珠海市房地产市场情况分析研究

梁静瑜LIANG Jing-yu

（桂林电子科技大学，桂林 541004）

（Guilin University of Electronic Technology，Guilin 541004，China）

0 引言

2013年房地产开发投资较2012年大幅增长16.4%，占GDP 比重小幅上升，但仍处于较高比重水平，房地产对整体GDP 贡献越来越大。2013年珠海市场需求战败调控，需求浴火重生，整体市场成交火热。2014年之后，双限政策范围将扩大，并且房产税也加试行，2014年成交量有所下降。

1 土地市场基本情况

2013年土地成交93 宗，相比2012年增加了66%；总土地规模491.89 万m2，同比下降了10.73%。2013年土地总供应102 宗，同比上升52.2%；总推地规模587.29 万m2，同比上升29%；前三季度较为平均，四季度稍有爆发之势，占全年规模36.6%。2013年全年土地成交93 宗，其中第四季度成交宗数占整体的40%，规模占43.7%。相比2012年，2013年西区土地成交规模下降幅度较大，主要工业用地减少供应，横琴异军突起，成交规模涨幅最大。2013年横琴成交地王频出，主要以口岸服务区、十字门商务服务区的综合用地成交为主。2013年成交宗数以工业用地最高，35 宗占38%，成交规模以商住用地最大，142.39 平米占29.4%，其中综合用地成交亦有所增加。2013年成交商/住性质用地18 宗，总土地规模142.39 万m2，其中第四季度成交规模比重41.9%。2013年高溢价与高流拍并存，溢价率波动较大，但基本保持在较高水平；政策慢慢淡化，横琴逐渐开发，更多外地房企愿意进入珠海拍地，竞争比较激烈，容易产出溢价较高地块。

2013年土地总成交总数同比下降23.2%；全年仍以工业用地为主，第4 季度商/住用地成交大爆发。2013年土地供应同比上升52.2%，且供应集中在第四季度，规模占36.6%；土地成交93 宗，相比2012年上升了66%，总土地规模491.89 万m2，同比上升10.7%。2013年全市成交宗数最高为工业用地，占整体38%，规模最大为商住用地，站整体29.4%；成交规模同比西区与市区均有下降，但横琴今年地块有大幅度提高，成交规模同比增加66.5%，横琴开发及关注热情最高。2013年一级土地市场整体呈现“高流拍、高溢价”；横琴成为土地供应及及成交的热点。2014年土地预算收入目标较2013年平稳增长，且横琴发展热度在2014年将得以延续，预计2014年珠海土地市场仍将较为活跃，特别是横琴片区。

2 住宅商品房市场基本情况

2013年主城区新增房源约12228 套，同比增加23.8%；总规模154.81 万m2，同比增加38.3%，新增供应恢复历年中位水平。2013年主城区新增房源同比大幅增加，全年供应波动较大。2013年珠海没有进一步调控楼市，之前被压抑的改善及部分刚需需求得到集中释放，2013年销售规模，自08年6年以来首次突破300 万m2，达到历史最高位。2013年成交价格稳中有升，全市商品住宅均价12440 元/m2，商品房成交规模342.25 万m2，全年波动上扬，全年市场表现较为活跃，预计2014年量价稳步攀升。2013年新推面市房源约13813 套，同比大幅上涨248%；开盘当日平均解筹率48.27%，同比上升12.47%；今年整体开盘当日消化率一路走高，市场明显回暖。2013年珠海市区网签共7917 套，网签面积98.38 万m2；今年上半年稳步增长，7月到达顶峰后快速下滑，下半年11月跌至谷底后年末大幅反弹。项目网签排行榜：2013年市区有网签的项目共46 个，共7917 套，华发占总套数16.58%；平均个盘年均网签172 套。2013年末整体存量17842 套环比小幅增加4.3%，两端户型存量增加，中间段户型存量均有不同程度下降。2013年末网签存量17842 套，库存同比小幅增加。180m2以上，60m2以下两端户型环比激增，分别增加29.97%、23.61%；中间各户型存量均有不同程度的减少；本月库存各面积段表现比较平均，中间段户型存量较其他户型少。

2013年1月至12月累计去化率为63.89%，同比下降11.41%，环比下降1.22%，去化率保持在中等偏上水平。各区存量去化：去化期约12 个月的区域有唐家、吉大，这两区域表现为去化慢；去化期小于6 个月的有前山、南湾、斗门、金湾，表现为新货进入频繁，消化速度快。2014年供应分析：2014年总供应量约357.75 万m2，其中市区占56.43%，西区占43.57%；根据2013年的消化进度估算，2014年总供应量去化期约13.4 个月。2014年各区域成交量最为活跃的区域金湾区占成交量32.4%；其次是斗门区，比重为18.4%；区域平均销售最高为前山，达627 套/项目，共有4 个项目整年超越1000 套。

3 商业地产基本情况

近年，随着横琴大开发、港珠澳大桥、十字门商务区的落成，对于珠海来说将是一个利好声音，同时也预示着珠海商业地产的春天即将来临。据粗略统计，近两年珠海以年均2-3 万平米的商业体出现。随着几大综合体的落成，珠海的商业地产于2013年迎来大跨越。目前珠海写字楼每年的销售量约在2.5-3 万平米之间，随着横琴新区和十字门中央商务区开发建设的实施，珠海未来写字楼市场将进入上行通道。

从政策层面来说，珠海对未来商业的规划比较明晰，特别是从近期的拍地来看，商业用地规模比较大，给人的感觉就是商业地产的前景较为明朗。另外，珠海作为沿海城市，旅游资源比较丰富，这将对未来商业地产的发展有着重要的拉动。

4 珠海房地产市场总结

①政策：抑制投资需求，刚需主导市场。“投资需求受抑，刚性需求回归”成为2013年楼市调控的重点，在“双限”的调控大纲之下，伴随针对性调控。尽管中央重申“国五条”调控内容，珠海仍未对此政策有执行的决意，全年政策走势较为宽松，有利于刚需市场发展。

②价格：低开高走，全年价格稳步上升。全年楼市价格低开高走，除年中淡季稍有回落外全年均表现稳步上涨，价格同比2012年增长，整体市场回暖、需求释放与价格增长有不言而喻的渊源。

③成交：整体活跃，集中爆发，全年成交活跃，刚需主导市场；上半年成交量缓慢上扬，下半年集中爆发，尤其以金九银十及11月最为集中，2013年全年成交量同比正增长。

④客户：大户积压，投资及刚需同时释放，刚需占主导“投资”及“刚需”同时的得到释放，“港珠澳大桥”、“横琴”等利好建设刺激需求进一步释放，珠海外需及内需市场增大，市场信心大增，市场仍然由刚需作主导。

⑤局势：年初走势平稳，下半年波澜壮阔。2013年楼市逐渐由“调控”中走出，经过一系列的微调、回暖，从走势平稳到波澜壮阔，整体市场走势下半年集中井喷，市场明朗走势有望延续到2014年。

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