广西城镇化进程对房地产业动态影响分析

匡阳　苏子煜

摘要：运用多元线性回归模型、协整分析和Granger因果性检验等方法对广西2000-2012年的商品房投资额、生产总值增长率和城镇化水平的相互关系进行分析和研究。结果显示：广西的城镇化水平、房地产投资与经济增长之间存在一种显著的长期稳定关系，且呈正向相关。根据实证结果为广西房地产行业、城镇化和经济水平协调持续发展提出一些对策建议。

关键词：城镇化；经济增长；房地产；协整检验

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2014）05004302

1引言及文献综述

1.1广西城镇化和房地产业概述

进入21世纪，广西城镇化水平从2000年的28.15%发展到2012年43.6%，与此同时，区内GDP值由2080.04亿上涨到13031.04亿元，城镇居民人均可支配收入增长2.42倍。但是，广西的城镇化仍存在一些问题，城镇化总体水平偏低，与全国相比差了近10%；城镇内的产业结构不合理，农业比重偏高，轻工业和高新技术产业比重则偏低等等。而在广西房地产方面，商品房价格年增长率远远超过居民可支配收入增长，2000年的1449涨到2012年的4203元；商品房投资额在2000年到2012年间涨了40倍，但商品房空置率增加，供需结构不合理。这些问题都制约着广西城镇化的发展。因此，如何利用城镇化的契机，制定合理的政策促进广西房地产业和城镇化、经济三者协调发展具有重要的现实意义。

1.2国内外城镇化、房地产与经济增长关系的文献综述

通过对现有的文献进行分析，不同学者从不同方面运用不同方法定性定量地来研究城镇化、房地产与经济增长的关系。在城镇化与房地产价格角度上，陈石清等（2007）运用误差纠正模型证明了1991-2005年中国城市化水平和房地产价格之间存在着长期稳定的正向变动关系。王璇（2012）利用VAR模型和IRF函数考察分析了浙江省1991-2009年城市化水平对房地产价格的冲击。在城镇化与房地产投资角度上，赵朋（2006）在理论角度上分析了城市化水平受正向房地产投资增长影响。在城镇化、经济增长和房地产关系上，郭军华（2010）认为在中西部和东北地区，城市化是经济增长的长期原因，但不是短期原因。

从现有的文献来看，当前学者主要集中于对城镇化、房地产行业与经济增长三者中两两之间的关系研究，而对三者综合的研究则比较少；同时，现有文献中较少数是运用区域时间序列数据或者面板数据来做相关分析。本文以西部代表区域——广西2000-2012年的时间序列数据为例，运用VAR计量方法，对三者之间长短期动态关系来进行研究和分析。

2广西城镇化、房地产业和经济增长关系的实证研究

2.1变量选取与数据处理

本文数据主要根据《2012广西统计年鉴》、中经网产业数据网等渠道收集整理而得。选取指标包括：城镇化水平指标（URB），用“市镇人口占总人口比重”来测算；房地产开发额（RI），以区内各市、县商品房开发投资额年度总和度量；经济增长（ECG），采用区内GDP增长率来代表其经济增长。同时对相关数据取自然对数进行计算，以此来消除异方差现象，使趋势线性无偏。

2.2单位根ADF检验

运用ADF检验对数据的平稳性进行检验，使用AIC准则选取ADF最优滞后阶数，使得AIC数据达到最小，得到表1。

由表1可知，各变量的原序列的ADF统计量绝对值均小于5%的临界值，说明原序列在5%的显著性水平下是接受不平稳假设检验的。而LnRI、LnURB和LnECG可以在1%的显著性水平下拒绝原假设，即它们的二阶差分都为平稳性序列；且三者都是二阶单整过程I（2），因此它们可能存在某种平稳的线性组合，这种线性组合能够反映三者之间长期稳定的均衡关系。

2.3协整检验

协整检验是揭示变量之间是否存在一种长期稳定均衡关系的检验方法。本文采用向量自回归方法对三个变量进行协整关系检验。结果如下。

通过对三变量进行Granger检验，可以看到，RI与URB存在单向的Granger因果关系，商品房投资额是城镇化水平的Granger原因。而城镇化率是广西经济增长的Granger原因，但商品房投资额与经济增长之间的因果关系不十分明显。

2.5线性回归模型及其解释

方程中加入ar项是为了消除序列自相关，模型调整拟合优度系数值为0.986994，且自变量城镇化率和GDP增长率的相伴概率为0和0.048，通过了T检验，DW值为178455，表明回归方程是高度显著的。因此，广西城镇化率上升一个单位，商品房投资额相应上升6.75个单位；经济增长率上升一个单位，商品房投资额上升1.16个单位。这都符合城镇化率和经济发展水平较高时能带动城市房地产行业的发展这一事实。

3主要结论及政策建议

城镇化和经济增长能带动地区房地产行业的发展，同时房地产高投资会吸引更多的农民走向城市中来享受城镇生活，提高城镇化的进程。当前，房价上涨过快、城市土地资源利用过度、居民不能居其所屋等问题一直阻碍着广西经济水平和城镇化的发展，笔者根据相关理论与实证研究结果，为广西城镇化和房地产业的协调发展提出一些政策建议。

3.1完善土地市场管制

一方面，城镇化本质上就是城市聚集效应的演化过程，最终体现在土地利用之中；另一方面，土地是房地产业的载体和源头，地价综合体现于房价之中。因此，必须加强对土地用途的监察，通过公开竞拍方式转让土地来解决土地价格问题。

3.2提高广西城镇化质量和经济发展水平

广西的国内生产总值总量一直处于全国的中下游水平，属于欠发达地区，且区内不同城市发展水平也不均衡。因此，要充分发挥广西的区位优势，大力发展旅游业和港口贸易，建立综合的物流中心，借助东盟一体化和新型城镇化的契机发展房地产行业，促进经济快速发展。

3.3转变政府职能，正确引导消费者心理预期

首先，地方政府要加大对保障房、价格合理的经济适用房和商品房建设，打击投机炒房行为。其次，完善政府房产信息发布制度，正确引导消费者心理预期回归理性，防止房价出现大起大落，要通过新闻、网络等多种方式对消费者普及房地产知识，拓展多元消费渠道，最终实现城镇化、房地产市场和经济增长三者的协调发展。

参考文献

[1]陈石清，黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析[J].财经理论与实践，2007，（02）：109112.

[2]王璇.浙江省城市化化水平对房价价格波动的影响—基于VAR模型的实证研究[J].湖北财经高等专科学校学报，2012，（03）：4447.

[3]赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究[J].华东经济管理，2006，（10）：3740.

[4]姚奕，郭军华.我国城市化与经济增长的因果关系[J].人文地理，2010，（06）：4246.endprint

摘要：运用多元线性回归模型、协整分析和Granger因果性检验等方法对广西2000-2012年的商品房投资额、生产总值增长率和城镇化水平的相互关系进行分析和研究。结果显示：广西的城镇化水平、房地产投资与经济增长之间存在一种显著的长期稳定关系，且呈正向相关。根据实证结果为广西房地产行业、城镇化和经济水平协调持续发展提出一些对策建议。

关键词：城镇化；经济增长；房地产；协整检验

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2014）05004302

1引言及文献综述

1.1广西城镇化和房地产业概述

进入21世纪，广西城镇化水平从2000年的28.15%发展到2012年43.6%，与此同时，区内GDP值由2080.04亿上涨到13031.04亿元，城镇居民人均可支配收入增长2.42倍。但是，广西的城镇化仍存在一些问题，城镇化总体水平偏低，与全国相比差了近10%；城镇内的产业结构不合理，农业比重偏高，轻工业和高新技术产业比重则偏低等等。而在广西房地产方面，商品房价格年增长率远远超过居民可支配收入增长，2000年的1449涨到2012年的4203元；商品房投资额在2000年到2012年间涨了40倍，但商品房空置率增加，供需结构不合理。这些问题都制约着广西城镇化的发展。因此，如何利用城镇化的契机，制定合理的政策促进广西房地产业和城镇化、经济三者协调发展具有重要的现实意义。

1.2国内外城镇化、房地产与经济增长关系的文献综述

通过对现有的文献进行分析，不同学者从不同方面运用不同方法定性定量地来研究城镇化、房地产与经济增长的关系。在城镇化与房地产价格角度上，陈石清等（2007）运用误差纠正模型证明了1991-2005年中国城市化水平和房地产价格之间存在着长期稳定的正向变动关系。王璇（2012）利用VAR模型和IRF函数考察分析了浙江省1991-2009年城市化水平对房地产价格的冲击。在城镇化与房地产投资角度上，赵朋（2006）在理论角度上分析了城市化水平受正向房地产投资增长影响。在城镇化、经济增长和房地产关系上，郭军华（2010）认为在中西部和东北地区，城市化是经济增长的长期原因，但不是短期原因。

从现有的文献来看，当前学者主要集中于对城镇化、房地产行业与经济增长三者中两两之间的关系研究，而对三者综合的研究则比较少；同时，现有文献中较少数是运用区域时间序列数据或者面板数据来做相关分析。本文以西部代表区域——广西2000-2012年的时间序列数据为例，运用VAR计量方法，对三者之间长短期动态关系来进行研究和分析。

2广西城镇化、房地产业和经济增长关系的实证研究

2.1变量选取与数据处理

本文数据主要根据《2012广西统计年鉴》、中经网产业数据网等渠道收集整理而得。选取指标包括：城镇化水平指标（URB），用“市镇人口占总人口比重”来测算；房地产开发额（RI），以区内各市、县商品房开发投资额年度总和度量；经济增长（ECG），采用区内GDP增长率来代表其经济增长。同时对相关数据取自然对数进行计算，以此来消除异方差现象，使趋势线性无偏。

2.2单位根ADF检验

运用ADF检验对数据的平稳性进行检验，使用AIC准则选取ADF最优滞后阶数，使得AIC数据达到最小，得到表1。

由表1可知，各变量的原序列的ADF统计量绝对值均小于5%的临界值，说明原序列在5%的显著性水平下是接受不平稳假设检验的。而LnRI、LnURB和LnECG可以在1%的显著性水平下拒绝原假设，即它们的二阶差分都为平稳性序列；且三者都是二阶单整过程I（2），因此它们可能存在某种平稳的线性组合，这种线性组合能够反映三者之间长期稳定的均衡关系。

2.3协整检验

协整检验是揭示变量之间是否存在一种长期稳定均衡关系的检验方法。本文采用向量自回归方法对三个变量进行协整关系检验。结果如下。

通过对三变量进行Granger检验，可以看到，RI与URB存在单向的Granger因果关系，商品房投资额是城镇化水平的Granger原因。而城镇化率是广西经济增长的Granger原因，但商品房投资额与经济增长之间的因果关系不十分明显。

2.5线性回归模型及其解释

方程中加入ar项是为了消除序列自相关，模型调整拟合优度系数值为0.986994，且自变量城镇化率和GDP增长率的相伴概率为0和0.048，通过了T检验，DW值为178455，表明回归方程是高度显著的。因此，广西城镇化率上升一个单位，商品房投资额相应上升6.75个单位；经济增长率上升一个单位，商品房投资额上升1.16个单位。这都符合城镇化率和经济发展水平较高时能带动城市房地产行业的发展这一事实。

3主要结论及政策建议

城镇化和经济增长能带动地区房地产行业的发展，同时房地产高投资会吸引更多的农民走向城市中来享受城镇生活，提高城镇化的进程。当前，房价上涨过快、城市土地资源利用过度、居民不能居其所屋等问题一直阻碍着广西经济水平和城镇化的发展，笔者根据相关理论与实证研究结果，为广西城镇化和房地产业的协调发展提出一些政策建议。

3.1完善土地市场管制

一方面，城镇化本质上就是城市聚集效应的演化过程，最终体现在土地利用之中；另一方面，土地是房地产业的载体和源头，地价综合体现于房价之中。因此，必须加强对土地用途的监察，通过公开竞拍方式转让土地来解决土地价格问题。

3.2提高广西城镇化质量和经济发展水平

广西的国内生产总值总量一直处于全国的中下游水平，属于欠发达地区，且区内不同城市发展水平也不均衡。因此，要充分发挥广西的区位优势，大力发展旅游业和港口贸易，建立综合的物流中心，借助东盟一体化和新型城镇化的契机发展房地产行业，促进经济快速发展。

3.3转变政府职能，正确引导消费者心理预期

首先，地方政府要加大对保障房、价格合理的经济适用房和商品房建设，打击投机炒房行为。其次，完善政府房产信息发布制度，正确引导消费者心理预期回归理性，防止房价出现大起大落，要通过新闻、网络等多种方式对消费者普及房地产知识，拓展多元消费渠道，最终实现城镇化、房地产市场和经济增长三者的协调发展。

参考文献

[1]陈石清，黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析[J].财经理论与实践，2007，（02）：109112.

[2]王璇.浙江省城市化化水平对房价价格波动的影响—基于VAR模型的实证研究[J].湖北财经高等专科学校学报，2012，（03）：4447.

[3]赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究[J].华东经济管理，2006，（10）：3740.

[4]姚奕，郭军华.我国城市化与经济增长的因果关系[J].人文地理，2010，（06）：4246.endprint

摘要：运用多元线性回归模型、协整分析和Granger因果性检验等方法对广西2000-2012年的商品房投资额、生产总值增长率和城镇化水平的相互关系进行分析和研究。结果显示：广西的城镇化水平、房地产投资与经济增长之间存在一种显著的长期稳定关系，且呈正向相关。根据实证结果为广西房地产行业、城镇化和经济水平协调持续发展提出一些对策建议。

关键词：城镇化；经济增长；房地产；协整检验

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2014）05004302

1引言及文献综述

1.1广西城镇化和房地产业概述

进入21世纪，广西城镇化水平从2000年的28.15%发展到2012年43.6%，与此同时，区内GDP值由2080.04亿上涨到13031.04亿元，城镇居民人均可支配收入增长2.42倍。但是，广西的城镇化仍存在一些问题，城镇化总体水平偏低，与全国相比差了近10%；城镇内的产业结构不合理，农业比重偏高，轻工业和高新技术产业比重则偏低等等。而在广西房地产方面，商品房价格年增长率远远超过居民可支配收入增长，2000年的1449涨到2012年的4203元；商品房投资额在2000年到2012年间涨了40倍，但商品房空置率增加，供需结构不合理。这些问题都制约着广西城镇化的发展。因此，如何利用城镇化的契机，制定合理的政策促进广西房地产业和城镇化、经济三者协调发展具有重要的现实意义。

1.2国内外城镇化、房地产与经济增长关系的文献综述

通过对现有的文献进行分析，不同学者从不同方面运用不同方法定性定量地来研究城镇化、房地产与经济增长的关系。在城镇化与房地产价格角度上，陈石清等（2007）运用误差纠正模型证明了1991-2005年中国城市化水平和房地产价格之间存在着长期稳定的正向变动关系。王璇（2012）利用VAR模型和IRF函数考察分析了浙江省1991-2009年城市化水平对房地产价格的冲击。在城镇化与房地产投资角度上，赵朋（2006）在理论角度上分析了城市化水平受正向房地产投资增长影响。在城镇化、经济增长和房地产关系上，郭军华（2010）认为在中西部和东北地区，城市化是经济增长的长期原因，但不是短期原因。

从现有的文献来看，当前学者主要集中于对城镇化、房地产行业与经济增长三者中两两之间的关系研究，而对三者综合的研究则比较少；同时，现有文献中较少数是运用区域时间序列数据或者面板数据来做相关分析。本文以西部代表区域——广西2000-2012年的时间序列数据为例，运用VAR计量方法，对三者之间长短期动态关系来进行研究和分析。

2广西城镇化、房地产业和经济增长关系的实证研究

2.1变量选取与数据处理

本文数据主要根据《2012广西统计年鉴》、中经网产业数据网等渠道收集整理而得。选取指标包括：城镇化水平指标（URB），用“市镇人口占总人口比重”来测算；房地产开发额（RI），以区内各市、县商品房开发投资额年度总和度量；经济增长（ECG），采用区内GDP增长率来代表其经济增长。同时对相关数据取自然对数进行计算，以此来消除异方差现象，使趋势线性无偏。

2.2单位根ADF检验

运用ADF检验对数据的平稳性进行检验，使用AIC准则选取ADF最优滞后阶数，使得AIC数据达到最小，得到表1。

由表1可知，各变量的原序列的ADF统计量绝对值均小于5%的临界值，说明原序列在5%的显著性水平下是接受不平稳假设检验的。而LnRI、LnURB和LnECG可以在1%的显著性水平下拒绝原假设，即它们的二阶差分都为平稳性序列；且三者都是二阶单整过程I（2），因此它们可能存在某种平稳的线性组合，这种线性组合能够反映三者之间长期稳定的均衡关系。

2.3协整检验

协整检验是揭示变量之间是否存在一种长期稳定均衡关系的检验方法。本文采用向量自回归方法对三个变量进行协整关系检验。结果如下。

通过对三变量进行Granger检验，可以看到，RI与URB存在单向的Granger因果关系，商品房投资额是城镇化水平的Granger原因。而城镇化率是广西经济增长的Granger原因，但商品房投资额与经济增长之间的因果关系不十分明显。

2.5线性回归模型及其解释

方程中加入ar项是为了消除序列自相关，模型调整拟合优度系数值为0.986994，且自变量城镇化率和GDP增长率的相伴概率为0和0.048，通过了T检验，DW值为178455，表明回归方程是高度显著的。因此，广西城镇化率上升一个单位，商品房投资额相应上升6.75个单位；经济增长率上升一个单位，商品房投资额上升1.16个单位。这都符合城镇化率和经济发展水平较高时能带动城市房地产行业的发展这一事实。

3主要结论及政策建议

城镇化和经济增长能带动地区房地产行业的发展，同时房地产高投资会吸引更多的农民走向城市中来享受城镇生活，提高城镇化的进程。当前，房价上涨过快、城市土地资源利用过度、居民不能居其所屋等问题一直阻碍着广西经济水平和城镇化的发展，笔者根据相关理论与实证研究结果，为广西城镇化和房地产业的协调发展提出一些政策建议。

3.1完善土地市场管制

一方面，城镇化本质上就是城市聚集效应的演化过程，最终体现在土地利用之中；另一方面，土地是房地产业的载体和源头，地价综合体现于房价之中。因此，必须加强对土地用途的监察，通过公开竞拍方式转让土地来解决土地价格问题。

3.2提高广西城镇化质量和经济发展水平

广西的国内生产总值总量一直处于全国的中下游水平，属于欠发达地区，且区内不同城市发展水平也不均衡。因此，要充分发挥广西的区位优势，大力发展旅游业和港口贸易，建立综合的物流中心，借助东盟一体化和新型城镇化的契机发展房地产行业，促进经济快速发展。

3.3转变政府职能，正确引导消费者心理预期

首先，地方政府要加大对保障房、价格合理的经济适用房和商品房建设，打击投机炒房行为。其次，完善政府房产信息发布制度，正确引导消费者心理预期回归理性，防止房价出现大起大落，要通过新闻、网络等多种方式对消费者普及房地产知识，拓展多元消费渠道，最终实现城镇化、房地产市场和经济增长三者的协调发展。

参考文献

[1]陈石清，黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析[J].财经理论与实践，2007，（02）：109112.

[2]王璇.浙江省城市化化水平对房价价格波动的影响—基于VAR模型的实证研究[J].湖北财经高等专科学校学报，2012，（03）：4447.

[3]赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究[J].华东经济管理，2006，（10）：3740.

[4]姚奕，郭军华.我国城市化与经济增长的因果关系[J].人文地理，2010，（06）：4246.endprint