公共租赁住房融资模式分析

李刚

摘 要：从沈阳市公共租赁住房融资的现状作为切入点，对目前沈阳市公共租赁住房发展实践中融资模式应用进行分析，包括 REITs 融资模式、PPP 模式、BOT模式和福利彩票等四种融资模式，并结合沈阳市公共租赁房建设的特点，整合现有的各种融资方式，探索出与环境相适应、与发展相协调、切实可行的公共租赁住房融资的模式。

关键词：公共租赁住房；融资模式；沈阳市

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）04-0233-02

引言

近几年来，随着中国经济的不断发展，城市化和工业化进程不断加快，城市人口的不断增加形成了对住房的巨大需求，而住房价格的不断增长，大大超出了广大中低收入者住房消费水平，购房已经成为普通民众最困难的问题。如建设资金的缺口日益加大，银行信贷困难和融资渠道单一导致的滞后性等。公共租赁房作为完善中国保障体系的重要举措，公共租赁住房建设的投融资问题也得到了国家和各地政府的高度重视。结合我市的实际情况和公共租赁住房制度的自身特点，急需突破资金的瓶颈，保障广大中低收入人群能够实现“住有所居”的愿望。

一、沈阳市公共租赁住房建设现状

公共租赁住房的开发周期长，资金需求大，并是一个非营利组织，从而筹集建设资金是制约其发展的瓶颈。政府不仅要确保稳定的资金来源是公共租赁住房制度发展的根本，当务之急是要拓宽传统单一的融资渠道，提高资金多元化发展的途径，减少政府的财政负担，推进公共租赁住房建设。

2011年，沈阳市正式推出公共租赁住房政策，并进一步扩大住房保障范围，帮助住房有困难的家庭。沈阳市公共租赁住房重点支持两种类型的“夹心层”群体，一个是没有能力购买商品房，也不具备购买经济适用房的条件；二是既与廉租房条件不符合，又买不起经适房的住房困难家庭。

沈阳市人民政府在《2012年保障性住房建设计划》中要求，2012年沈阳市通过新建、收购、长期租赁社会房源等方式落实30 000套；收购3 300套；企业自建、收购、长期租赁社会房源等方式落实17 000套。

二、沈阳市公共租赁住房的主要融资方式分析

（一）沈阳公共租赁住房融资中采用REITs模式的分析

REITs即房地产投资信托基金，通过股票或者基金受益凭证的发行，募集社会上的闲散资金，加强了公共租赁住房的资产流动性。同时，便于投资者参与或退出，更好地化解投资风险，为公共租赁住房建设提供一个稳定的、可持续的资金来源。目前，在北京、天津、上海等其他城市和地区已经先后开展了REITs试点工作。

沈陽市是东北地区金融和政治中心，同时作为环渤海经济圈的重要地区，具有良好的经济基础和投资环境。目前，国家提倡大力发展公共租赁住房建设，积极引进REITs模式，拓宽融资渠道。根据沈阳市的实际情况，目前适宜选择封闭式产业基金模式。

（二）沈阳公共租赁住房融资中采用PPP模式的分析

沈阳市公共租赁住房项目很长一段时间都由政府财政投资建设，但越来越不能满足社会和经济发展的需要。一方面，它有一个明确的公共性，社会效益大于经济效益，但政府资金不足，非常有必要引入市场竞争机制，发展多元化的投资主体和拓宽融资渠道，使民营企业参与公共基础设施建设中，能够有效缓解资金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租赁住房项目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由过去包办一切的主角变成与民营企业共同合作来提供工作服务中的监督和指导。因此，PPP模式是适应沈阳市公共租赁住房项目融资模式的，具有更广泛的应用前景。涉及国际的项目融资，政府应更迅速地完善投资和融资法规，以适应形势的发展。在PPP模式的项目融资中，吸引国际大型企业和财团的同时，充分考虑国内企业的参与，因为国内企业已在很多方面比国际企业更加具有优势，在操作和协调商更加容易，且风险相对较小。

（三）沈阳公共租赁住房融资中采用BOT模式的分析

BOT融资模式在沈阳市公共租赁住房项目上具有广阔的应用前景，其优点主要体现在：首先，BOT融资模式有利于解决沈阳市政府在公共租赁住房建设项目上资金投入不足、投资效益低下、资金使用效率不高等三大难题。公共租赁住房投资大、回收时间长，其发展往往依靠有限的政府财政资金。财政资金在使用过程中，不支付利息，因此，导致相应的约束机制的缺乏，资金的使用效率不高。引入BOT模式不仅可以吸引大量的民营资本、国外资金以及社会闲散资金。引入BOT融资模式可以扩大资金来源，其借债不计入国家外债，偿还只能靠项目经营过程中产生的现金流量回收，因此不形成债务负担。同时，在资金回收中采用先进的项目管理方式，可以提高项目建设的效率和质量，更高效地利用资金。其次，BOT融资模式可以拓展社会投资空间，使外资和民间资金进入沈阳市公共租赁住房项目。最后，BOT融资模式中的项目融资不受投资方资本规模的限制，融资的主要依据是公司对未来收入流量所拥有的合同权利，避免了民营企业因投资有限而不能参与规模较大的公共租赁住房项目建设问题。

（四）利彩票融资模式

公共租赁住房制度是保障中低收入者的住房困难，符合福利彩票基金的发行宗旨。福利彩票的宗旨是“救贫济困”，正好与公共租赁住房保障低收入家庭的住房困难的宗旨是一致的，而且福利彩票销售量比较大且资金本身来源持续稳定，大量的资金可以满足公共租赁住房建设的需要。一些学者认为，可能提取福利彩票的一定比例用来建设和发展保障性住房。沈阳市提出可以设立专门的住房福利彩票，吸收民间闲散资金，用于廉租房建设。政府可以根据公共租赁住房建设的资金缺口，确定提取比例，用于对沈阳市公共租赁住房的建设。

据相关数据统计，辽宁省2012年电脑福利彩票销量已突破1 000亿元，达到1 001亿元，超过去年全年电脑福利彩票销量99.7亿元，为国家筹集福利公益金333亿多元，再次刷新电脑福利彩票上市以来年销售量最高记录。由此可知，辽宁省福利彩票销售筹集到的福利资金整体上呈上升趋势。随着彩票品种日益丰富，奖金上升，人均彩票购买量会有较大的上升空间，彩票市场总销售量将会出现大幅增加。福利彩票销售额度巨大且资金来源稳定，可以满足沈阳公共租赁住房长期融资和资金数量大的需要。

三、沈阳市公共租赁住房融资模式的启示

在公租房建设和管理过程中，一些比较成功的经验是：政府都以各种方式提供了一定量的资金支持；其次，采取多种途径已获得社会资金，以此来维持公租房的不断建设和后期的管理工作，这对每个地区推行公共租赁房制度都具有很好的借鉴。

目前从中国已经开始建立公共租赁住房的几个大城市来分析，他们的公共租赁住房的资金来源仍然渠道单一，即中央和地方财政资金以及土地出让金等。

结合当前的实际，沈阳市公共租赁住房的建设和维护，在资金来源问题上，应坚持以政府投入为主，同时在可能的范围内，适当引入社会资金和市场运作机制，多渠道满足资金需求。

结束语

公共租赁住房是沈阳市住房保障制度的重要内容。作为住房保障体系的重要组成部分的租赁型住房的发展，能大大解决部分群体的住房问题。在住房发展的实践中，这一趋势得到验证。例如，一些地方重点扶持和发展公共租赁住房，作为地方保障性住房的主要力量。REITs、PPP、BOT等融资模式的引入有利于保障性住房项目融资模式的发展和创新。由于目前沈阳市公共租赁住房发展时间较短，没有比较成熟的运营经验可资借鉴，因此融资模式的构建就更加紧迫和困难。

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[责任编辑 王晓燕]