如果政府不出手 明年9 月供求关系会恶化

由于今年开发商普遍投资开发意愿下降，导致明年市场供应量减少，在总需求没有下降而且不断上升的情况下，也许明年九月份市场的供求关系会恶化。

这一轮房屋价格出现下滑，北京也出现了，如果全国70个城市里头,包括了保障房这部分资本，房屋价格肯定还是会下滑，但我不认为绝对值是下降的，下滑的趋势一直会延续到明年九月份左右。

我们的统计报表上库存大概有5亿多,去年我们销售13亿多,相当于差不多有40%的当年销售量的一个库存，这个数量确实很大。但是我不觉得这些库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，会逐渐累积。从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，今年至少到7月为止，我们的总需求并没有下降，应该说还是上升的。销售上和去年相比，大概到7月份为止下降了7%，差不多4千万平方米。可是这个数里面不包括保障性住房增加的面积，可能保障性住房增加的面积超过了4千平方米。

从2011年开始提出建3600万套保障性住房，2012年开始计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。我还没说棚改，棚改又增加了1200万套。其实在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套。意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。

以北京为例，去年北京建了1300万平方米的保障性住房，其中放在开发商手里的是580多万平方米，约占45%，还有55%是政府单独建的。开发商建的这45%里面其中有廉租房、公租房、经济适用住房、拆迁安置房、自住型商品房。有报道自住型商品房几千套商品房，但是有20万户在排队抽签摇号。这些人实际上就不进入市场。去年新房销售一共是1900万平方米，包括开发商的保障性住房。

大家也看见北京上个月的房价开始下降了，确实是这样。因为把自住型商品房很低价格的数都计算进去了，一平均化以后就往下掉，好几千套就掉下来了，很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种状态。因为保障性住房政府那一部分是没有完全公布的，好像那一部分房子没了，跑哪儿去了呢？肯定在市场上。

这几年开发商拍卖的土地里面，几乎是1：1的供应量，开发商生产700万套，保障性住房也生产700万套，现在一下子变成了1500万套。2012年3月份我们就预测，2013年的3月份房价会涨，果然涨了。因为在2011年下半年土地供应就短缺。所以2012年是一个生产式的低潮，现有的供应没有了，到2013年会涨。今年我们预计，如果现在土地供应量下来了，开工是负的，投资是下滑的。对于GDP的影响大概是0.6%，还会下降，下一个月可能还会下降。

从供应结果看，可能到明年9月份，就会转为供求关系恶化。我们唯一不能控制的是我们不知道政府如何保障性住房的建设，我们不知道他会多大程度上进行棚改。这两项如果上得快，也就是明年9月份本来商品房下降的时候，供求关系应该转换的时候，保障性住房和棚改的房子就上来了，这两个如果上得快的话就能顶上。