关于长春市住宅物业管理情况的调研报告①

长春市物业现状及管理课题组

近年来，长春市住宅物业管理方面的问题突显，已成为政府和社会各层面普遍关注的热点问题。随着住宅小区房屋、设施设备逐年老化，管理中的问题日积月累，弃管小区的数量不断攀升，矛盾越来越突出，越来越复杂，处理成本也急剧加大，迫切需要尽快加以解决。为此，根据市政府主要领导同志的指示精神，长春市住房保障和房地产管理局与市委市政府政策研究室组成了课题组，对市相关部门、区（开发区）、街道、社区及开发商和物业服务企业进行了深入细致的调查研究，并赴杭州、西安等地学习考察。

一、长春市物业管理的基本做法

长春市物业服务业发展大致经历了三个阶段。第一阶段为起步阶段（1996年至2000年）。1996年起，长春市以治理卫生、美化环境为突破口，在13个小区开展了物业管理试点，使老百姓初步形成了“花钱买服务”的观念，认识和接受了物业服务。第二阶段为快速发展阶段（2001年至2007年）。2001年，长春市出台了《长春市城市住宅区物业管理条例》，配套制定了相关的法规政策，使物业服务行业得到了快速发展。第三阶段为规范提高阶段（2008年以来）。2008年，长春市颁布了《长春市物业管理条例》，确立了“四级”管理体制，进一步明确了各级物业管理职责，使物业管理步入了不断完善、持续发展的轨道。

（一）长春市物业管理现状

第一，物业服务企业。从数量与性质上看，截至2012年末，长春市共有物业服务企业479家。其中，国有企业17家，占3.55%；有限责任公司401家，占83.72%；股份有限公司12家，占2.51%；私营企业37家，占7.72%；外埠企业8家，占1.88%；港澳台企业1家，占0.21%；外资企业2家，占0.42%。从资质等级上看，长春市物业服务企业中一级资质企业10家，占2.09%；二级资质企业26家，占5.43%；三级资质企业393家，占82.05%；临时资质企业50家，占10.43%。从人员构成上看，长春市物业服务企业从业人员共有3.0615万人，其中，经营管理人员6975人，占22.8%；操作人员2.364万人，占77.2%。在企业经营管理人员中，大学以上学历的有3005人，大中专学历的有3183人，分别占管理人员总数的43.08%和45.63%。第二，物业服务面积。截至2012年末，长春市区已登记住宅建筑面积8868.21万平方米，其中，物业服务面积7606.99万平方米，物业服务覆盖率达85.77%。第三，小区标准化管理。目前，长春市877个住宅物业服务项目中，有367个分别被评为国家和省市示范、优秀住宅小区。其中，国家示范小区22个，国家物业管理优秀小区19个，占全省获得国家示范、国家优秀小区项目的74%；省级物业管理住宅示范小区50个，省级物业管理优秀小区75个，两项共占全省的69%；市级物业管理优秀小区201个。

（二）长春市物业管理的主要做法

第一，创新体制，构建“四级”物业管理格局。长春市不断探索创新，构建了“四级”物业管理工作格局，明确了市房地局、各区政府（开发区管委会）、街道办事处、社区居委会的“四级”管理职能。在各城区、开发区设立了物业管理行政主管部门，配备了三至四名专职人员。还遵循权责一致的原则，向各城区、开发区下放了对业主大会和业主委员会的日常监督管理、指导权，业主委员会、新建房屋交付使用、物业服务企业和物业服务用房的备案权，使用物业维修资金的指导、监督权，物业服务项目交接的指导、监督权，业主重新选聘物业服务企业的指导、监督权，房屋建设工程、物业服务用房配置的监督、检查权，信访投诉案件的协调、处理权。这一格局的建立，使小区的大量矛盾和上访投诉在基层得到了解决，缩短了时间，减少了上访数量。

第二，试点先行，稳步推进“老、旧、散”住宅区改造和物业管理。如何对不具备实施专业化物业管理条件的“老、旧、散”住宅区实施管理，始终是长春市倾力解决的一大难题。2009年，长春市在南关区永吉街道职工新村社区开展了“老、旧、散”住宅区物业管理试点。2010年6月，召开长春市物业管理工作大会，推广了试点工作经验，颁发了《关于加强“老、旧、散”住宅区物业管理工作的实施意见》，确定了五种运作方式。一是对管理区域较大、房屋较集中、配套设施相对较好的老旧小区，由社区组织选举产生业主委员会，并以其为主选择物业服务形式；二是对房屋建筑面积较小的物业区域，由社区组织召开业主大会，选举成立物业自治委员会，为小区提供以卫生保洁和日常维修为主的基本物业服务；三是对产权复杂的住宅区，由社区召集产权单位和业主代表等相关产权人，共同协商确定小区的物业服务形式；四是各社区成立住宅区物业服务协调委员会，由供水、供电、供气、供热、市政等相关部门工作人员共同组成，解决居民日常生活中遇到的问题；五是建立联席会议制度。对小区出现的重大或疑难问题，由协调委员会主任组织召开协调委员会委员、业主委员会委员、物业自治委员会委员、物业服务企业、辖区派出所参加的联席会议，及时协调解决问题。进而，探索出了一条“老、旧、散”住宅区的物业管理之路。

第三，清理整顿，建立企业信息系统和诚信档案。按照省、市的统一部署，长春市房地局于2011年7月至12月，围绕遏制无证无照经营、扰乱物业服务市场秩序、不依法履行物业服务合同等违法违规行为进行了清理整顿。期间，印发了《长春市关于对全市物业服务企业开展清理整顿工作的通告》和《长春市清理整顿物业服务企业工作实施方案》,建立了物业企业信息管理系统，要求物业企业进行基本信息录入，并对企业从业人员的职称证件等基础性资料实行锁定管理，避免了证件重复使用。我们还健全了物业服务企业诚信档案，对企业实行动态监管，为及时处理业主上访提供了信息支持。

第四，制定新政，破解物业专项维修资金使用困局。2011年，根据长春市物业维修资金管理现状，依据《物权法》，颁布实施了《长春市物业专项维修资金管理办法》，科学界定了维修资金的使用范围、合理调整了维修资金的交存标准、彻底转变了维修资金的交存方式，保障了维修资金及时、足额归集到位；优化完善了使用维修资金的表决方法，形成了归集、使用相互促进的良性循环；启动了维修资金的应急使用程序，使资金使用效率和群众满意度大幅提高。

第五，强化培训，提高业内人员整体素质。几年来，长春市房地局根据国家法规政策和实际需求，定期或不定期地培训街道、社区的物业管理人员，提高其业务能力。结合物业服务企业从业人员持证上岗的要求，加大了对物业服务企业管理人员、专业技术人员的培训，组织了物业管理师考前培训。还为市信访局和12345接线员进行了物业管理知识讲座，使其熟知了相关管理部门的工作职责和责任关系，使大量上访案件从源头上按职责分流到位。

二、长春市物业管理中存在的主要问题及原因分析

从近三年“12345”受理物业管理和服务投诉情况来看，物业管理方面的投诉占受理总量的7.7%，呈现出总量比逐年增多的趋势。2010年增长5.8%，2011年增长7.3%，2012年增长9.4%，物业管理问题在市民关注的问题中排在第五位。产生问题的原因方方面面、错综复杂，大体可归纳如下几点。

（一）管理部门出台的法规难以完全适应新形势的需要

一是机构有待完善。《长春市物业管理条例》和《长春市人民政府关于加强和改进物业管理工作的意见》规定，各区要设立人员编制五人以上的物业管理机构，街道和社区应配备专人负责住宅区物业管理工作。但由于缺乏更为具体的规定，人员编制和经费难以落实，普遍存在着区物业办没有配齐人员，街道没有专职工作人员，社区没有专管人员的问题。尤其是长春市把改造后的30个“老、旧、散”小区纳入物业管理范畴，加上下放的物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁、棚改等方面的35项职能后，更加大了各区、街道、社区的工作量和工作难度。

二是处罚力度不够。由于国家有关法规针对物业服务企业和业主的不良行为，鲜有处罚措施，目前对物业服务企业的管理仍然缺乏强有力的手段。例如，当物业服务企业和业主产生了矛盾，业主拒交物业费时，物业服务企业就采取停水、停电、停电梯、摘水表等不良手段。双方协调不成，业主习惯于找政府。而物业主管部门由于没有强有力的处罚手段，对物业服务企业只能靠批评教育，处于很无奈的境地。

三是维修资金使用受限。遵循《物权法》，长春市物业主管部门对住宅专项维修资金使用进行了细化，并取得了一些成效，但仍然受到了两个要件的制约。一是受限于两个三分之二的规定。按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令［2007］第165号）规定，“维修资金的使用应当经专用部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决通过。”实际操作中，由于业主意见很难统一，想要达到“双三分之二”通过极难。因此，维修资金也就不容易使用。二是受限于百分之百归集率的规定。按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，房屋大面积渗漏、外墙立面大面积脱落等，可启动维修资金应急程序，无须“双三分之二”以上同意，先维修，后公示，但前提是小区维修资金归集率必须达到100%。而长春市大多数小区都达不到这一标准，维修资金归集率最高的90%多，最低的不到40%。

四是收费标准与现实脱节。《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》规定，吉林省住宅小区物业服务费政府指导价格区间为每平方米0.30-1.50元。此后，8年未做调整，已不能满足物业服务成本的需求。当物业服务企业要提高物业费时，业主不同意，双方达不成一致意见，致使物业服务企业经营越来越难。

（二）房地产开发遗留问题多，涉及面广

据调查，长春市物业方面投诉量的68%是由开发商遗留问题引起的。大多数开发商在把小区物业服务委托给物业服务企业的同时，也将大量问题遗留下来，使得种种原本应由开发企业解决的矛盾和问题，统统被推向物业服务企业。而物业服务企业对遗留下来的诸如变更规划、房屋质量问题、物业管理权属不清、公共配套设施设备不完善、不切实际的超值服务承诺等一系列问题根本无力解决。于是，业主们将所有的怨气都撒在物业服务企业身上，造成了投诉量居高不下。

（三）物业服务企业惨淡经营

长春市三级和临时资质物业企业数量，占企业总数的92.48%。这些企业规模小、人员素质较低、抗风险能力弱，其中的一些企业难免出现服务质量差、维修不及时、收费不合理、恶意停水、停电等问题，引发了业主强烈不满。在我们看到物业服务企业这些问题，并监督纠正的同时，也应该客观看待他们所面对的困难。

一是钱难挣。目前，长春市弃管小区总数已达211个，面积1257.8万平方米，占全市小区总数的38.72%。产生这一问题的主要原因是收费不涨支出涨。一是人工成本和材料成本逐年增长。如2008年，长春市保安员月工资为800元，现在已达到1800至2200元，最高的万科已达到2800元。保洁员月工资也从400元涨到1500元左右。另外，办公用品、劳动用品费用也大幅上涨。二是不合理支出多。如对一些小区的二次供水、供电，相关部门沿用抄大表方式计费，大小表之间产生的损耗费全部由物业企业承担。2012年，据479家物业服务企业反映，共承担垃圾清运费374.58万元，二次供水损耗295.66万元，供电损耗477.11万元，三项合计1147.35万元，使得部分物业服务企业处于负债经营的状况。

二是事难管。住宅小区出现的许多问题，按规定处置权和责任都不在物业服务企业，但由于业主分不清权属责任，物业服务企业替人受过。如由于物业服务企业对业主私搭乱建，装修时破坏主体结构、消防设施，水、电、气、热管线共用部分的维修更新，污染环境等行为，只有劝阻权和报告权，没有强制管理权，一旦出现上述超出物业服务范围的问题，物业服务企业须告知相关部门求得解决。如遇相关部门相互推诿或行动迟缓，居民投诉的是物业服务企业，政府及舆论问责的也是物业服务企业。

三是费难收。物业费收缴难已成为长春市物业管理的一大痼疾，平均收缴率不到60%，有些小区只能收上20%左右。由此必然会导致物业服务质量下降，而服务质量的下降又将会有更多业主不交费，这种恶性循环最终造成业主与物业服务企业之间的矛盾加深。

四是税负较重。根据国家税务总局官方数据，与交通运输、建筑、邮电通信、文化体育等行业3%的营业税税率相比，物业管理行业营业税税率高达5%，过高的税负给物业服务行业的健康发展带来了沉重的负担。

五是“老、旧、散”住宅区管理是难中之难。据2012年各区的统计，长春市共有“老、旧、散”住宅区319个，总建筑面积1697.06万平方米，占全市住宅区总量的近五分之一。这部分住宅区是管理的难点，集中了小区物业管理中的各类疑难问题。主要有：建筑年代早的住宅使用功能及公用设施设备陈旧老化问题；住宅公共设施设备、周边道路、给排水系统、绿化等配套设备不完善，原开发商不知去向的问题；老工业住宅区房屋大多是预制板结构，安全防震性差，需要大量的投资进行改造和维修，但企业大多停产、破产，职工多数又已下岗待业，改造维修资金无着落的问题。以上种种，极大地增加了物业管理的难度。

（四）业主缺乏自主治理理念

一是花钱买服务的意识淡薄。许多业主没有完全树立物业服务是商品的消费意识，强调自己的权利多，尽应尽的义务少，想少花钱甚至不花钱享受物业服务。二是自治意识较差。国家《物业管理条例》赋予了业主、业主委员会权利和义务。但是，有些业主不尽义务，不参加业主大会。而达不到一半以上业主参加的业主大会，在法律上不生效，使小区选聘、解聘物业服务企业、机动车辆停放等一系列问题得不到解决。三是不能合理表达诉求。少数业主对内拉山头、搞帮派，对外则采取群访、堵路等方式给政府施压。

（五）舆论导向存在一定偏差

目前，个别媒体的舆论导向不利于物业服务行业的良性发展。主要原因为是对物业服务行业了解不够，不清楚小区内出现各种问题的责任方是谁，有些报导表面化，易对当事业主和读者产生误导。

三、加强长春市物业管理的措施和建议

第一，明确总体思路和发展目标。长春市物业服务行业的发展，要深入贯彻落实科学发展观，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，坚持政府指导、分级管理、立足社区的原则，着力加强政策扶持，优化发展环境，规范服务行为，提升从业人员素质，努力构建管理规范、服务优质、竞争有序的现代物业服务体系。到2015年末，长春市住宅物业管理工作的主要目标是：完成“老、旧、散”住宅区综合整治；实现城区住宅物业服务和业主自治管理全覆盖；新建住宅项目物业管理招投标率达到100%；物业管理人员持证上岗率达到100%；创建10个国家级物业管理示范项目和100个省级物业管理示范(优秀)项目。

第二，理顺物业管理体制。首先，成立市物业管理中心。借鉴外地经验，将物业维修资金管理中心更名为长春市物业管理中心，增设物业服务行业管理职责，并适当增加人员编制。其新增职责为：受物业管理主管部门委托，负责物业服务行业监督指导、检查考评、培训、信访投诉接待和招投标管理工作。其次，充实区以下三级管理力量。根据长春市实际，按照管理重心下移的思路，完善区、街道、社区的物业服务管理体制。一是区设置管理中心。各区(开发区)住建局应配置三个管理中心，即物业管理中心、住房保障中心、棚改中心，人员由各区自行调剂解决。鉴于设置三个中心后，区住建局绝大多数职责均为市房地产主管部门的职责延伸，为有效地行使管理，应该明确长春市房地局为区住建局的主管部门。二是街道设置管理机构。街道办事处应增设房管物业科，配备专职工作人员，负责物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等项工作。三是社区配备房管专员。社区应配备公益性岗位的房管专员，具体负责辖区内的物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等项工作。

第三，建立健全物业管理考评体系。首先，把物业管理纳入目标责任制。为真正把物业管理工作摆上日程，重视起来，并使之常态化，在市政府与各区（开发区）、市相关部门签订的目标责任书中，把物业行业管理纳入进来，作为年度目标考核的一项重要内容。各区（开发区）、街道也要层层制定相应的目标责任制，纳入年度目标考核。同时，民政主管部门要把住宅物业管理作为创建幸福社区的有效载体，综合进行考评。其次，建立区对物业服务企业的巡查制度。为了加强对物业服务企业的监管力度，发挥区（开发区）物业管理行政主管部门、街道、社区的监督作用，使物业服务企业的服务、管理规范化，建议建立物业服务质量季巡查、季报告制度，检查结果记入企业信用档案，作为企业信用评级和招投标评分的重要依据。对查出问题后拒不整改的予以曝光，并限制其承接新的物业服务项目。再次，加强市对区的检查。为推动各区（开发区）对物业服务企业的定期检查工作，市物业主管部门应制定对区物业主管部门的量化评比标准，每年检查一次，监督区（开发区）对物业服务企业的考核实施情况，并作为年终评比的重要依据。

第四，建立物业质量保修金制度。为解决在保修期内，开发企业不履行物业保修义务或开发企业因歇业、破产等原因无法履行物业维修养护责任的问题，促进开发企业和建筑施工企业提高质量责任意识，保障业主合法权益，减少矛盾纠纷，应该借鉴南京、济南、成都、呼和浩特等市的经验，建立物业质量保修金制度。建议将房地产主管部门监管的商品房预售资金中，相当于本市上一年度公布的建筑安装工程每平方米造价3%至5%的资金，即多层住宅3%、小高层住宅4%、高层住宅5%，视为物业质量保修金，在项目竣工验收合格后，由房地产主管部门继续监管，用于两年缺陷责任期之后，保证属于保修范围内的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏等质量问题的维修及由此造成损失的赔偿。新建住宅在保修期内出现质量问题，开发企业应在72小时内维修。开发企业不履行住宅物业保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以提出申请，经物业行政主管部门核实后，在物业质量保修金中列支维修费用。未预留保修金的项目，开发企业不得将商品房屋交付业主，业主有权拒绝接收；房地产主管部门不予办理商品房屋初始登记手续。房地产主管部门在物业5年保修期满后5个工作日内解除保修金本息监管。物业保修期内发生质量缺陷，截止保修期到期仍有影响正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不解除监管，直至质量问题得到维修解决为止。

第五，进一步落实住宅区综合管理责任。各相关管理部门应进一步明确职责，按以下查处范围，制定管理细则，加大对住宅小区执法的力度。其中涉及房地产部门的，如擅自改变公共建筑和共用设施用途；擅自拆改、变动建筑主体和承重结构；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；建设单位未按规定配足物业管理用房。涉及规划部门的，如未经规划部门审批擅自改、扩建和增建；擅自改变住宅外立面；修建建筑物、构筑物及其它设施等违法建筑行为。涉及建设管理部门的，如建筑工程质量安全监管；房屋建筑工程质量保修的监督管理。涉及市容环卫（行政执法）部门的，如临时占道、户外广告、牌匾、门面装饰等监督管理;在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；乱倒建筑及生活垃圾，污水、污物外溢；监督管理生活废弃物的清扫、收集、运输。涉及园林绿化部门的，如侵占绿地，擅自砍伐、移植树木，以及其他损害小区绿化及其设施的行为。涉及公安部门的，如违反治安管理处罚法以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；加强保安员、暂住人口及出租屋管理；犬类管理；监督指导物业企业落实人防、物防、技防措施。涉及消防部门的，如擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施；增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施。涉及工商部门的，如未取得工商营业执照擅自从事经营活动；住宅（住宅楼底车库）改变为经营性用房，申请人未能提交已取得利害关系人同意的书面承诺的。涉及环保部门的，如对粉尘污染、违规焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体物质、违规处理城市生活垃圾造成水体污染等行为;擅自排放生活污水；油、烟、噪声等造成环境污染；其他影响环境的行为。涉及物价部门的，如对物业服务活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。涉及质监部门的，如电梯等特种设备安全监察；督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处违规安装、改造、维修和使用的行为；调查处理特种设备事故。涉及卫生部门的，如二次供水的卫生监督管理。涉及公用部门的，如监督管理燃气、供水、供热等单位对相关管线和设施设备的维修、养护、向最终用户收费及相关服务工作。

第六，建立物业服务纠纷处理机制。为充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，探索人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式，应借鉴宁波、银川等市的做法，建立区（开发区）、街道、社区三级物业服务纠纷快速处理调解机构。各区成立由主管副区长负责的物业服务纠纷处理调解委员会，成员由区司法局、物业办、物业管理专业人员等组成，并邀请区人民法院参加，负责指导辖区内的物业服务纠纷处理工作，调解重大、疑难物业服务纠纷案件。街道办事处在现有调解组织的基础上，成立物业服务纠纷专业调解组织，负责物业服务纠纷的具体调解，指导社区开展调解工作。社区负责物业服务日常纠纷调解工作，以预防物业服务纠纷为主，宣传物业管理法规政策。调解不成功的，当事人可以达成仲裁协议，通过长春仲裁委员会仲裁解决，或向辖区人民法院提起诉讼。

第七，进一步加强物业服务项目招投标工作。针对物业招投标过程中存在的陪标、串标，服务承诺和实际服务相脱节，优胜劣汰的物业服务市场竞争机制尚未形成等现实问题，年内由市物业主管部门负责建立全市统一、透明的招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和帮助。同时，完善有关制度。凡本市城市规划区内新建的物业项目，房地产开发企业在办理预售许可前，必须完成前期物业服务招投标工作，未在规定期限内完成物业服务项目招投标工作的，不予办理《商品房预售许可证》。

第八，严把物业服务企业退出项目管理关。加强物业项目服务退出管理，对于维护当事人的合法权益，保持物业管理活动的正常秩序，解决物业服务企业退出管理项目后小区管理“真空”问题至关重要。要建立物业服务退出预先报告制度，即物业服务企业在退出项目三个月前，将退出原因、退出时间，以书面形式告知业主委员会和辖区物业管理行政主管部门、街道办事处，同时在物业管理区域内向业主公告。业主解聘物业服务企业的，应当严格按照有关规定和约定进行。区（开发区）物业管理行政主管部门，要对物业服务企业退出服务项目进行严格监督，组织街道、社区做好协助、协调、沟通工作。物业服务企业退出后至业主大会选聘到新物业服务企业前，由社区委托园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作，所发生的费用由业主交纳。

第九，强化物业维修资金的管理和使用。首先应加大维修资金归集力度。维修资金主管部门要利用行业优势，实行与开发、产权、信息中心、物业管理等部门的联动，层层把好维修资金归集关，从源头上确保房屋维修资金足额归集到位。其次应建立物业维修应急资金制度。建议每年从维修资金增值收益中按一定比例提取部分资金，建立物业维修应急资金。应急资金专项用于维修资金归集率较高，且可以启动应急维修程序，但由于特殊原因无法联系上未缴存维修资金业主，其应分摊费用无着落的小区。再次应明确强制应急维修的确认主体。建议今后小区房屋、设施出现严重威胁使用和安全的情况时，以相关部门的整改通知或安全鉴定报告为“要件”，强制启用应急维修，以保障设备设施的安全运转及社会公共安全。强制应急维修项目的确认主体具体为：电梯发生故障存在安全隐患的，由质监主管部门或其委托机构确认；共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，或者外墙墙面有脱落危险，由房屋安全鉴定机构确认；共用消防设施故障存在重大火灾隐患的，由公安消防机构确认；其他与法律、法规和有关技术标准规定不符的，由有关部门确定。最后应拓宽物业维修资金补交、续交管道。建议借鉴上海、青岛、宁波等城市的成功经验，已缴存住房公积金的业主补缴维修资金或维修资金账户余额不足需续缴时，经本人或者其配偶申请，报市维修资金管理部门审核，并经住房公积金管理机构核准，可以将业主及其配偶的住房公积金按照应补缴或续缴的金额划拨至业主的维修资金账户。

第十，深化对“老、旧、散”住宅区的改造和常态化管理。“老、旧、散”住宅区改造，把暖房子工程纳入进来，结合“150”市容环境综合整治工程，由市、区共同投资，改造、疏通上下水；整修路面；改造供电设施，维修、增设路灯；因地制宜设置小区机动车停车场地；拆除小区违法建（构）筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施；合理配置小区绿化；合理配建物业管理用房。通过整治改造，使现有基础设施条件较好的小区达到有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修，并实施专业化物业管理。基础设施条件较差的小区达到有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修，由社区实施准物业管理。

第十一，加大政策扶持力度。建议设立奖励资金，把物业服务业纳入服务业发展专项资金的支持领域，用于奖励在安置就业、社区建设中做出突出贡献的物业管理单位，以及获国家、省、市物业管理示范住宅小区称号的物业服务项目和企业。

第十二，充分发挥行业协会的作用。行业协会是沟通政府、企业和市场的桥梁与纽带，也是实现行业自律、规范行业行为、开展行业服务、保障公平竞争的社会组织。应充分发挥行业协会的自律、监督、协调、服务等职能，做好政府政策传达和企业意见反馈的沟通工作。在物业管理招投标过程中，发挥行业协会在本行业的专业优势，积极协助物业主管部门对物业服务企业招投标进行专业指导。行业协会应通过制定相应的行规、行约、经营规则等自律性规章，以及开展行业统计、市场分析与发布、信息交流等项工作，引导合法经营，促进物业服务行业健康发展。

第十三，努力营造良好的舆论氛围。新闻媒体要加强对物业管理相关报导的审查监督和管理工作,发挥正确的舆论导向作用。要通过开辟物业专栏，系统解读政策、剖析典型案例、开展热点难点问题讨论等，增强广大业主的物业消费意识。市物业管理主管部门要联合新闻单位，采取生动、灵活多样的形式，每年组织开展一次为期十天的物业管理宣传活动，形成有利于物业服务业发展的良好氛围。

第十四，积极向省里争取政策。首先，调整物业服务政府指导价格。建议省发改委会同省住建厅，结合吉林省经济发展状况和现有物价水平，尽快调整物业服务标准和政府指导价格，并建立相应的价格调整机制，为业主和物业服务企业在签订物业服务合同时提供适宜的价格指导，避免企业为压缩物业服务成本而采取降低服务标准的消极措施。其次，给予减免税负支持。为促进吉林省物业服务行业良性发展，建议省政府为物业服务行业提供政策支持，合理调整物业服务企业营业税税基，参照公共服务行业税率优惠，将物业服务企业营业税率由5%降为3%，为物业服务企业减负。再次，为改造“老、旧、散”住宅区提供资金支持。长春市作为老工业基地，老工业区住宅当年建设时标准就低，不仅环境较差，而且大部分住宅为预制板结构，安全、抗震性差，是全国更是全省“老、旧、散”住宅区环境综合整治的重点和难点，亟待改造。

［注 释］

①调研报告中的相关数据来源于《长春市房地产管理行业统计年报》和课题组调研。