浅析个人住房抵押贷款风险及防范对策

楼跃胜

[摘 要]本文梳理了个人住房抵押贷款的分类，分析了其重要风险，并提出风险防范的对策。

[关键词]个人住房抵押贷款；风险；防范对策[中图分类号]F832 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）38-0124-02

1 个人住房抵押贷款概述

1.1 个人住房抵押贷款的含义

个人住房抵押贷款，是指银行等金融机构发放的，以购买住房为目标，以所购买的房产作为抵押，按购房款的一定比率向银行等金融机构申请借款，并承诺在约定期限内按规定偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房抵押贷款业务使得购房者在支付一笔较少的首付后，就能购置价值较高的住房，但只有在其完全还清全部贷款与利息后，才能拥有房产的完全产权。若借款人不能按规定偿还本息，贷款人有权取消其住房的抵押赎回权，并对房产进行拍卖，以拍卖所得资金而优先抵偿其未偿还的借款本息。

1.2 个人住房抵押贷款的分类

个人住房抵押贷款通常可以按四种方法进行分类：按利率是否改变分类、按还款方法分类、按资金来源分类、按抵押物分类。

（1）按利率是否变化，个人住房抵押贷款可分为：固定利率等额偿还抵押贷款、固定利率增（减）偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款、滚动利率抵押贷款。

（2）按还款方式不同，个人住房抵押贷款可分为：一次性还本付息、等额还款、等本金还款、等额递增（减）还款五种方式。

（3）按照资金来源不同可分为：商业性个人住房抵押贷款、公积金个人住房抵押贷款和商业与公积金组合贷款。

（4）按照抵押物不同，个人住房抵押贷款可分为：个人住房抵押贷款和商业用房抵押贷款。

1.3 个人住房抵押贷款的作用

1.3.1 个人住房抵押贷款是银行等金融机构中重要的金融信贷资产之一

个人住房抵押贷款业务的盈利表现为个人住房抵押贷款期限较长，一般会有较好的利息收入，能给银行等金融机构带来长期的社会经济效益，带来稳定的个人客户群体。此外，个人住房抵押贷款还具有储蓄的功能，可以起到拉平社会经济周期波动和支持房产建筑业的作用。

1.3.2 个人住房抵押贷款在一定程度上解决了购房借款人资金短缺的难题

居民通过利用个人住房抵押贷款能提前实现住房消费。对于绝大多数的居民来说，住房是其一生中最大的消费品，但住房价格对于大部分居民的收入来说相对较高。个人住房抵押贷款通过分期付款机制，使居民能预先支付购房款，减少了购置房产的一次性支付额，极大地提高了居民的购房能力。

1.3.3 个人住房抵押贷款能加快房地产业及金融业的协调发展

个人住房抵押贷款一方面提高了居民的购房能力，增加了居民对住房的需求，另一方面也扩大了房产企业的市场需求量，促进了房产开发业务的发展。同时，通过个人住房抵押贷款业务，银行增强了资金的流动性，有利于银行等金融机构对于其自身资产结构的调整。

2 个人住房抵押贷款业务所面临的主要风险

2.1 信用风险

信用风险，又称违约风险，是指借款人因各种原因未能按时、足额偿付债务或银行贷款从而发生违约的可能性。当发生违约时，银行或债权人必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。信用风险在个人住房抵押贷款业务所遇风险中占主要地位，一种非常常见的风险。信用风险具有以下几点特征：突发性、扩散性、综合性、隐蔽性和积累性。在个人住房抵押贷款的申请和执行过程中，可能会存在很多因素最终导致申请人不愿或不能及时偿付贷款本金和利息，其中不仅有客观的，也有主观的，从而最终产生了不良的个人住房抵押贷款，也就是所谓的信用风险。个人住房抵押贷款业务中所产生的信用风险至今仍没有找出一个稳妥的解决方法。近些年，个人住房抵押贷款的申请人，大多数是收入市场化程度较高的、收入水平波动幅度较大的职业，随着国民经济快速发展的波动性和周期性，个人住房抵押贷款的信用风险这种中长期风险将更加值得关注。

2.2 流动性风险

流动性风险，是指银行等金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权不能及时足额变现从而产生利益损失的风险。银行等金融机构保证资本质量的一项重要原则就是流动性。由于个人住房抵押贷款还款期限的长期性，从而使其具有了较大的风险性。这种风险的威力已经在2008年美国的次贷危机中得到体现，其影响波及了整个金融业。因此这种风险也是我国的金融业需重点防范的，避免因流动性风险从而引发信贷危机。目前，我国房地产市场的逐渐降温，居民的住房购买欲望不断下降，抵押房产的变现能力也随之下降，加大银行等金融机构不良资产的规模，从而进一步加大流动性风险。

2.3 操作风险

操作风险，是指由于银行等金融机构有问题或不完备的内部管理操作程序、系统、人员或外部事件而导致损失的风险。也就是说，影响操作风险的因素可分为四类：人为因素、程序因素、系统因素和外部因素。导致银行等金融机构产生资本风险的主要原因之一就是内部员工的违规操作。随着个人住房抵押贷款业务数量的快速增加，银行等金融机构为了加快办理贷款业务的速度，往往会忽略贷款业务操作的严谨性，从而导致相关法律法规和手续步骤的缺失，进而影响贷款合同本身的法律效力，容易产生纠纷。目前，操作风险主要表现在以下两个方面：一是在业务激励制度的作用下，银行等金融机构注重个人住房抵押贷款业务的数量，忽视内部管理，甚至违规操作，未经上级批准担保条件或贷款标准擅自降低；二是银行等金融机构的一些内部员工专业素质不高，工作态度敷衍了事，違规操作。

3 对我国个人住房抵押贷款风险防范的建议

3.1 完善个人信用管理评价体系

在经济活动高度发达的今天，信用已经成为一个人最有价值的财富，个人信用管理评价体系是一个国家信用体系的重要组成部分之一，是个人住房抵押贷款业务健康发展的基本前提，是防范信用风险的关键制度。目前，我国的个人信用管理评价体系还存在较多漏洞，在管理方式和评价标准上还有许多需要改进的地方。我国的银行等金融机构应借鉴西方发达国家对于管理评价个人信用的成功经验，结合我国国情建立起一套符合我国社会经济形态的个人信用管理评价体系。其中，建立完善的个人信用管理制度、灵活多变的个人信用评价体系、优化评价环境是我国现阶段的主要任务。通过对不同借款人不同情况的分析，建立不同的个人信用评价标准，对信用风险进行科学合理的评级，为银行等金融机构对信用风险专业化、规范化管理提供基础。

3.2 推动个人住房抵押贷款二级市场的快速发展

在我国个人住房抵押贷款业务快速发展的今天，加快个人住房抵押贷款二级市场改革发展，并加强其与外部的资本市场之间的关联，是改善流动性风险的主要手段。建立完善的个人住房抵押贷款二级市场，可为银行等金融机构提供转让抵押房产债权的交易场所，银行可以在二级市场上出售抵押房产的债权，从而获得资金，规避风险。通过二级市场，可以加大抵押房产的变现率，加快资金的流动率，增加资金的利用率，从而使银行等金融机构能有效地规避流动性风险。其中，作为在个人住房抵押贷款二级市场发展进程中不可缺少的一环，个人住房抵押贷款证券化将发挥重要作用。个人住房抵押贷款证券化能够增加银行等金融机构贷款资金的流动性，降低银行等金融机构的流动性压力。

3.3 健全内部管理机制与人员培训制度

在我国，由银行内部管理机制漏洞而导致的经济纠纷不在少数，规避操作风险对于银行来说迫在眉睫。银行应该建立起一套规范的、完善的、详细的内部管理机制，这有助于加强银行的管理水平。首先，银行等金融机构内部管理层应该要对风险有一个清醒的认识，不能因为个人住房抵押贷款在我国的快速发展，而忽视管理制度、违规操作，盲目加快业务发展的步伐，要理性面对个人住房抵押贷款的各项风险并加强对风险的管理；其次，银行等金融机构应科学制定业务流程，严格遵守规章制度，提高对借款人的审核标准，在实际操作中不断改进，提高业务流程的操作性；最后，在培训业务人员的过程中，必须严格要求，重点培养法律及道德意识，提高员工对业务的熟练度，降低因人为因素引发的操作风险。

参考文献：

[1]刘扬.关于个人住房抵押贷款风险与防范对策探讨[J].资源与人居环境，2010（7）.

[2]杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析——美国次贷危机对我国的启示[J].财贸研究，2008（10）.

[3]张玮等.住房金融业务与法律风险控制[J].金融经济，2006（11）.

[4]陆燕宏，鲁欣.个人住房抵押贷款分析与资产证券化研究[J].现代金融，2008（3）.

[5]范红雷.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].改革与开发，2008（2）.

[6]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报（哲学社会科学版），2007（5）.

[7]郭春红.我国商业银行个人住房抵押貸款风险分析与防范[J].致富时代：下半月，2009（9）.

[8]彭海啸.商业银行个人住房抵押贷款风险及其防范[J].现代金融，2008（12）.

[9]郑媛.商业银行个人住房抵押贷款风险分析[J].财税金融，2010（10）.

[10]孙蔚.浅谈个人住房贷款的风险及防范[J].现代金融，2008（5）.