城市普通商品住宅价格快速诊断研究——以南京市玄武区为例

中国传媒大学播音主持艺术学院 江潇

1 导言

随着近几年来我国经济的发展，房地产市场在市场经济体系中的地位越来越重要，普通商品住宅的价格已经成为社会各界高度关注的问题。我们拟将南京市普通商品住宅价格的变化趋势作为研究方向，进行分析研究，致力于探讨出一种符合实际情况的合理的城市普通商品住宅价格快速诊断的方法，同时根据快速诊断的结果为政府宏观调控提供数据和政策建议。

2 城市普通商品住宅价格快速诊断的理论研究

2.1 普通商品住宅价格影响因素

商品住宅价格形成的微观因素有：住宅建造及销售成本，开发商利润，相关税费，土地成本。

商品住宅价格形成的宏观因素有：经济因素，社会因素，政府因素，自然因素。

2.2 关于普通商品住宅价格合理性的研究

2.2.1 普通商品住宅价格合理性判断指标

国际上普遍采用房价收入比作为判断商品住宅价格合理性的指标，房价收入比=一套住宅的销售价格/家庭年收入。另外还有许多专家学者也提出了通过建立指标体系来分析普通住宅价格合理性的方法。这种方法虽然揭示了住房产业和宏观经济的相关性，但并未关注房价合理性的本质——即理论价格与实际价格是否相符，因此存在一定的理论性缺陷。

2.2.2 普通商品住宅价格快速诊断方法

根据所获得的普通商品住宅销售价格和商品住宅价格影响因素的有关数据计算房价偏离度。其中实际价格为某段时间内某区域普通商品住宅销售价格的平均值。理论价格是通过构建多元回归模型推求出来的。

3 南京市玄武区实证研究

3.1 南京六城区2003-2010年数据

通过查阅统计年鉴以及其他相关资料和计算，得到南京市六城区：玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区的相关数据，这些数据包括：土地面积、人口总数、生产总值、人口密度、人均生产总值、人均可支配收入、居民消费品价格指数、销售额、普通商品住宅销售面积。

3.2 2012年南京市玄武区普通商品住宅价格快速诊断

2012年南京市玄武区普通商品住宅销售面积为20.4万平方米；户籍总人口为512515人，土地面积为75.17平方公里，人口密度为6818人/平方公里；玄武区居民人均可支配收入为38599.01元；2012年玄武区普通住宅平均价格为16585元/平方米，则2012年玄武区普通住宅售价的理论价格为：Pl=11773.042。

将理论价格11773.042元/平方米和实际平均房价16585元/平方米代入房价偏离度计算式中，得出房价偏离度K为40.87%。

2012年南京市玄武区普通商品住宅市场的实际市场价格为16585元／平方米，实际价格与理论价格的绝对差额达4812元／平方米，相对偏离值为40.87%。这一结果说明玄武区普通商品住宅实际价格与我们根据模型推导出的理论价格存在较大的偏离，实际价格偏高。

4 结论与政策建议

4.1 对结论的成因分析

商品住宅的理论价格受到现实需求(销售面积)、潜在需求(人口密度)和有效购买力(人均可支配收入)的影响，而它的成因应当是玄武区普通商品住宅市场独有的特征和非市场因素：土地供应总量的限制和人口的密集导致高房价；居民消费心理和习惯的影响；政府未对商品住宅市场给予必要的指导和强有力的政策性限制；居民及供应商均对于房价变化持不正确预期。

4.2 调整社会保障性住房供给方

4.2.1 改革经济适用房制度

根据国外的公共住房政策的经验，经济适用房作为面向低收入者的具有一定福利性质的住房，其标准不宜过高。它对于相当一部分住户来说只是过渡性住房，当其收入不断提高时，就会为自己购买合意的住房，将经济适用房腾出转让给新的低收入用户。

4.2.2 强化公共住房体制

城市住房问题是世界性难题，从各国的经验来看，公共住房体制是现有的解决这一问题必不可少的手段。各国一般采取租赁的形式将福利性住房提供给低收入者；另有一种做法是对半公营或微利私营组织提供利率或者贷款补贴，使其兴建针对低收入住户的可出租房屋，并以优惠低廉的房租提供给低收入者。无论是哪种做法，其顺利运作的前提都是建立严格的享受补贴资格认定标准和制度，保证有足够的资金来源。

5 结语

通过此项研究，结合南京市玄武区的国民经济发展水平和社会发展水平，得出了较为科学、有效的结论，提出了针对南京市玄武区房地产行业乃至整个南京市房地产行业以及政府应当采取的措施和政策建议，为今后的科学研究学习打下了坚实的基础。

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