年租制理论的产生及其发展动态：一个综述

国家行政学院经济学部 张占斌 孙志远

热点综述

年租制理论的产生及其发展动态：一个综述

国家行政学院经济学部 张占斌 孙志远

作为国有土地有偿使用制度的重要组成部分，年租制从20世纪90年代提出以来，理论研究重点随经济社会发展形势经历几次明显的变化，并对改革实践产生了显著的影响，但较为遗憾的是，针对年租制的理论观点综述，要么年代久远不能适应当前经济社会现实，要么散落于各类学术专著中不能窥其全貌，因此笔者结合当时的政策环境对年租制理论的产生、发展过程分阶段综而述之，希望对后续年租制研究提供一定的参考借鉴。

一、年租制的由来

年租制问题的探讨源于国有土地有偿使用制度的发展变革，是在土地划拨制和土地出让制*出让制，香港也称为“批租制”，虽然有个别学者认为两者内涵略有区别，但大部分学者在讨论问题时将两者混同使用，为了保持行文一致，本文统一使用了“出让制”。实践过程中逐步萌生的一种新的土地有偿使用方案。土地划拨制经历了无偿划拨、无偿使用和无偿划拨、有偿使用两个阶段，改革开放前我国国有土地都是通过行政划拨方式无偿使用的，为了适应改革开放的需要，1979年我国颁布的《中华人民共和国中外合资企业经营法》规定，如果场地使用权不是作为合营企业投资的一部分，则企业就应该缴纳场地使用费，国有土地有偿使用制度开始建立；1988年《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》取消土地使用费改为征收土地使用税，按城市大小不同，每年每平方米征收0.2元到10元不等的土地使用税，此后土地使用税成为划拨土地有偿使用的主要形式。

较之划拨制，出让制的出现略晚，但制度化建设非常迅速。1987年深圳迈出土地出让制改革的第一步，首次以公开拍卖方式对外有偿转让国有土地使用权；1988年《宪法修正案》增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容；1988年《土地管理法》更是明确规定“国家依法实行国有土地的有偿使用制度”；1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布，标志着以出让制为核心的土地有偿使用制度在我国基本确立，该条例同时规定，划拨土地使用者依《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定缴纳土地使用税，除特殊规定外，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，事实上确立了土地划拨制与土地出让制并立的国有土地有偿制度。

1993年左右，我国沿海地区开发区进入爆炸式发展阶段，大量农村土地以无偿划拨方式变成了工业开发区，而出让制供给的土地所占比重微乎其微，以1993年为例，通过出让方式出让的土地仅占全年建设用地总量的4%，其余96%仍是行政划拨(周诚，1994)。由于土地使用税税率较低，导致大量土地以近乎零地价的形式涌入市场，而土地出让方式一次性缴纳出让金只适合经营条件良好的大中型企业，因而为了实现将无偿划拨过渡到有偿使用，尽可能实现土地的市场价值、优化土地资源配置，年租制改革思想应运而生。

二、年租制理论发展的三个阶段

概括而言，年租制的研究始终围绕权属问题、年租制的运行方式(契约形式、期限、租金价格、违约处理等)、年租制的适用范围、年租和出让的利弊分析、年租制的配套改革等问题展开。由于从20世纪末至今，我国经济社会一直处于大转型大发展的历史变革中，年租制的研究重点、政策主张也随时代背景的不同发生了许多变化，如20世纪90年代对年租制特征、权属关系的讨论较为集中，本世纪初对年租制和出让制的优劣辩论较为激烈，而近期研究则集中于年租制对遏制房价上涨、推动产业转型、化解地方政府债务的作用上，因此笔者分阶段进行综述。

第一阶段：20世纪90年代，年租制的基本理论研究。

由于这一阶段“年租制”作为一个崭新概念刚刚进入理论研究者的视角，因此对它的研究首先侧重基本概念、特征等基本理论研究。戚名深(1997)将年租制运行机制涉及的关键要素分为期限、租金水平、交付方式、承租期间的土地处置权利、期满后的相应权利基本方面，笔者在其基础上进行了合并和扩充，分为内涵和特征、权属关系、租金及期限、适用范围、保障措施和地方实践几个方面。

1.在年租制的内涵和特征问题上，学者们普遍认为年租制主要特征是，签订长期契约，而租金在一个特定的短周期内缴付。周诚(1994)将年租制主要特征概括为约定租金、年底交租、多年承租，并认为出让制和年租制的区别只是在于前者一次性预交几十年的地租，而后者按年交纳地租，两者可以相互转换。张乃贵、宫玉泉(1997)认为，年租制是指政府以国有土地所有者身份将土地使用权出租给土地使用者，并每年收取租金的行为，年租制是与出让制并列的国有土地有偿使用方式。杨继瑞(1998)则将年租制称为“长约年租制”，即可以在城镇土地最高法定使用年限内合理选择租赁契约期限，支付首期租赁费用后，再按年定期交付地租、土地资本折旧等在内的各种费用。陈海秋(1998)认为按年交租、长期承租、定期调租是年租制的最主要特征，另外债权性也是年租制的重要特征。

2.在年租制的权属关系问题上，年租制的权属关系即年租制下的土地属于债权还是物权，可否自由转让、出租、抵押，在这一问题上学者间存在争议，但不少学者认为年租制具有较强的物权属性。张乃贵、宫玉泉(1997)认为，年租制下，土地使用者有权将土地转租，但不能转让、抵押。赵红梅(1998)对三种土地获取方式从权属角度进行了区分，她认为土地出让一次性买断使用期限后、利用出让方式对划拨土地稍加改制后，两者即可具有转让、出租、抵押权，因此两者都体现了很强的物权属性；而年租制仅仅通过合同来维系土地所有权和使用权的关系，而且使用期限有限、按年交租，难以进行土地交易，因而更多的体现的是债务属性。周诚则(1998，1999)认为，债权物权化的现实发展趋势使年租制“绝路逢生”，大陆法系中物权和债权泾渭分明的差异性已经逐渐模糊，特别是在土地产权立法方面，通过承认土地租赁权的物权效力、可转让性和可长期存续性，租赁权在不断向地上权看齐。戴银萍(1999)也通过对德国、英国日本、中国台湾及我国相关法律规定的研究，认为以前那种“买卖击破租赁”、租赁权不是独立物权的情况已经发生了很大的改变，各国纷纷加强对租赁权法律保护，是租赁权具有很强的物权属性，其结果是“买卖不破租赁”，即租赁权逐渐物权化。

3.在租金和租期问题上，学者们的观点虽然不尽相同，但彼此之间印证补充较多，分歧争议较少。周诚(1995)认为，年租制的具体实现形式有两种，即年定额租制和年分成租制，通过“约定租金”即事先确定租金的数额或占份额即可。杨继瑞(1998)认为，在租金缴付上应该设置首期租金和后继年租金两种，首期租金主要体现租赁期内的土地增值收益并作为保证金，在违约时不退回；后继年租金水平可以通过标定年租价格再加上修正系数来确定；对于可能出现的违约，则可以情节轻重，依次通过限期补缴并支付滞纳金、缩短租赁期限、取消租赁资格并没收首期租金三种方式予以解决。赵红梅(1998)则认为由于没有物权保护，经济利益随时间推移发生重大变化的可能性很大，因而年租制的合同期间不应像出让制40～70年那么长，10年以下租期较为合适。张乃贵、宫玉泉(1997)也认为，一次租赁合同的期限不应超过10年。

4.在年租制的适用范围问题上，即年租制和出让制两者的存废关系问题上，不同学者的观点主张具有明显的差异性。张乃贵、宫玉泉(1997)认为除了法律规定以划拨方式获得土地的一些特殊情况外，新增建设用地、农林开发用地以及原来的行政划拨土地均可以试行年租制，实际上就是以年租制全面替代出让制。周诚(1995)认为，在国有土地有偿使用方式的选择上应该坚持三个方面的考虑，一是要使土地所有者获得相对合理而且稳定的收入；二是土地成本要在土地使用者的负担能力范围内；三是要符合国家的产业政策。他还认为，年租制和出让制应混合使用，即资金实力强的企业可采取出让制、弱的就采取年租制，高盈利行业(商业、金融业等)采取出让制、低盈利行业(工业、住宅业)采取年租制，需要鼓励的高科技产业年租制、需要限制的行业采取出让制；杨继瑞(1998)认为，并不存在绝对不利或绝对有利的土地租赁方式，应该允许多种租赁形式并存，让土地使用者根据地租地价、产品市场的供求和竞争情况自主选择对自己有利的土地获得方式；黄小虎(1999)也认为，年租、出让、土地使用税或者作价入股，不能孤立提倡某一种形式，而应该统筹考虑，进行最恰当的统筹组合。而赵红梅(1998)对土地年租制基本持否定态度，认为年租制弊端大于益处，不能在全国全面推行，即使是存量划拨土地使用权改制过程中，出让制仍然是最理想的选择，而年租制只有在临时用地、农业用地、租赁国有建筑物附带租赁周边国有土地等一些特殊领域内可以适用；同样汪建国(1998)则在通过对法律规定和现实运作可能面临的各种困难分析后，认为年租制不仅不妥当而且没有必要，只要将土地出让金改为逐年给付就可以将年租制的各种好处轻松移植。

5.在年租制的保障措施上，杨继瑞(1998)认为，应该政企分开的原则，应该成立具备市场主体地位的国有地产租赁公司，按照政府的相关长期发展规划来经营管理城市土地，而土地租金的使用可以参考土地出让金的使用管理办法，另外在完善《土地管理法》的同时，抓紧制定单独的《城镇土地租赁法》，对城镇土地的租赁市场进行规范，使各种租赁活动都能够有章可循；黄小虎(1999)认为，明租正税的年租制改革思路是正确的，年租制施行后，由原土地使用费转化而来的土地使用税应当考虑取消，同时借鉴西方经验，适时开征房产税。

6.在地方实践探索的研究上，余纪云、王照星(1999)对河南许昌年租制试点中的年租标准、违约处理、试点效果等进行了较为全面系统的介绍，并建议出让制和年租制“双轨”运行；李廷轩等(1999)对年租金的各种定价方法进行了介绍，对存量土地和增量土地的地租确定提出了自己的思路，并对成都高新区土地年租金体系的确定提出了自己的改革建议；杜开锐等(1998)也对天津试行住宅用地年租制的租金确定、实施步骤、保障措施等进行了理论探讨。

20世纪90年代的年租制兴起，研究重点主要集中在一些基本理论问题及其现实困难的研究探讨上，，即首先解决了“是什么”的问题，这符合我们认识事务、研究问题的基本规律，虽然个别观点从今天的角度看存在一定局限性，但应当肯定的是，该时期的探究，特别是对于年租制特特征、权属关系的讨论为我们的后继研究奠定了坚实的基础。

第二阶段：21世纪初，年租制利弊问题大辩论。

1998年《中华人民共和国土地管理法实施条例》发布，其中规定国有土地有偿使用有国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股三种方式，确定了年租制在国家土地使用制度中的法律地位。1999年国土资源部又公布了《规范国有土地租赁若干意见》的通知，充分肯定了国有土地租赁试点的积极作用，并对租赁方式、租金确定、租期选择及承租人的转租、分租、转让、抵押权进行了明细界定，实质上肯定了年租制在国有土地有偿使用制度中的作用的地位。虽然该《意见》将国有土地租赁定位为“出让方式的补充”，新增建设用地以出让方式为主，并明确规定经营性房地产用地，无论原有用地还是新增用地，一律实行出让不能租赁，但这并不能阻碍学界对年租制的各类讨论朝着更深更广的方向发展。

与年租制相对应，出让制在这一阶段更是走上了更加规范的发展道路，2002年国土资源部公布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，将土地出让方式由原先的协议出让变为更加规范的招拍挂形式，使出让制走上了更加快速发展的轨道。因此这一时期的研究除了延续年租制一些基本理论问题的关注外，学者们的注意力主要集中在与出让制直接相关的两个问题上，一是与出让制比较下，年租制利弊和适用范围问题；二是年租制对房地产的影响。

在年租制的租赁期限、权属关系等基本问题上，学者们继续进行了深入的研究讨论。在年租制租赁期限问题上，盛开涛(2000)认为，年租制应该采取“短租制”，即最长期限不超过10年，并在3～5年内调整一次租金。吕康娟等(2004)认为，年租制有三大要素需要确定，一是承租期，应采取长租和短租两种方式，长租可参考土地出让最长年限内由土地供求双方协商决定，短租期限不超过2年且不得在土地上修建永久性建筑。朱青，罗志红(2004)介绍了美国、英国、新加坡、以色列等国家在土地有偿使用的方式、使用期限、税租征收比例、土地权利的转让等方面的基本情况，说明土地有偿使用的实现形式灵活多变，并认为第二次世界大战后通胀问题的存在使土地出让制的土地收益越来越少，许多国家更加青睐各种形式的年租制。在年租制权属关系上，詹蕾(2001)认为以长期契约为基础的年租制，在权属关系上与出让制几乎一样，年租制下的土地使用权是包括物权和债权的一组“权利束”，其中物权居于核心地位，这样通过《租赁合同》、《土地使用证》等制度设计，土地使用者就可以享有较为充分的物权。吕康娟等(2004)认为我们借鉴英国对租赁所得的土地使用权的相关经验，利用合同条款约定或者征求土地出租者同意后，对土地进行转让、再出租和抵押。

在年租制的利弊和适用范围问题上，这时期学者们的观点分歧较为明显，不少学者撰文坚决支持或坚决反对年租制，“大辩论”的意味十分浓厚。郭贯成，吴群(2002)较为系统的比较了出让制和年租制各自的优劣势，认为在信息不对称的情况下，年租制存在反复博弈过程，理论租金和实际租金的差额小，因此更加符合公平原则；黄小虎(2003)认为，土地出让制刺激地方政府片面追求地租收入最大化，这样政府一次性拿的过多不利于不利于搞活企业，不利于保护耕地，也不利于规范政府行为，因此应该普遍实行年租制；刘福垣(2005)对出让制的批评上升到社会意识形态的高度，他认为出让制是“万恶之源”，是在动摇社会主义制度的根基；而年租制使土地公有制得以实现，他认为出让制和年租制的选择，是关系我们最终资本主义制度还是社会主义制度的大陆之争，应该以年租制代替出让制。而王小映，岳晓武(2005)对学界支持年租制的理由做了较为系统总结后认为，提倡年租制的理由只是针对土地市场和房地产市场中所出现问题“就事论事”的批评，而没有理解选择出让制的改革逻辑，他们认为年租制难以满足土地市场对土地使用权转让、出租、抵押的需要，增加了政府管理成本，容易造成市场价格失灵和政府土地收益流失，因此不能将出让制改为年租制；刘正山、戚名深(2005)针对出让制是殖民政策的产物、出让年限没有根据、到期收回违宪三个针对出让制的批评论点，用国内外的相关法律和历史案例予以反驳，认为出让制即有限年限、到期收回在中外都有相关法律规定和案例，并不是中国独有的现象。

对于年租制和房地产关系问题，笔者认为其本质是年租制和出让制关系问题的延伸，只是房地产市场对国民经济、居民生活关系极为密切，社会各界均较为关注，故而许多学者们对两者关系问题进行了专门的研究。邬翊光(1999)通过对北京市普通家庭的收入、住房及相关税费的计算后认为，应该在经济适用房改革中推行年租制，原因在于年租制可以明显减少中低收入家庭首期购房款支付压力，同时与完全减免出让金相比，年租制也有利于住户从经济适用房中退出；张洪力(2006)认为我国土地国有，真正的“地产商”是各级政府，房地产开发企业其实是房产开发企业，主要应该通过房屋设计和建造来获利而不是通过圈地获得暴利，因而将地价从房价中剥离完全合理，并提出了在年租制下，利用“政府做地、开发商做房、企业实力和建设项目状况决定土地开发权”的模式进行房地产开发；另外徐婷，周寅康(2006)认为年租制不仅可用于盘活存量土地，也可以引入增量土地供给当中，并对年租制遏制圈地行为的基本实现路径、何如实现对农民的补偿、如果更多的获得土地收益进行了较为系统的探讨。而张全江、严每蓉(1999)则认为年租制不能用于经营性用地，一是违反物权和债权的基本法理；二是容易造成政府土地收益的流失也容易引发房地产投资；三是增加政府的土地管理成本并引发政府和土地使用者的法律纠纷。尚聪敏，黄朝禧(2001)也认为，商品房用地不适合采用年租制，因为虽然年租制和出让制的租金标准应该基本一致，购房者并不能得到什么实惠，而且年租制下地租征收成本高，一旦违约容易给政府收益造成损害；岳小武(2004)认为年租制可以降低房价的理由在实际操作中根本站不住脚，一是出让金仅占地价的1/4、房价爱的5%～10%，即使取消对房价影响也不大；二是地价不是房价决定因素，在供求关系起决定作用下，土地有偿使用方式只会影响房产企业利润，不会真正影响房价；三是长期看年租制和出让制的经济代价是一样的，不会降低消费者的经济负担；四是出让制导致的政府短期行为应该通过土地用途管制、严格出让金管理、加强土地规划和农地转用控制等来解决，年租制治标不治本而且会造成政府资金缺口扩大。

第三阶段：国际金融危机后，年租制取代出让制呼声再度高企。

2008年后年租制的研究出现了两个明显的新趋势，一是对工业用地年租制的专门研究显著增多；二是以年租制取代出让制从而克服土地财政弊端、化解地方政府债务风险、降低房价的政策呼吁再度高涨。笔者认为，这两个新趋势是与宏观经济形势、国家政策导向密切相关的。

2006年国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》，明确规定工业用地也必须以招拍挂方式出让，并规定了工业用地出让最低标准，对非法地价出让工业用地行为进行了规范，工业用地利用效率问题引起学界的广泛关注，特别是2008年以来，我国外向型经济发展受到很大挫折、经济转型升级压力巨大，因而不少研究者开始从年租制角度对提高工业用地利用效率进行了研究探讨。这一时期出让制的弊端逐步显现，也带动了年租制研究的发展，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台，规定农地转用、土地征收的审批权限上收到国务院和省、市、自治区，该《决定》和2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》一起，在规范了地方政府土地征用、出让行为的同时，也客观上促进了政府垄断土地一级市场开发权、招拍挂出让土地的“土地财政”的产生。2008年国际金融危机发生后，我国为了稳增长保就业推出了大规模的经济刺激计划，地方配套投资压力和经地方济建设冲动相结合，导致地方政府债务规模陡然膨胀，国家审计署《全国政府性债务审计结果》显示，截止到2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务108 859.17亿元，其中，直接以土地出让金作为偿债来源的占了近四成，同时期房价不断高涨，学界和社会对土地财政的批评意见越来越多，在这一新的发展背景下，不少学者再次呼吁推行年租制。

在年租制基本问题上，学者们研究的重点依然是年租制权属关系，同时对年租制的具体实现形式等问题也进行了探讨。在年租制权属关系问题上，梁启学(2008)认为，年租制与短期租赁是不一样的，它的长期承租决定了其本身具有债券物权化的性质，而使用权登记制度可以有效解决现实中的物权归属问题，年租制的部分处置权也决定了它具有相对完整的物权特性，因此可以通过《物权法》相关规定来保证年租制下的物权；付颖哲(2011)通过对德国地上权制度的考察后认为，《德国民法典》在具体制度方面的规定使地上权几乎获得了土地所有权的全部权利，并在物权效力的享有次序上居于首位，而德国《物权矫正法》又使土地所有人就年租问题与地上权所有人自由缔约的权利受到限制，因此地上权通过合同条款登记被物权化了，德国地上权制度为我们建立年租制的相关制度提供了有益的借鉴。在年租制的适用范围方面，李雄，方龙(2010)通过比较出让制和年租的利弊，认为出让制和年租并不是对立的，两者各有不同功能和适用范围，年租制主要适用于以下领域，一是年租制已经运行良好的国有土地；二是原来划拨土地中属于经营用地的；三是划拨土地由非经营性质变为经营性质的；四是国企改制后的用地；五是临时用地。在租金制度问题上，李岩(2013)通过对1999年以来17个省、市地方政府有关国有土地租金制度的法律规定进行比较研究后认为，现阶段我国租金征收标准单一，租金调整条件不一、调整程序和减免程序不健全，应当建立“定期评议+法定事由”的租金定期调节机制，对租金标准、调整条件、调整程序、减免条件、违约责任等进行规范和统一。

在工业用地年租制问题上，陈立定(2007)认为新加坡工业用地的政府高度垄断、厂房租赁为主、价格适时调整、政府政策性引导的运行模式值得我国借鉴；张卫东(2008)认为，目前国内工业房地产模式、开发区主导的厂房年租模式、基层经济组织主导的厂房年租模式在本质上是一样的，都是二级市场上的年租制形式，我们应该借鉴新加坡裕廊集团在工业用地开发上的经验，探索土地一级市场标准厂房年租制的实现形式；金宝玲(2012)利用企业生命周期理论进行实证研究发现，上海地区企业的平均存在时间只有7年，企业破产倒闭后却依然可以享受原有土地增值收益，这种情况对产业升级和土地集约使用非常不利，因此建议推行弹性土地出让年租金制，通过组建国有土地资产租赁公司来具体负责工业用地的经营管理和用地企业相关服务。对于工业年租制的实现形式，李海玲，陈立定(2009)认为在推行工业用地年租制过程中，应该弱化土地的资产属性，通过改革和健全土地产权约束制度，将工业用地还原成生产要素的本来属性，使土地失去作为物权获得增值获利的机会，从而有效防止圈地现象，促进土地利用集约化；张利平，楼江(2011)认为，上海等地的成熟工业区可以借土地二次开发的有利时机，在增量土地供应和存量土地调整中全面推行年租制，年租制应以工业园区主导的工业厂房年租为主、工业用地年租为辅，期限可设定为厂房租期13年、土地租期15年(两年建设期)，每3～4年进行一次租金调整。也有学者对工业年租制的作用和意义有所质疑，黄小虎(2012)认为现行征地制度和政府经营土地制度衍生出了土地财政和土地金融，并导致了土地浪费严重、土地收益不可持续、土地收益分配不公等许多经济和社会问题，工业用地年租制等虽然对土地利用制度有所触及，但缺少根本性的改革，我们还应该从“涨价归公”、城市土地国有这两个现行土地制度的主要理论基点上寻找创新突破点。

在年租制和房地产关系问题上，仍有不少学者呼吁在房地产领域实行年租制，但在年租制应用于哪类住房、应用的具体形式等问题上也存在一定分歧。刘福垣(2010)坚持用年租制彻底取代出让制，他认为商品房价格由70年地租、70年配套税费、建筑安装成本和平均利润三部分组成，地租和税费一次性征收侵犯了房屋所有人的财产权也侵犯了以后十几届政府的国有土地经营管理权，因此地租、配套税费都应该按年缴纳，即建筑期间由建筑商缴纳，建成后由房产业主缴纳，并认为这样房价大约可降低40%；刘军民(2013)认为，年租之下应该实行“租、价分离”，即房地产在销售环节实行土地租金和房屋价格彻底分离，建筑期内有开发商缴纳租金，销售完成后则由购房者支付房价和地租，房屋转让时地租缴付责任随之转移但租金不随意增加，而房屋价格随行就市，增值部分有政府收取相关增值税；李冀(2014)从上海市出让制下共有产权房发展存在的各种困难出发，分析比较了出让制和年租制在共有产权房建设中的利弊，认为对共有产权房实行年租制改革，政府承担地价、购房者承担房价，对政府和购房者都有益处。

近几年地方政府债务问题成为社会关注的焦点，部分研究机构和学者也从地方政府债务风险防范和化解角度对年租制进行了研究。发改委宏观经济研究院(2010)认为，在完善地方政府融资体系过程中，应该将土地出让改革成年租，变一次性缴付70年出让金为每年征收，从而平衡政府在各时期的土地收入，保证地方政府在不同时期都能均享土地收益。财政部财政科学研究所课题组(2013)认为城镇化融资需求巨大，推行年租制可以有效遏制地方财政“寅吃卯粮”现象，维系代际公平，避免地方财政随房地产市场大起大落，并提出了两个操作方案，一是维持招拍挂出让方式，该一次性土地出让金为年度租金指标，每3～5年租金随宏观经济情况适度调整；二是将土地出让金分为土地使用权成本和增值收益两部分，前者通过招拍挂一次性缴付以收回土地一级开发成本，后者则有开发商和购房者分阶段承担。王朝才(2013)认为现行的土地出让制存在明显的弊端，主要是土地权益地方化，目前土地管理和出让金使用实际上由地方政府主导；土地购售差价大，征地补偿机制不完善；地方政府高度依赖征地收入，引发短期行为，而推行年租制可以改变土地财政，实现土地收入的代际公平，消灭圈地囤房等不正常现象，也能增加对农民的补偿，有利于城市支援农村、工业反哺农业。

三、对目前研究的整体评价

从20世纪90年代以来，年租制构想从无到有，在实践摸索中不断完善进步，广大研究者围绕年租制的基本特征、权属关系、运行机制、与出让制的利弊比较等进行的细致而严谨的理论解释和机制设计，使年租制土地使用权权能配置与出让制下基本一致的情况，克服了出让制下出现的政府对土地财政过度依赖、对农民补偿不够等突出弊端，为实现国有土地有偿使用制度的改革完善奠定了坚实的理论基础。同时笔者认为，在经济社会发展新形势下，年租制理论仍然在一下几个方面继续深入探讨：

一是土地增值收益的分配调节方式选择问题，也就是年租制下租金和房地产税的关系。出让制和年租制的区别表面上是出让金一次性缴付还是按年缴付问题，本质则是土地40～70年增值收益分配问题，政府应该利用各种手段对这部分增值收益进行分配调节，这是无需置疑的，但分配调节方式如何选择需要深入探讨。如果仅仅通过房地产税等税收手段可以妥善解决，那么年租制也就没有推行的必要，但固定的征税标准、严格繁琐的修改程序使房地产税比较适用于经济发展处于平稳阶段的发达国家，能否适用于经济社会急剧转型的中国需要深入探讨，而且目前我国房地产税推行面临重重困难阻力，需要较长时间才能得以推行，因此灵活方便的年租制和规范严格的房地产税之间如何协调分工需要进一步深入研究。

二是出让制和年租制利弊的系统化、模型化分析问题。虽然从年租制构想提出至今，学者们对出让制和年租制利弊问题进行了多方位的研究探讨，但这种探讨目前还停留在就问题谈问题的阶段，尚未建立一个相对完整系统的理论模型分析解释两种制度设计对经济发展、地方财政、转型升级、债务风险等产生影响的内在机理，并由此对两者的经济效果进行综合评价，笔者认为年租制理论的模型化探索应该成为下一步研究的一个主要方向。

三是年租制下地方城镇建设投融资体系创新。要建立适应新型城镇化快速发展需要的城镇建设投融资体系，不能仅仅依靠政府财政自身的投入，而应该以政府掌握的各类资源的现有收益和未来收益为基础进行杠杆融资，而年租制带来的40～70年的稳定收入与城镇建设投资周期长、回报率相对较低、后期维护修理费用较大的项目特征基本切合，是城镇建设投融资最理想的资金保证，因此如何在年租制下的进行城镇建设融资模式创新也是年租制实践探索的应有之意。

四是年租制与集体建设用地有偿使用的结合创新。十八届三中全会做出了“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的决定，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，集体建设用地无法直接入市的“冰封”局面开始解冻，笔者认为在出让制弊端凸显的情况下，年租制在农村集体经营性建设用地入市过程中将发挥重要作用，因此如何将年租制与集体建设用地有偿使用有机结合在一起，有效实现土地利用集约高效、妥善保障农民利益，将是年租制研究的又一个重点问题。

① 周诚：《论土地有偿使用的年租制》，载于《中国房地信息》1994年第11期，第20～23页。

② 周诚：《论我国城镇国有土地租赁制》，载于《管理世界》1995年第1期，第76～83页。

③ 张乃贵、宫玉泉：《建立土地年租制完善土地有偿使用制度》，载于《中国土地》1997年第12期，第6～9页。

④ 戚名琛：《襄阳推行土地“年租制”与国有土地市场进入广增途径》，载于《中国房地产》1997年第12期，第18～23页。

⑤ 余纪云、王照星：《年租制是国有土地有偿使用的一种好方法》，载于《中国土地》1997年第6期，第28～29页。

⑥ 陈海秋：《土地年租制初探》，载于《理论与改革》1998年第5期，第61～63页。

⑦ 汪建国：《土地出让金应实行逐年给付制——兼与土地年租制商榷》，载于《国土经济》1998年第5期，第41～42页。

⑧ 杜开锐：《试论天津市住宅用地年租制度的建立与实施》，载于《城市》1998年第11期，第53～55页。

⑨ 杨继瑞：《城市土地使用者产权的“长约年租制”探讨》，载于《四川大学学报》1998年第1期，第19～22页。

⑩ 黄小虎：《论国有土地年地租制》，载于《中国土地》1999年第5期，第18～19页。