对“以房养老”的审视与思考

刘 芳

(河南工程学院 人文社会科学学院，河南 郑州 451191)

当前中国快速步入老龄化社会，增强多元养老保障体系建设已成当务之急。我国老人数量巨大，且增长迅速，财政支付压力较大，社保养老仅够温饱，4+2+1的家庭结构也使传统家庭养老保障功能萎缩，因此，探索多渠道的社会化养老模式成为共识。在破解当前养老困境的探索中，国务院提出的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”不仅引起了媒体和社会舆论对“以房养老”可行性的热议，也引起了民众对政府养老责任的质疑。究竟什么是“以房养老”？“以房养老”在中国是否可行？“以房养老”能否成为一项养老政策和主要养老模式？政府在“以房养老”中的角色是什么？厘清这些问题既有利于民众正确认识政府在养老问题上所做的努力，增加对政策的支持，也有利于中国养老困境的破局，意义重大。

一、“以房养老”的含义及其在中国实施的状况

国务院提出的“以房养老”俗称“倒按揭”，是指房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，定期给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。[1]“以房养老”不是一个新概念，美国、英国、新加坡、日本等国家都有“以房养老”模式，且效果不错。2003年，“以房养老”理念被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入我国。此后，上海、北京、南京、杭州等多个城市的个别金融机构对此进行尝试，但由于没有政府托底，所以运作风险较大，参与条件苛刻，个案商业运作难建公信力，所以“以房养老”在中国发展的过程并不顺利。2013年9月，我国政府提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并按计划在2014年上半年试行推广。这意味着“以房养老”将从民间探索正式上升为国家行动。

“以房养老”政策一经提出，立刻引来了广泛的关注和争议。反对者提出，“以房养老”根本不适合中国国情，是政府算计老百姓的房子，推卸养老责任。[2]支持者认为，“以房养老”恰逢其时，能很好地解决老人“住房富人、现金穷人”的养老窘境。[3]任何事物都具有两面性，我们不能盲目地支持或反对，而是要理性看待“以房养老”的可行性及运行障碍，正确应对之。

二、当前中国“以房养老”政策的可行性及积极作用

(一)目前中国“以房养老”的可行性分析

1.有适当的市场需求

“以房养老”虽然在过去的十年中运行并不理想，但并不意味着“以房养老”在中国毫无市场。中国老龄化发展迅速，2012年底中国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，带来了更加多层次、多样化的养老服务需求。[4]在4+2+1的家庭模式下，老人很难稳妥地以子女之力安度晚年；大规模的人口流动和计划生育政策，使得 “留守老人”“空巢老人”大大增加；当前中国至少有100万个失独家庭，且每年以7.6万新增。[4]这些老人都是“以房养老”的潜在或现实需求者。我国财政养老力量有限，老人医疗保健花费较大，在其他养老支持受限的情况下，“以房养老”模式能很好地支持老人顺利养老，有一定的市场需求。

2.有政府的积极支持

“以房养老”模式能为老人提供养老资金来源，其实施得到政府的积极支持。2013年9月国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，不仅把“以房养老”上升到国家行动，明确了试行推广的时间表，而且把与“以房养老”相关联的专业化养老机构建设和养老的社会化也提上日程，为“以房养老”提供适宜的环境。对于民众的误解，民政部及时给予解释答疑，地方政府积极给予政策落实，由此可见政府推行“以房养老”的力度和决心。

3.有金融等相关机构的积极参与

“住房反向抵押贷款”本质上属于金融产品，可较大刺激相关金融衍生产品发展，一进入中国就吸引了一些金融等相关机构的积极参与。中信银行推出了中老年人专属的“信福年华”借记卡，宣布进军“养老按揭”业务。中大恒基房地产经纪公司也与北京养老机构合作推出了“养老房屋银行”，上海公积金管理中心则推出了“以房自助养老模式”，幸福人寿保险股份有限公司多年来一直致力于“以房养老”保险的申请。现今，“以房养老”已进入国家政策层面，相信会有更多的金融等相关机构参与进来，共同推进“以房养老”在中国的发展。

(二)“以房养老”政策的积极作用

1.缓解养老压力

在“以房养老”的多种形式中，老人无论是出租、出售或抵押房产都可以增加养老的现金收入，以弥补养老资金不足的缺口，缓解养老压力。中国社会未富先老，社保资金存在较大缺口，政府承担着很大的养老压力，在养老金的发放上往往采取兜底政策，不能很好满足养老需求。“以房养老”的选择路径可增加需求者的养老资金来源，弥补政府养老资金不足。独生子女在激烈的职场竞争中面临赡养老人的重压，对老人的照顾力不从心。老人如果有“以房养老”增加的资金，就可以购买服务，甚至可以给子女资金支持，有效缓解家庭养老压力。

2.提高需求者的养老质量

“以房养老”的推行增加了老人养老的选择路径，一定程度上可提高需求者的养老质量。眼下城市中的很多老年人对房屋拥有自主产权，但养老资金不足，在大屋子里忍受资金缺乏之苦。如果老人能够“以房养老”，增加的资金就可以提升老人的生活水平，满足老人的医疗保健支出和精神文化需求，能够明显提高养老质量。通过“以房养老”进入养老院的老人还可以享有专业化的养老服务，减轻子女经济赡养压力，有利于融洽家庭关系，提高老人的满足感。

3.盘活住房存量，创造新的经济增长点

日前政府重提的“反向住房按揭”，可以使大批闲置的死的实物资产转化成活起来的流动性强的金融资产，有效盘活住房存量，增加资源的循环利用，促进房地产的稳步发展。银行放款可增加金融市场流动性，刺激相关的金融衍生品，深化金融市场改革。“反向按揭”可大大增加我国保险业市场，刺激评估机构、法律担保服务机构业务量和运作规范化，拉动市场需求，创造新的经济增长点。

三、“以房养老”推行中的阻力分析

1.传统观念难改

“以房养老”与 “养儿防老”“祖宅传承” 等中国传统观念直接冲突。国人素来看重血缘亲情，“子承父业”“但存方寸地、留与子孙耕”等观念根深蒂固，甚至被上升到道德层面。在此背景下，很多中国父母人生的主要目的就是为子女不断地贡献，父母与子女间在“遗产”与“养老”问题上存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。很多有子女的老人宁可拮据地生活，也不会将留给子女的财产换取养老权利。老人一旦处置财产，极易引起与子女的矛盾冲突，影响老人晚年的生活照料和情感慰藉，这样的选择得不偿失。

2.房屋产权不完全

当前影响“住房反向抵押贷款”运行的一个重要因素就是房屋产权不完全。我国土地使用权期限最多70年，房子使用几十年后抵押时，土地使用权期限已所剩无几。虽然物权法规定居民房屋的土地使用权可以自动续期，但并不意味着不续缴土地出让金。土地构成了城市房产的最大价值，如果重缴土地出让金，金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少，不能够达到“以房养老”的最终目的。

3.政策不透明，缺乏相关规定

“以房养老”本属商业养老保险产品，牵涉众多金融机构。我国对于试行的“住房反向抵押贷款”还没有明晰的政策规定，如不能及时理顺金融机构间的权限关系，就会使该举措面临重大风险。如“以房养老”涉及银行房产处置权，但银行没有处置能力，只有通过法院拍卖一条渠道才能解决。保险公司不具备办理抵押贷款资质，但它们会同房地产交易、结算等发生联系，超越了金融保险机构的经营范围。这些问题都急需政策界定，确保“以房养老”顺利施行。

4.养老专业服务和产品缺乏

选择“以房养老”的老人是为了寻求高品质的养老服务，将住房抵押或卖掉后住进拥有完善养老设施和服务的养老机构。当前我国养老公共服务与实际需求方面存在较大差距。各大城市的公办养老机构一床难求，服务好的私人养老机构费用一般人难以承受。养老机构不稳定、养老从业人员少、养老服务不到位，影响了老人“以房养老”的积极性。

5.市场风险高

“以房养老”无论是对于老人还是金融机构都存在较大的市场风险。养老机构不稳定和服务不到位使老人面临“居无其所”的风险，倒按揭年限过短使老人面临养老后期资金匮乏的风险，房价持续高攀使老人有吃亏的担忧。金融机构同样也存在较高风险。倒按揭时间越长风险越大，大量不动产如不能有效处置，将引发流动性风险，房价下跌有亏本的风险。较高的市场风险影响“以房养老”主体的参与积极性，不利于“以房养老”政策的顺利推行。

四、对“以房养老”的理性思考与政策建议

(一)对“以房养老”的理性思考

1.“以房养老”是多元养老的途径之一，不等于政府养老责任的放弃

我国老龄人口发展迅速，家庭养老功能日渐弱化，社会化养老服务发展滞后。在如此严峻的养老形势下完全靠国家养老是政府财力难以达到的，政府、家庭与个人共同分担养老责任是一种现实选择。“以房养老”并不是说政府对养老完全放任不管，而是为老年人在居家养老、社区养老、社会养老、国家帮扶等选项外增加的新选择。它不仅可以满足部分老年人的个性化需求，也可提升老人养老质量，不失为有意义的探索。

2.“以房养老”是传统养老的有益补充，一定程度上可提高养老质量

“以房养老”是养老政策多层次多支柱背景下的选择之一，是民众的自愿选择而非强制实施，是传统养老的有益补充。在社保养老仅够温饱、子女养老不堪重负、企业年金养老难以掌控的情况下，许多老人面临“现金穷人”的窘境。作为基本养老保险补充的“以房养老”政策可以使有条件的老人选择住房养老，做回“现金富人”，不仅可以提供养老资金支持，也可减轻子女负担，融洽家庭关系，一定程度上提高养老质量。

3.“以房养老”可改变传统养老的消极观念，促使人们积极养老

传统的“养儿防老”和“子承父业”是紧密联系在一起的，常存在子女根据遗产所得算计“孝顺”程度的现象。有的子女纯粹是因为遗产而消极养老，也有的多子女家庭常因家产析分不均把老人推来推去或轮流赡养或拆分赡养，极大地损害了老人权益。“以房养老”增加了老人养老的市场选择，也极大地推动了父母与子女间的人格独立、经济独立，子女要继承老人财产就要积极赡养老人。“以房养老”并不免除子女对老人的赡养义务，反而能促使人们积极养老。

(二)对顺利实施“以房养老”政策的建议

1.明晰“以房养老”的概念、适用范围和在我国养老体系中的地位、作用，消除人们的误解，争取最大范围内公众的支持

政策的顺利实施离不开民众的积极支持。“以房养老”引起广泛争议和质疑的原因在于人们对“以房养老”的片面理解，准确界定“以房养老”的概念、表现形式和适用范围是消除误解的重要途径。政府要对政策进行详细解读，让民众明白政策出台的缘由、现实可行性及惠民的范围和程度。这样，惠及的民众就会献计献策推动政策实行，其他群众也不会因担心自己的养老权益受损而反对，在民众理解和支持的氛围中促进“以房养老”政策的顺利推行。

2.加大政策宣传力度，加大养老投入，推动养老观念转变

养老服务是重大的民生问题。政策的宣传一定要全面、到位，以便于民众对“以房养老”的全面理解和准确把握。对于“以房养老”，首先有关部门应在官方渠道对政策进行详细解读，让民众明白“以房养老”是完善养老保障机制的一种补充，是一种自主选择行为，不是政府责任的推卸和子女赡养义务的免除，政府正通过多种措施保障民众基本养老，通过加大投入逐步提高养老保障水平。其次，应推动“以房养老”制度的完善，提高“以房养老”的操作性。通过实在的举措，让民众看到“以房养老”有利于减轻社会、政府、老人及其子女的养老负担，帮助民众转变陈旧的养老观念。

3.加强市场的法治环境建设，为“以房养老”提供良好的运行环境

“以房养老”需要公正、透明的法治环境。“以房养老”涉及金融、房地产、保险、社保、民政等多个领域，其运行需要各方共同的配合和协调，运作质量要求相当高。要确保这些部门、行业公平公正地经营、管理和执法，就必须加强和完善相关的法规建设。相关部门不仅要规范各部门各行业的服务，还要重视风险制约，完善和健全担保机构、金融贷款、资产评估等机构及个人的信用系统，推动“以房养老”的有序运行。

4.营造宏观的政策环境，完善顶层制度设计，建立完善的监管体系

“以房养老”试点要成功运行，政府就需要制定具体可行的政策体系，营造宏观的政策环境。“以房养老”需要多部门参与和联动，不仅要完善相关政策咨询、房产评估、风险分担、纠纷仲裁机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，而且管理层要实施顶层设计、统筹规划，共建良好平台。政府在通过税收减免、财政补贴调动各部门各行业的积极性的同时，也要促进法律法规的完善，加强监管职责，给公众稳定的养老预期，解除老人养老的后顾之忧。

[参 考 文 献]

[1]以房养老：推卸责任的大骗局[EB/OL].(2014-02-27).http://news.163.com/12/0427/00/802C2O6300014JHT.htm.

[2]魏铭言.以房养老被指政府算计老百姓房子 官方紧急表态[N].新京报，2013-09-23(A23).

[3]李媛.有房富人现金穷人 “以房养老”遇困局[N].广州日报，2013-07-17(A7).

[4]中国新闻网.民政部：中国60岁以上老人1.94亿 2025年突破3亿[EB/OL].(2013-08-19). http://www.chinanews.com/gn/2013/08-19/5179487.shtml.

[5]魏铭言.民主党派建议立法补助失独家庭[N].新京报, 2013-03-02 (A06-A07).