谈三中全会出台调控房地产新政策

陈永昌

摘要：党的十八届三中全会之后，政府不再用行政手段强行干预房地产的价格，而是通过“三合一”的组合政策综合调控房地产业，政府对低、中、高三类人群分类指导，通过房产税打压房地产泡沫。

关键词：三中全会；房地产；新政策

中图分类号：F150.1 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2014）01-0001-02

党的十八届三中全会推出市场化和政府责任二者相结合的房地产新政策，有分析称其为中国的“第三次房改”。

中国的“第一次房改”始于1998年，当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。其目的有两个：一是加快住房建设；二是促使住宅业成为新的经济增长点。虽然住房的经济功能首次被国家层面强调，但同时也指出要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”、“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。第一次房改的思路是要建立类似于新加坡的住房供应制度，即大部分人住房问题的解决还是要依靠政府支持，与此次提出的第三次房改的基本精神颇为一致。

回顾中国房改的十几年，呈现出的一个简单道理就是：住房问题不能只依靠市场解决。1998-2003年，五年间的整体房价涨幅仅为12.8%，而第二次房改开始后的2004年，商品房房价一年涨幅就是18.7%，比前五年的累积涨幅还高出近6个百分点。要是拿2013年与2003年房价比，那更是“一个在天上，一个在地下”，比无可比。正是意识到了这点，新一届政府有意开启第三次房改之门。

新政策的要点首先是强调住房发展的社会功能，加快保障性住房的建设，尽快补上历史的欠账，明确的目标就是“十二五”期间（2011-2015年）建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右；其次是尊重市场规律，市场调控手段将逐渐取代行政调控手段，比如加大住宅土地供应、开征房产税等等；再次是推行综合配套改革，如公报中强调的建立城乡统一的建设用地市场、完善金融市场体系、深化财税体制改革等等。三中全会推出的房地产新政，充分体现房改的整体性、系统性和协调性，开创了房地产调控政策的新价值取向。

一、 出台调控房地产的三合一组合政策

过去十年政府用限购令、限贷令打压房地产，去年还推出了新国五条，但是结果却不尽如人意，房地产价格却越打越涨。十八届三中全会之后，政府不再用行政手段强行干预房地产的价格，而是通过“三合一”的组合政策综合调控房地产业。

我国已向市场经济转轨，政府既不能像计划经济年代那样包揽所有人的住房，也不能把住房问题一律推向市场。政府要对收入低、中、高三类人群分类指导，各用不同政策让每部分人都居者有其屋，各得其所，社会才能长治久安。

（一）穷人的住房问题

由政府提供保障性住房（廉租房）来解决住房需求，解决穷人买不起房、住不起房的困难。

（二）中产阶级住房问题

由市场提供，按市场法则由供求关系决定房价，价格随市场自然波动，政府不能强权干预。

（三）高端人群自建或自购高档住房吹大了中国房地产泡沫

这部分人购买力强，在这种情况下政府应该用房产税来调节。三中全会决定2014年6月房产政策出台，人均60平米，超出1套的收税一个标准，2套、3套的累计叠加，高额的税赋逼着让投资性多套购房者卖掉手里的房子，这样房价就自然调下来了。

二、通过房产税打压房地产泡沫

中国房价为什么屡涨不跌，就是巨大的灰色购买力买高了房价。中国灰色收入占10万亿，现在一些大款、大官、大腕手里钱多。中国的融资渠道不多，只能把多余的钱投到房地产上来买房子保值增值，这些人为了避免政局出现问题和货币一夜间贬值，就抓紧用灰色购买力买房子，用房产来保值、增值是富人目前的主要投资渠道。灰色的10万亿购买力巨大，市场需求量也大，不管政府怎样打压房产价格照涨不误，是灰色购买力在做购买主体拉动的，只靠行政手段打压适得其反，只有税收等经济手段才能明显奏效！

解决这个问题最好的方式就是用房产税收来调节，这叫经济杠杆。政府用公共支出多盖保障性住房给穷人住，中产阶级的房由市场调节，价格按供求关系随行就市，政府没权来管房价。中国是有灰色购买力的人投资购房炒大了房地产泡沫，用房地产税来调节，多收房产税可为国家财政增加收入。政府不去管你买了几套房子，只管按标准用房地产税来调节，让多出的房产交不起税，结果只好把房子卖掉。现在北京等地大款、大官、大腕都在抓紧处理自己多余的房子，这就是房产税带来的导向。

三、对未来楼市走向的预判

从长远来看，房地产改革的市场化转变对老百姓来说无疑是利好，但到底效果会如何，还要看今后一段时期内具体的落实措施和政府的实际行动，因为十八届三中全会的决定本身只是一个纲领性文件，而且是一个“到2020年在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果” 的长远性规划，指望短期内见效不太现实。

（一）农村建设用地与城市土地同权同价，以及允许土地性质的直接转换会是一个漫长的改革过程

一方面，集体建设用地不经过政府的手就直接上市流转，是在“革政府自己的命”，“卸政府自己的胳膊”，在政府税收收入增长大幅下滑和财税改革还远未完成的情况下，直接断掉地方政府的“土地财政”，势必会遭到地方政府的抵制。另一方面，现在基层农民“被集体”和“被自愿”的现象还很普遍，集体财产的处置权往往掌控在村干部和少部分基层官员手中，如果集体土地可以自由上市交易，结果可能是农民最后失去了土地却又没有得到实际收益，而且卖地冲动还可能危及18亿亩耕地红线。因此，在农村土地确权、规划和用途管制等配套措施还没有完善之前，政府是不敢轻易放开农村土地市场的。

（二）一二线城市短期内房价上涨的趋势恐怕还会持续

一二线城市的根本问题是土地供应不足，而出于补欠账的考虑，需要大量投入的保障房建设会进一步挤占商品房市场的土地供应，进而加剧房地产市场的供需矛盾。以北京（楼盘）为例，2014年的住宅土地供应中，20%给保障房，50%给自主型商品房，只有30%的土地供应给市场化商品住宅。而现在北京的保障性住房、经适房、限价房轮候家庭还有近三十万户，要想以保障型和自主型商品房供应来消化住房刚需存量，进而拉低市场房价，保守估计也还需要很多年的努力。

（三）房地产泡沫破灭的不确定性加大

过去这些年，助推房价飙涨的因素除城市化进程加速外，主要还有货币超发、土地财政依赖、收入差距拉大、政府对土地供应的垄断等房地产市场之外的因素。这就存在两种可能：其一，由于这些涉及重大利益调整的改革阻力会很大，如果改革长期进展缓慢，则房地产泡沫就可能越吹越大；其二，如果政府在这些方面的改革很快取得重要突破，则目前的高房价就可能失去支撑，房地产泡沫破灭就可能提前到来。但不管出现哪种情况，正如2013年诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒教授所言，“非理性繁荣”的盛宴注定不可能持久。

（四）保障性住房建设可能会出现“凑数”情况

以今年为例，中央财政给地方下拨的补助廉租住房保障专项资金、公共租赁住房保障专项资金、城市棚户区改造专项资金加起来也就一千亿元左右，而2013年全国保障性安居工程的计划投资是6200亿元，也就是说，大部分资金要由地方自己想办法解决。如果今后土地财政受到限制，在问责机制的约束下，各地方政府只能把拆迁安置房、棚户区改造定向安置房，以及各单位利用自有土地建设的内部经济适用房拿来给保障性住房建设指标凑数。如此，城市低收入人群想圆自己的居住梦，还需要足够的耐心。

（五）楼市调控的行政管制措施短期内不会退出

这一方面是由于市场机制的建立绝非朝夕之功，在长效机制完全建立之前，为给第三次房改腾挪时间和空间，限购、限贷等行政性调控措施不可能马上退出。另一方面，近期出台的“京七条”、“沪七条”，以及中央高层领导的调研讲话，都集中释放了中央稳定楼市的信号。全国上下都对中央三中全会推出的第三次房改寄以厚望，尽早解决居者有其屋，社会才能长治久安！

（六）未来房地产业的发展趋势

政府用双管齐下的方式来调控房产，中国未来20年房地产业走势，会出现两个阶段的不同特征。第一阶段8到10年房地产基本稳定，稳中有升。这10年房地产业还有挣钱的空间。第二阶段 10-15年后中国的房地产业最终走到了低谷，中国会由购房市场彻底进入了租房市场，因为独生子女政策带来家庭人口的421结构，即四个老人：爷爷、奶奶、姥姥、老爷；二是两个中年夫妇，由第一代独生子女组成；一是家中第三代人，属于第二代独生子女。十几年后等两个“一”结婚组合新家庭时，每个“一”手中将有爷爷、姥爷、父母留下的3套房子，新婚小两口会有6套房子，那时，中国将步入租房时代，中国会像欧洲一样，到处再也看不到塔吊，大家以互相租房为主，卖房市场将会彻底结束。从38年独生子女政策带来家庭结构的畸形变化，到10-20年后中国房地产市场的彻底变化，随之也会进入一个以租房养老的新时代。

[责任编辑：高治平]