简论房地产企业对购房者的欺诈行为

马驰

摘 要：现今，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，它在推动经济发展、优化产业结构等方面发挥了重要作用。但在这快速发展的背后，在房地产领域出现的纠纷也与日俱增，许多购房者被房地产企业欺诈，遭受了不同程度的损失，破坏了市场秩序的平衡与稳定。为此，本文提出多角度的防范对策，以维护购房者的合法权益和市场交易秩序的稳定。

关键词：房地产；欺诈；购房者；防范对策

随着我国经济的飞速发展，人民生活水平也在不断提高，加上我国城镇住房制度改革的深入，房地产已成为我国居民新的消费和投资热点。但由于我国房地产业起步较晚，有关房地产的法律规范并不完善，而房地产企业往往利用其优势地位，欺骗购房者，损害购房者的合法权益，扰乱市场交易秩序。针对这些欺诈行为，提出有效的防范措施以保护购房者的权益十分必要。

一、 房地产企业的欺诈行为

（一） 房地产企业欺诈行为的概念和特征

房地产企业的欺诈行为是指经营者在提供房地产销售或服务的过程中，采取不正当手段欺骗、误导购房者，让购房者做出错误的意思表示，从而使购房者的合法权益受到损害的行为。具体特征有：

1. 房地产企业通过签订房地产销售合同来实施其欺诈行为；

2. 经营者诱使购房者签订合同，使该欺诈性合同发生法律约束力，并通过该合同的履行，实现获得非法利益的目的。

3. 其欺诈手段是对订立的房地产销售合同中的主要条款或关键性的内容做虚假陈述，或者隐瞒事实真相。

（二） 房地产企业欺诈行为的构成要件

综上所述，如果房地产企业的行为符合下列条件，应当认定其对购房者构成欺诈：

1. 房地产企业在销售中有欺诈的故意。在订立或履行合同时有使购房者陷入与实际不符的错误判断的意图以及使购房者基于其错误的判断而向房地产企业做出意思表示的意图。

2. 房地产企业在销售中有欺诈购房者的行为，包括广告欺诈，质量欺诈，面积欺诈，交付欺诈，产权欺诈，价格欺诈等等。

3. 购房者因欺诈而陷入错误，并因错误而做出了有瑕疵的意思表示。

（三） 房地产企业欺诈行为的成因

1. 房地产行业在中国起步晚，发展时间短，企业自律性较差，尚未形成普遍性的诚信经营理念。

2. 商品房交易法律制度不健全。相关法律规范不全面、不具体、操作性不强、权威性较差，现行法律制度尚未能有效发挥防范、打击商品房交易中欺诈行为的作用。

3. 国土、房产、规划、价格、计量等政府职能部门对商品房交易监管缺位或监管错位。

4. 购房者缺乏防范欺诈行为的意识和手段。主要是因为购房者处于相对弱势的地位，单凭个人之力是很难有效防范开发企业在其中实施各种欺诈行为的。

二、 对房地产企业的欺诈行为进行防范的必要性

第一，房地产企业的欺诈行为违背了市场经济的基本商业道德，即诚信、公平原则。首先，诚信原则要求人们在不损害他人、社会公共利益和市场秩序的前提下，去追求自己的合法利益。而现今，房地产领域的纠纷日益增多，反映了我国房地产市场的信用危机严重，它会阻碍房地产市场和经济的发展进程。其次，由于房地产行业具有高投资、高收益、高风险等特点，房地产企业取得高收益就必须符合公平原则，不能以损害他人的利益为代价来追求自己的非法利益，只有遵循公平原则才能平衡当事人双方的利益关系。

第二，房地产企业的欺诈行为会恶化整个经济环境。首先，由于房地产企业信用度差，违约现象严重，会使得交易双方缺乏信任感，增加交易時间，扩大交易风险，增加交易费用；其次，这种欺诈行为扰乱了正常的经济秩序，会造成房地产金融风险，从而形成泡沫经济，最后使整个经济体趋于崩溃。

第三，由于多方面的现实原因，使得房地产企业的欺诈行为日益增多，严重危害购房者的合法权益，使社会不稳定因素增加。这些现实原因包括：房地产行业的诚信经营理念尚未普遍形成，现行法律规制不足，政府职能部门监管不力，购房者在经济实力、信息掌握等多方面都处于弱势地位等等。

第四，房地产行业侵权事件的层出不穷，不利于经济和社会的发展。比如“虚假认筹”，曾一度曝光的“楼歪歪”“楼脆脆”，一路狂飙的楼价等等，房地产企业一味追求经济利益，而忽视关系到公众生命、财产安全的商品房质量问题，严重损害了百姓利益和社会公共利益。

综上，加强对房地产企业的管制，防范欺诈行为的发生，对维护正常的市场秩序，促进经济健康平稳发展，维护购房者合法权益，促进社会和谐稳定和百姓安居乐业，十分重要。

三、 防范房地产企业对购房者欺诈行为的对策

（一） 建立、健全房地产交易市场监管制度。

严格执行土地使用权、项目规划建设、商品房预售或抵押登记等各项法律制度；进行监管制度和方式的创新；严厉查处各类商品房交易欺诈案件。

（二） 构建和完善房地产市场信息披露制度。

政府相关部门应该推行和完善房地产信息披露制度；企业也应按照房地产主管部门的要求，披露各个楼盘房屋的相关信息，提高整个房屋交易过程的透明度。

（三） 完善房地产市场相关法律制度。

1. 适用《消费者权益保护法》第49条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加其赔偿受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。

2. 完善商品房买卖合同中违约责任条款。在现实的房屋交易中，房地产企业违约责任的承担兑现的极少，使整个交易市场呈现出不平等的现象。所以在买卖过程中对于双方违约责任的约定必须始终保持平等的状态，对同一种违约行为要明确规定买卖双方应承担同等违约责任，从而有效地维护购房者的实体权利。

3. 完善法律法规，规范政府行为。政府在制订相关政策时，一方面应该确保政策上的连续性，同时也要使政策符合实际条件；同时减少政府官员在诉讼中的寻租行为，确保司法的独立性。

（四） 筑建房地产行业的诚信体系。

发挥行业协会功能，对房地产企业进行诚信教育，使其严格遵守已有法律法规的法律责任以及支持社区项目的慈善责任等社会责任；同时，加强社会舆论监督，将新闻舆论与社会公众的监督结合进来，建立企业社会责任评价体系，对房地产企业有违道德和法律的行为加以曝光，使房地产企业的欺诈行为无处可藏。

（五） 增强购房者的购房知识和维权意识。

有关部门可以建立房地产交易知识宣传网，以加深购房者对交易注意事项的认识；购房者在买房时也要注意相关的证件、执照、手续是否齐全，避免上当受骗；对重大欺诈案件，要及时向有关行政执法部门举报；遇到侵权行为，要及时向有关部门或机构反映，积极维护自己的合法权益。

结语

房地产业是事关民生的重要产业，它的健康有序发展与百姓生活水平的提高、幸福感的增强以及社会秩序的稳定联系紧密。因此，加强对房地产企业欺诈行为的监管和防范十分重要，而这需要社会各界的共同努力，需要政府部门加大执法监管力度，需要购房者增强维权意识，需要社会舆论媒体的广泛监督，需要房地产行业加强自律，只有各方齐心协力，才能使房地产业稳定发展，从而保证国民经济的健康平稳发展，百姓安居乐业。（作者单位：西南交通大学政治学院）

参考文献：

[1] 姚力.商品房销售欺诈及惩罚性赔偿研究.西南政法大学.2007（4）.

[2] 娄文龙.基于社会责任的房地产企业竞争力研究.房地产论坛.2011（4）：162—164.