梦想的风景就在前方

文/上海宇培（集团）有限公司董事长 李士发

梦想的风景就在前方

文/上海宇培（集团）有限公司董事长 李士发

宇培的目标是三年后在香港上市，这不仅是我的梦想，也是企业未来的战略目标。

2013年，宇培与凯雷投资、The Townsend Group合作，共同投资4亿美元开发物流地产。双方在合作的最初，我们就谈到了企业未来的发展，合作的目的是宇培三年后要在香港上市。此次投资虽然只是财务性投资，不涉及公司的管理权，但凯雷投资作为顶级投资人团体，也是通过充分认证、全面分析后认为宇培能够在5年后做大，能够有较好的投资收益，并在上市后能够以较高的价格出售所持股份。

宇培的战略规划从2009年就启动了，以北、上、广为中心，25个省会城市作为发展的重点战略城市，几乎覆盖了全国所有重要的物流节点城市，具有全国性的网络优势。2013年9月28日以后，随着新的投资方资金的到位，宇培目标的战略布局全面启动，我们在下半年相继有五个项目开工，累计面积达48万平方米。我们与凯雷投资的战略规划是每年开发70万到80万平方米的物流仓储设施。

目前，对物流地产看好的人越来越多，包括生产企业、商贸企业以及国外一些投资公司都开始关注这个领域，随着更多的企业和资本进入，市场的竞争将会越来越激烈。我认为，不管市场竞争多激烈，只要有坚定的目标和脚踏实地的干劲，一切竞争只是挑战，不是困难。

对于宇培来说，会做好充分准备面对这种挑战。一是依靠先进的开发手段。物流园区不仅包括先进的物流基础设施，还有量身定做的前期规划。目前宇培与京东商场、伊藤忠、顺丰等电商、物流、快递企业都有战略合作关系，为其量身打造适应电商、物流、快递运营的物流园区。二是垂直化的物业管理体系。目前，宇培的物业全部由自己控制，这样能保证客服在第一时间内为客户服务：不是承诺多少小时进行服务，而是马上进行服务。与之相对应的，我国大部分物流园的物业服务由第三方来完成，虽然这种操作方式的成本较低，但是服务质量相对也会有一些折扣。

在实际经营的过程中，宇培也面临上文中提到的用地难题。目前北、上、广等一线城市的物流园区用地规划比较规范，但是二三线城市的物流园区政策并不明朗，没有明确规定哪些区域可以做仓储，在这个基础上哪些行业可以进、哪些行业不可以进。同时，物流园区虽然可以促进一个区域内商品流通、提高物流效率、为经济发展起到重要的推动作用，但是物流仓储创造税收的能力比较弱、占用资源比较多，如果园区初期入驻的企业比较少，产生的税收会非常有限。因此一些地方政府出于短期利益考虑，在规划土地时给物流园区开发设置了更高的门槛。随着物流园区开发企业越来越多，地方政府也由原来的招商变为选商，物流园区开发企业拿地的困难会越来越大。希望政府在未来有限的资源中，能更多地向物流仓储用地倾斜，充分发挥物流仓储业对经济的促进作用。

在物流园区用地开发时，一些地方政府将更多的资源向国有企业和外资企业倾斜，民营企业往往被排在拿地的第三梯队。而仅仅依靠国有企业和外资企业，不可能完全承担起物流园区开发的责任。希望政府在落实《物流业调整和振兴规划》时，更多地考虑这一点，能够把民资、外资、国有企业放在一个更加公平的平台上，为物流园区开发创造一个更加公平的环境。