而引发房价上涨。房价上涨，就意味着人们买房的首付比重提升。为了应对房价上升，人们会选择增加储蓄存款的方法来应对，相应地，人们的消费就会有所减少。

（二）信贷规模与房价之间的关系

信贷规模主要是促进资金需求与供给之间的平衡，但主要是对资金需求情况的反映。资金需求会随着资金供给而有所增加，但如果出现社会经济不景气现象，往往会出现资金供给增加，资金需求却出现了下降的趋势。比如在2010年，为了活跃市场经济，货币供应量大幅度地增加，已经达到了25%，但是，并没有因此而使得同期信贷同步增加，信贷增加的幅度仅仅为5%，因此而出现了信贷规模与货币供给量不一致的状况[5]。

信贷规模受到央行的控制较小，一般是随着信贷市场的需求而有所变化。当人们预期房价走势将为上涨，就意味着需要增加房贷款的数量，另外，也会因此而提高住房抵押物价格，导致贷款规模的扩大，房价因此而上涨。

（三）存款准备金率与房价之间的关系

自1998年以来，央行的货币政策工具中，存款准备金率并不常用，但是，自1998年以来，中国人民银行对存款准备金的调节已经达到了30次。从1999年至2009年，货币供应量从原有的12万亿增长了3.78倍，达到了57.3万亿。名义国民生产总值仅仅增长了2.8倍。同期的存款准备金率却仅仅增长了10%，即银行资金没有超过5.7万亿。2013年以来，中国经济过热而导致房价快速上涨，人民银行调整准备金率以实现宏观经济调控[6]。可见存款准备金率是随着房价而变化的，存在着滞后性。

（四）银行利率与房价之间的关系

央行对银行调控利率的工具中，贷款利率会直接影响到房价。房地产开发所需要的资金庞大，在银行的贷款数额通产会占有房地产开发投资的十分之一，甚至于达到三分之一。如果贷款利率有所波动，就会对房地产开发成本存在着一定的影响。另外，贷款利率过高，导致购房人还贷紧张，影响房屋购买力。这就要求贷款利率要与市场利率同步。如果以房租为定值，提高银行贷款利率，就意味着提高了市场利率，房租贴现值就会有所下降，房价因此而受到影响。

雖然贷款利率会影响到房价，但是存在着滞后性，且变动次数有限，因此而对房价的影响并不会很显著。从2000年至2006年，贷款利率仅调整了4次，调整的最大值和最小值之间相差不到0.8个百分点。可见，贷款利率对房价的影响仅仅是短期效应[7]。

四、结语

综上所述，本论文通过以货币政策视角对房价与物价之间的关系进行研究，可以明确，虽然物价几乎不会引起房价的变动，而房价却会对物价产生影响。央行对于物价要采取相应的货币政策以有效控制，就要对于房价变动的影响以充分考虑。针对于房价的不同变动情况，采取不同的货币政策有效地平稳物价。

参考文献

[1]马雪彬，朱东洋.中国货币供给量与通货膨胀关系的VAR模型实证分析[J].长安大学学报（社会科学版），2010（12）.

[2]Milas，C..Does high M4 money growth trigger large increases in UK inflation？ Evidence from a regime switching mode[J].Oxford Economic，2009（61）.

[3]蒋瑛琨，刘艳武，赵振全.货币渠道与信贷渠道传导机制有效性的实证分析———兼论货币政策中介目标的选择[J].金融研究，2005.299（05）.

[4]Mishkin F S.Housing and the monetary transmission mechanism[R].Paper Presented at the Federal Reserve Bank of Kansas City 31st Economic Policy Symposium，2007.

[5]魏玮，王洪卫.房地产价格对货币政策动态响应的区域异质性[J].财经研究，2010.36（06）.

[6]Ahearne G，Alan J，Ammer M D，et al. House prices and monetary policy： across country study [R]. FRB International Finance Discussion Paper，2005.

[7]Granger，Clive W.J.，and Timo.Modelling Nonlinear Economic Relationships[M].Oxford，UK：Oxford University Press，1993.