我国房地产行业宏观调控政策论析

邹祖婷

（安顺学院经济与管理学院，贵州 安顺 561000）

引言

随着房地产行业的繁荣，房地产市场出现了违背经济规律发展的局面。房地产行业的自由发展造成了不规范的行业竞争，对于房地产业本身和其他相关行业都造成了重要的创伤。在这样的形势下，宏观调控必须要实现其基本功能，给予房地产行业发展一定的规范和指导。

一、我国房地产业得发展现状

泡沫的成份开始逐渐缩小，市场价格在不断向高价位上涨的同时面临较大的下降压力，一些一、二线城市的房价开始下降。据调查2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房产市场的泡沫问题开始向内收缩的趋势，部分城市的房市虽然还是在较高水平上，但同时也面临着多方面较大的下降房价的压力，并且在大多一线城市出现了不同程度的下调。北京、上海、广州、深圳等城市的房产价格从2007年第四季度开始下调。2007年11月深圳房地产价格环比下跌13.5%，随后逐渐下跌，直至2008年5月，新建开发的商品住宅楼房平均价格为11014元/平米，回落到2007年初的房价水平，与2007年10月高峰时期的17350元/平米对比，有36%的下跌；并且根据专业人士预测，深圳的房价还会进一步下跌的趋势。

我国对房地产业的需求量下跌，房产的空置率逐渐上升。从宏观上来看，空置率较高对于房产供给方来说就是利益的损失，如果空置率较低，这需求者可能没有或极少有选择的余地，如果想在适当的价格或租金水平下找个合适并且满意的服务是较难的。与房价下调相应的是，购买房屋的意愿者持续以观望态度观察楼市的发展，使得房地产市场上成交量大幅减少，而房地产商的房屋空置率大幅上升。我国对于房地产政策的出台，使得房地产开发商面临较大的资金压力，而资金压力往往加大其房地产金融风险。对于房地产业的投资来说，房地产开发属于投资大，生产周期长的具有专业技术要求较高的行业，但由于我国现今的房屋价格及人均购买的畸形对比，使得国家不得不通过出太新政策抑制房价的不断上涨，而政策的出台必然会直接影响其房地产开发商的利益，加大房地产开发商的资金成本运营风险。

二、宏观调控对于房地行业发展的重要作用

1、可以为房地产行业发展引领方向

我国房地产行业发展中存在很多问题。房地产是高投入、高产出、高风险的产业类型。各个省份各个地区的房地产发展极为不平衡，房地产与其他产业的联系极为紧密。同时，房地产行业对于国家和政策的依赖也是非常强烈的。宏观调控政策可以从整体上指导房地产行业的发展。我国目前房地产市场已经进入到平稳发展时期，但是，房地产的特殊性决定了国家在投资上、税收上和金融政策上都有明显的不同。宏观调控能够从根本上稳定房地产行业的发展态势，能够引导房地产业的发展方向。宏观调控是政府行为，必然要有相关的管理部门进行参与，这种政策性环节的控制，足以使房地产行业受到政策影响。我国房地产业是国民经济的支柱型产业，宏观调控引导其朝着正确的方向发展是实现惠民政策的重要依靠。

2、对房地产行业发展起到约束作用

我国经济的快速发展，使房地产行业在短时内迅速壮大。房地产行业一度出现了市场的混乱状态。从开发商的违规操作，到建设过程的粗制滥造。房地产行业的发展因为必要的约束和限制，成为商人谋取暴利的手段。房地产没有实现为民造福的基本目标。宏观调控政策的实施就是要通过政策手段，给予房地产开发商、企业、相关部门和人员的制度和政策约束。使其在发展过程中，能够保持在规范的轨道上运行。房地产行业涉及的利益群体较多，每个群体都有不同的诉求和目标。宏观调控能够有效的打击投机行为，也能及时维护普通民众的基本权益。宏观调控的约束作用是国家政策的最优化体现。

3、有利于合理实现资源分配

宏观调控政策是解决房地产行业集中矛盾的主要方法。社会资源具有共有性。在同等资源能量的基础上，合理分配是社会化大生产的原则。市场经济主导以市场发展为前提，但是，市场经济在没有足够辅助设施相配套的前提下，也会造成过度市场竞争的现象。宏观调控政策的实施能够在资源和利益分配上起到整合的作用。宏观调控重视资源的使用开发和分配控制。对于房地产而言，宏观调控的政策是真正促进其发展的根本动力。

三、对房地产市场宏观调的必要性

1、过高过快上涨的房地产价格的负面性

首先，过快上涨的房地产价格，会直接影响到一些中低收入消费者对于购买房地产的能力，对于我国而言，是处于一个发展的阶段，总体收入水平不高，基本上中低收入人群消费来源都是工资，如果房价过快上涨，而中低收入人群的工资没有提升，那么就会减弱一些具有购买意愿，但是缺乏购买能力的群体消费欲望，并且直接损害到利益受益的群体。其次房地产价格快速的上涨，会加剧社会再分配财富，加剧社会贫富差距，直接有违于建立和谐社会的宗旨。第三，导致经济泡沫。当房地产价格在一个较短的时期内快速增涨，那么就会形成大部分投机性的获利空间。从而使得社会的资金大量流向房产业，形成不实的谋利性的需求，与此同时就会加重房地产的泡沫化。第四，导致国家整体的国民经济结构向畸形化发展。在一定时期内如果过量的社会资源投放到房地产行业，必然造成投放到其他方面的社会资源降低，这样就会形成畸形的经济结构，影响经济能力的持续发展。

2、政府对调控目的的明确

国家宏观调控是发展社会主义市场经济的本质要求。由于一个单纯的市场机制调节存在着本身具有的弱点和消极性、自发性、盲目性和滞后性等明显的缺陷，因此发展社会主义市场经济，势必需要加强和改善政府的宏观调控，明确其国家的调控目的。宏观调控的手段包括计划手段、经济手段、法律手段和行政手段。其中，经济手段和法律手段是市场经济条件下宏观调控的主要手段。当社会总需求严重不足、社会总供给大大超出总需求时，国家实行扩张的财政政策，减少税收，扩大财政支出。宏观调控的重要目标是为了促进经济增长，增加就业率，稳定物价，促进国际收支平衡。

四、宏观调控对于解决房地产问题的主要举措

1、制定具有高质量、科学性的政策方案

宏观调控政策良好实施的基础工作就是政策的制定。政策的制定是一个完整的研究过程。包括建立议程、界定问题、设计方案、预测结果和比较和抉择方案的合法化。政策制定要遵循科学化原则。要积极处理好整体目标和特殊目标的关系，充分发挥着政策的综合作用。我国房地产业发展的目标可以概括为保持持续、稳定、健康的发展模式。在供需方面融合协调。房地产行业涉及的部门和专业较多。在土地拆迁、银行贷款和价格制定上，都存在很多矛盾。因此，宏观调控的政策制定要贯穿于房地产开发和建设的各个环节，使房地产业的发展在可控范围内提升。

2、加强政策执行的效力

房地产行业的发展依托于国家政策的扶植和倾斜。宏观调控政策的实施要选择恰当的契合点。政策的执行实际上就是政策变为现实的过程，是不断调整房地产发展状态的过程。加强政策的执行效力要充分实现目标内容的转化，做到灵活运用，力求实效。不仅要坚持稳妥和适宜，更要坚持刚柔并济的原则。在执行中，以国家利益为主导，尊重人民群众的劳动成果。无论是中央还是地方，都要以长远发展为目标。宏观调控的干预要注意方式和手段，保证合理的利益分配和适当的补偿。

3、适时修改和调整政策的规范内容

房地产行业的发展受多方面的影响。宏观调控政策不能一味的处于一个状态，针对一项内容。宏观调控政策在实施以后，如果完成了必要时期的调整工作，就要退出经济运行过程。政策的调整和终结，都要以政策评估为基准。特别是新政策的开始，要与旧的政策良好衔接，实现统一的目标和作用。在规范政策内容方面，应该注重人员的具体操作和组织协调工作。

结语

我国的经济发展模式不同于西方发达国家。这是由我国的实际国情决定的。房地产行业作为国家发展的支柱型行业，需要从多方面进行把握。我国仍然要坚持以市场经济为主，适当宏观调整的手段。房地产行业要想持续稳定发展，必须要尊重经济发展规律，必须要进行大幅度的制度改进。宏观调控政策的实施就是为了纠正发展过程的偏差，使房地产行业能够真正起到推动经济进步的作用，起到拉动经济快速增长的作用。宏观调控政策同样要在必要的时期实行必要的监控手段，使宏观调控成为我国房地产行业发展中的监督机制。

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［1］刘志莹·论我国房地产业发展现状［J］.时代金融，2012（4）.

［2］董文婷·我国房地产业的宏观调控政策研究［J］.东方企业文化，2012（15）.

［3］陈健·为什么宏观调控有时会成为“空”调——整体博弈视角下的中央与地方关系［J］.河北经贸大学学报，2012（3）.

［4］董藩，丁宏等·房地产经济学［M］.北京：清华大学出版社，2013：292－316.