城市老旧小区改造的模式与对策——以沈阳市为例

蔡淑频 , 周兴文, 马 阗

(沈阳大学 a. 师范学院, b. 生命科学与工程学院, c. 文化传媒学院, 辽宁 沈阳 110044)

城市老旧小区改造的模式与对策
——以沈阳市为例

蔡淑频a, 周兴文b, 马 阗c

(沈阳大学 a. 师范学院, b. 生命科学与工程学院, c. 文化传媒学院, 辽宁 沈阳 110044)

以沈阳市为例,提出老旧小区改造的模式主要有维护保留、修缮改造、功能重塑和拆迁重建;阐述老旧小区改造中应坚持以人为本、传承文化、综合治理、绿色生态、科学发展、统筹兼顾等原则;具体论述老旧小区改造中应采取的对策:完善政府主导的运作体制、健全相关工作的政策法规、实施严格规范的管理程序、构建科学可行的评价指标体系、建立科学长效的管理机制,以及调动社会各方的资金渠道。

老旧小区改造; 模式; 原则; 对策

随着城市文明程度的提高,城市的发展面临着更新、改造和宜居建设等诸多问题。城市老旧小区改造是城市建设和管理的薄弱地带,这些居住区由于建造历史久远、基础设施落后、缺乏及时更新改造等原因,居民的生活条件较差。特别是像沈阳这样的老工业城市,工业污染、住房拥挤、居住环境差等情况比较普遍,老旧小区的问题显得更加复杂和严峻。

一、 老旧小区改造工作的基本原则

改造工作的根本目的是改善老旧小区现状,创造安全、健康、和谐、幸福的居住环境。因此,在具体工作中有几项原则是必须坚持的。

1.坚持以人为本的原则

老旧小区改造是为了改善广大人民群众的生活环境,提高百姓的生活质量,是真正意义上的造福人民。政府大量投资用于老旧小区改造,开发商、建设者的一切活动也要兼顾住房百姓的利益,将以人为本、自然和谐的宗旨,贯穿于立项、规划、设计、工艺、材料、建筑,以及后期物业管理的全过程[1]。要充分考虑人们的舒适与便利,采用人性化设计,塑造良好的人居环境,如房间格局合理,墙体保温防水,建筑材料环保,园区绿化程度好,休闲活动场所适用,人车分流等。

2.坚持传承文化的原则

我国是有着五千年悠久历史的文明古国,每个城市都有着丰富的地域文化资源和人文特色。特别是像沈阳这样的老工业城市,更需要传承工业文化遗产,妥善保存工业传统建筑。老旧小区改造的环境设计要突出对中国传统文化的传承,保护城市与地域的人文特色,保留城市特有的传统韵味和浓郁的文化特色。

3.坚持综合治理的原则

老旧小区的环境包括小区建筑环境、小区生态环境、小区景观环境等,其改造是一项复杂的系统工程,有关部门必须科学规划、精心设计、综合治理。对于拆迁重建的老旧小区,不仅要彻底改造建筑环境,保障居民的居住条件,而且要建设小区的生态环境、景观环境;对于修缮改造的老旧小区,不仅要改造门窗、楼道、楼顶防水、墙体保温等项目,更要注重小区整体环境的综合改造和治理。

4.坚持绿色生态的原则

绿色生态住宅小区是具有高效、节能、环保、健康、舒适、绿色生态平衡等特征的居住建筑环境[2]。在老旧小区改造建设中,不仅要重视住宅园区绿地建设,更要注重节约能源,采用绿色建筑材料,减少对环境的冲击与破坏。开发利用绿色能源和可再生能源是绿色生态住宅区健康、科学的发展方向。

5.坚持科学发展的原则

城区的改造要贯彻经济、社会和环境相协调的可持续发展理念。一个城区设计是否符合科学发展观,主要是看城区内部、城区内外之间能否达到生态平衡和资源循环使用,能否高效利用资源,营造自然、健康、舒适的居住环境。要合理利用土地资源,有效利用水资源,以及其他自然资源及材料,同时做到开源节流,实现低污染、零能耗,建设安全、生态、环保的宜居小区。

6.坚持统筹兼顾的原则

老旧小区的改造往往涉及到园区周边乃至整个城市的环境、经济、交通、通讯、医疗、文化、教育、商业等方方面面的建设,必须站在整个城市发展建设的角度进行统筹规划,合理布局。小区的设计应根据旧城区原有特点,兼顾现代人的生活方式,尊重当地自然环境,注重保护当地文化,维护小区间风格协调,保护现代化城市的传统韵味。

二、 城市老旧小区改造的一般模式

一般说来,城市中众多的老旧小区情况各异,从住宅建设的文化历史、在市区的景观区位,到房屋的建筑及周边的环境,千差万别,各有千秋。小区的改造方式自然也不能千篇一律,要有针对性地根据不同地区、不同类型,采取不同的更新改造方式。

1.维护保留模式

城市中有一些具有悠久文化历史的建筑住宅,这些居住建筑和居住区需要进行保护、改造及再利用。如果其历史文化价值很高,又具备改造后能满足现代生活需求的结构条件,就要采取保留原有居住功能,维护原有结构和氛围,进一步修缮改造的方式,从而保护其中不可再生的历史文化内涵。沈阳市就明确提出对历史城区内的传统格局风貌、世界文化遗产、历史建筑、工业遗产等进行保护。以沈阳市对工人村老旧小区的改造为例,为传承工业文化遗产,在保留原建筑风格的基础上,对工人村旧居7栋苏式建筑围合进行了改造,建成了总建筑面积8 300平方米的工人村生活馆和1 400平方米的铁西区人物馆[3]。

2.修缮改造模式

20世纪八九十年代建设的一些老房子、老园区,房屋构造并不过时,基础设施还算完备,可以继续居住。这类小区的问题是园区环境较差,公共设施年久失修,房屋屋顶、墙面破损,与周边新建小区相比显然落后很多。这类小区可以在已有基础上进行修缮改造。修缮改造项目包括针对建筑进行的楼房外墙粉饰、屋面防水、楼道粉饰、台阶修缮、散水坡修缮、雨搭修缮;针对管线进行的电表箱修缮、老化电缆更换、室内下水管线更换、庭院排水管线疏通、庭院排水管线更换等;针对服务设施进行的监控系统安装、围墙维修、大门安装、门卫室修建、梯间窗户维修、单元门安装、破损楼梯扶手修缮、自行车库改造、公示栏设置、室外晾衣架设置、休闲椅设置、垃圾箱设置等。沈阳市对老旧小区改造采用此类模式较多。

3.功能重塑模式

一些住宅建设时间不算久远,楼层不高,房屋质量也还可以,小区位置和环境都有一定优势,但建筑本身有较大的缺陷,如房间内部格局不合理,基础设施欠缺等。对于这类建筑可以通过保留外墙,内部重新改造的方式进行功能重塑。如将原来的居室、过厅、卫生间等加以改造和修建,以适应现代生活需要。有的小区还可从实际出发改变原有功能,如将改造后的房屋作以商业用、办公用等,可在不改变其承重结构的同时,将内部空间的设计和组织向相应单体建筑的功能标准靠拢[4],以更好地发挥其所在区位的价值优势。

4.拆迁重建模式

建设时间更早的小区,基本无历史文化价值,建筑质量极差,甚至还有一些棚户区,房屋简陋,公共设施很差,道路狭窄拥堵,人口密集。对于这样的园区只能拆除,重新建设,从根本上解决百姓的住房问题。沈阳市对老旧小区改造采取此类模式的也较多。例如2002年以前,沈阳市铁西区共有上百处较大的连片棚户区,居住的居民绝大部分是低保户、低保边缘户和产业工人等低收入群体,群众生活困难,住房条件差。铁西区政府用十年左右的时间,先后投资近百亿,拆迁连片棚户区,新建政府补贴低价房,使全区广大群众的居住条件得到了巨大的改善,生活环境发生了天翻地覆的变化。

三、 沈阳市老旧小区改造工程的进展情况

沈阳市委、市政府始终坚持“民生优先”理念,把保障和改善民生作为工作的出发点和立脚点,把关注的目光投向老旧小区,投向其中的棚户区和由于历史原因形成的弃管小区。经过近年来对老旧小区的综合改造,彻底改善了城市老旧小区居民的居住环境,城市面貌也焕然一新。

1.弃管小区的修缮改造

截至2010年初统计,沈阳市共有住宅区3 385个,建筑面积1.61亿平方米,人口506.6万人。由于历史原因,其中1 502个住宅区因无法落实房屋产权单位或房屋产权单位无法履行房屋维修责任等原因成为弃管小区,占住宅区总数的44%;弃管小区建筑面积为3 973万平方米,占沈阳市住宅区总面积的24%;人口165.5万人,占总人数的32%。这些住宅区规划设计落后、配套设施不全、屋面漏雨、墙皮脱落、电气线路老化、环境脏乱不堪,居民缺乏安全感。

沈阳市从2010年起,用了3年时间,投入15亿元,改造1 502个弃管小区。具体改造项目包括7大项23小项,其中把解决老百姓最关心、最难解决的“修房难”问题列为重点,着重恢复房屋的基本使用功能,包括重做屋顶防水、更换老化电线电缆、更新破损下水管、修缮单元门及楼梯间窗户等。同时对园区内外进行综合治理改造,如外墙粉饰,增设垃圾箱、晾衣架、自行车棚等配套设施,以及绿化园区、安装路灯、铺设路面和边石等。改造后的小区房屋居住功能得以提升,群众居住条件大为改善,小区环境发生了根本改观。

为使改造后的老旧小区在园区公共环境、房屋及共用设施设备的维修养护等方面得到进一步提升,沈阳市推行了《沈阳市旧住宅区管理标准》,在改造的基础上强化科学长效的管理机制,从而形成改管并重的管理模式,沈阳弃管住宅区将不再弃管。

2.棚户区的拆迁重建

棚户区改造是重大的民生工程,是广大低收入群体的热切期盼。棚户区改造可以使困难家庭告别低矮破陋的居所,彻底改善居住和生活条件。近年来,沈阳市政府及相关部门高度重视这项民生工程,多渠道筹集资金,统筹规划,逐片实施棚户区改造工作,让百姓共享沈阳改革发展成果。例如,2005年经调研确定沈阳市(含郊区)需要改造的棚户区、旧居住区及旧城区达238片,涉及改造的居民12.9万户。在接下来的两年内,这些棚户区被全面拆迁改造,城市环境得到彻底改善。2014年初沈阳市政府经调研确定,沈阳市目前共有符合改造标准的棚户区98片,涉及4.5万户居民,计划2017年前全部进行改造。其中,2014年计划改造棚户区33个,涉及居民12 423户。

四、 沈阳市老旧小区改造的基本对策

老旧小区改造工程是一项伟大的工程,是政府造福百姓的宏伟大业,也是建设现代化城市的主体内容,更是一项政策性、科学性、专业性都很强的复杂工程,直接涉及到千家万户人民大众的切身利益,面临着许多困难和问题。具体工作中应把握如下对策。

1.完善政府主导的运作体制

老旧小区改造在运作层面上应坚持“政府主导、公众参与、市场化运作”的方式。改造工程涉及城市规划、建设等政府十多个部门或单位,这些部门或单位必须在政府统一组织协调下明确任务分工和各自职责,条块结合,密切配合,确保计划的有效实施。作为老旧小区改造的主要引领者的政府部门,要制定城市建设规划、确定旧小区改造建设方案、筹措资金、组织实施建设方案,同时针对此项改造工作,积极出台相关配套政策,为老旧小区改造工作开辟新路。社区和居民要积极参与原有住宅及小区更新改造规划方案的制定,积极参与住房改善项目的管理与监督。同时还应该积极参与和配合改造后的小区管理工作。每位居民都要从自我做起,为营造美丽、健康、安全的家园贡献一份力量。

2.健全相关工作的政策法规

老旧小区的建设改造工作,牵涉到市区内千万家百姓的利益,建设改造过程又需要政府动用大量的人力、物力和财力,因而它的政策性非常强。为切实维护广大民众的合法权益,促进老旧小区社会化、市场化、科学化管理机制的建立,就要加快完善相关配套政策和法规,为老旧小区综合改造工作提供有力的保障。目前,国家与地区均已制定了关于城市建设以及老旧小区综合改造工作的相关政策法规,但还需进一步完善和健全。各相关部门和单位在具体工作中要依法办事,按章行事,严格执行各项规章制度,坚决杜绝违法乱纪现象的发生。

3.实施严格规范的管理程序

在老旧小区的改造建设过程中,需要制定相应的科学、完整、周密的改造方案,需要建立统一的指挥机制,需要实施严格规范的管理程序。开发商只负责工程的实施与建成后的经营,而政府的责任是安置广大居民的生活,指导监督开发商的工作。政府可成立相应的非营利性组织或机构,直接负责改造中小区的建设和管理,设立并实施一整套严格规范的管理程序,形成上至政府,下联社区,各司其职的管理格局和科学高效的服务运行机制。通过相关部门层层相扣的垂直管理和协调一致的水平分工,政府部门始终能够控制改造项目的每一步骤,确保改造实施过程的规范透明,同时还要强化群众对工程的监督管理,把好工程质量关。

4.构建科学可行的评价指标体系

科学合理、可操作性强的评价指标体系,能够对各老旧小区的改造建设状况进行绩效评估、分析和检验,为社区发展规划提供实质性参考依据,为城市旧房改造工程提供科学的评价标准和定量依据[5]。该评价指标体系应包括小区综合环境的标准与评价、小区居民经济生活状况的标准与评价、小区居民文明度的标准与评价、小区生活便宜性的标准与评价和小区公共安全系统的标准与评价等,也可以结合各地区实际情况进行设计或调整。一般在一级指标下设置二级指标、三级指标。指标的构成既可以包括用客观数据表示的定量指标,也可以包括不能直接用量化数据反映的定性指标。定量指标可以通过查阅相关部门制定的标准、规定或通过对比分析相关标准数据来获取标准值;定性指标难以直接用客观数据来表示,一般采用主观感受来反映,并将其变换为量化数值。可采用问卷调查、实地调研以及访谈等方法来获取小区居民对这些定性指标的评价结果,再依据居民满意程度赋值表来进行满意度赋值。

5.建立科学长效的管理机制

老旧小区的改造建设工作在某一阶段即可完成,而改造后的管理却是长期的。在老旧小区改造过程中,要重视管理工作的重要性,建立适合老旧小区特点的科学长效的管理模式和机制,保持改造成果,从根本上改变老旧小区的面貌。要按照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则,采取符合小区特点、灵活多样的后续管理模式,以促进老旧小区管理的良性循环。可以采用专业化管理模式,由业主选聘物业服务企业进行管理;也可以实行自助式管理模式,由业主委员会对小区进行自治管理;还可以采用社区管理模式,由社区居委会进行管理;还有物业服务中心管理模式,由物业公司对改造后的小区实施全面、有效的管理。

社区要组织小区居民开展丰富多彩、积极向上的文化活动,不仅可以增强居民的归属感,还能培养居民的现代素质,不断推进小区精神文明建设。

6.调动社会各方的资金渠道

在财政资金有限的情况下,旧住宅区的更新改造资金除了来自政府的补贴外,还应该坚持走市场化道路,积极引入市场机制,调动社会方方面面资金、力量共同参与老旧小区改造。老旧小区的先天区位优势可以吸引开发商投资,合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发,从而获取改造资金。在此过程中,开发商也可以赚取利润,实现房地产开发和老旧小区改造的双赢。企业作为城市老旧小区改造的实施者,在保证公司适当发展空间的前提下,也应该为社会承担一定的责任与义务。一些有条件的小区,资金可由房屋产权人、原房屋产权单位、房屋建设单位、政府及政府部门按一定比例合理分摊,既减轻政府负担,也会大大加快老旧小区改造的进程。

总之,为改善人们的居住环境,提高民众生活质量,提升城市整体管理水平,必须对城市老旧小区进行综合整治和更新改造,这是顺应时代发展步伐、利国利民的大事。此项工作的顺利实施与推广,将极大地推动城市整体建设水平,提高市民生活质量,改善市容市貌。在政府利民政策引导下,随着房地产市场规范化、法制化建设的加强,城市的发展、建设、保护、更新的历程会更加完善、顺畅。

[1] 王瑞玲,宋春叶. 绿色生态住宅小区开发综述[J]. 重庆科技学院学报:社会科学版, 2011(2):97-98.

[2] 鲁良栋,甘藏春,李晓玲. 刍议绿色生态住宅小区的设计[J]. 生态经济, 2010(6):196-199.

[3] 李梦玲,陈志伟,张志全,等. 沈阳铁西区老工业搬迁区宜居环境建设范例研究[M]. 沈阳:辽宁人民出版社, 2012:412.

[4] 吴玥,石铁矛. 旧工业居住区的更新改造实践:沈阳市铁西区工人村更新改造设计[J]. 现代城市研究, 2009(11):65-69.

[5] 郑童,吕斌,张纯. 基于模糊评价法的宜居社区评价研究[J]. 城市发展研究, 2011(9):118-124.

【责任编辑:孙立】

PatternsandCountermeasuresofRenovationofOldResidentialAreainCities——A Case Study of Shenyang City

CaiShupina,ZhouXingwenb,MaTianc

(a. Normal School, b. School of Life Science & Engineering, c. School of Cultural Communication, Shenyang University, Shenyang 110044, China)

Taking Tiexi district in Shenyang as an example, the main patterns of the renovation of old residential area are presented, which are: maintenance and retention, repair and transformation, functional remodeling, and demolition and reconstruction. It is expounded that during the renovation it should insist on the principles of people-oriented, cultural heritage, comprehensive management, ecology, scientific development, and overall planning. The countermeasures to be taken are specifically discussed: improving the operation of government-led system, establishing policies and regulations of related work, implementing strict and standardized management procedures, building a scientific and feasible evaluation index system, establishing a long-term scientific management mechanism, and mobilizing funding sources from all sectors of society.

renovation of old residential area; pattern; principle; countermeasure

2014-03-29

国家科技支撑计划基金资助项目(2011BAJ06B04); 沈阳市科技计划项目(F13-315-5-36)。

蔡淑频(1954-),女,辽宁沈阳人,沈阳大学教授。

2095-5464(2014)06-0723-04

C 912.8

: A