新经济形势下房屋租赁市场风险和控制分析

虞国平

摘 要：日前，受国际经济低速增长、中国整体经济疲软和电子商务迅猛发展的冲击性影响，原来“一铺养三代”、“若要富，买商铺”的投资观念，受各种市场环境因素的制约，正遭遇巨大挑战。以杭州房屋租赁市场为例，通过对房屋租赁市场的调研，分析房屋租赁市场的风险，提出房屋租赁市场价格的合理制定，对降低房屋租赁市场风险有积极的影响，以及房屋租赁市场管理的对策和展望。

关键词：房屋租赁；风险控制；对策

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）04-0223-03

一、影响房屋租赁市场因素

（一）经济形势影响

2013年伊始，受国际国内经济放缓、物价总水平回落、中央厉行“八项规定，六项禁令”政策等因素的影响，中高端产品的消费水平急剧下降。从调研中发现，杭州市体育场路某苹果电子产品销售店，2012年5月其营业额达300万元左右，2013年5月其营业额下降到150万元左右，同比下降50%；某虫草燕窝专卖店2012年5月的营业额还可达3万元左右，2013年5月只做了5 000元左右的营业额，同比下降幅度更大。

（二）电子商务影响

电子商务的普及改变了人们衣食住行的消费习惯，最明显的就是去实体店购物的客流量减少。由于网店消费的优势越来越得大家认可，足不出户、鼠标点点、快递到家，便捷的消费方式使更多的消费人群不再满足于实体店购物而是更依赖于网购。笔者所在单位处于杭州市黄金地段，2011年曾就单位门口的体育场路设监测点，根据9月的人流量监测，平均每小时有396位行人经过，1 202辆非机动车经过，大约有10%左右的行人会进店光顾；2013年9月，在原监测点监测，现在平均人流量只有210位行人经过，进店光顾的人数更是少之又少。在杭州市龙翔桥天阳明珠商业中心，曾经即使到了晚上，也是人流济济，上班族纷纷涌入购物，夜间营业额占全天营业额的60%，但如今，因客流量的减少无生意可做，商业中心地下一层一些百般无聊的经营户常聚在一起闲话家常，而旁边一些店铺就贴着“旺铺出租转让”、“急转，清仓”等字样。据该商厦一位业主介绍，“实体店生意不好，关键还是网店冲击大，毕竟网上开店不用付房租。像一些小商品，网上能卖几百件、几千件，而实体店里，一个月也卖不掉几件。”

二、杭州房屋租赁市场现状

原来“一铺养三代”、“若要富，买商铺”的投资观念，受各种市场环境因素的制约，正遭遇巨大挑战。杭州武林路等一些主要路段的店面，高额转让费等让拥有武林路等路段商铺的房东们激动不已，如今这样的机会越来越远。

（一）部分承租户要求降租或者退租

随着杭州地铁一号线开通，延安路（庆春路至西湖大道段）顺利完成“单改双”，阔别五年之久的工联大厦重新开业，寂寞中坚守市场的商户，以为终于盼来了春天。然而，一个月过去了，他们发现，即使工联重新开张，带来了一定的人流增量，但在电子商务冲击等多种因素的抑制下，自己的生意并没有多大起色。杭州市龙翔桥某商业中心现有110家店铺，据该中心负责人介绍，2013年，该中心在房屋租金普降20%的情况下，还有近40%的店铺未租赁出去，有个别承租户甚至要求降50%租金才愿意续租。

（二）房屋租赁面临较大困难

进入2013年以来，杭州多家报刊杂志上，频频刊登商铺对外招租广告。如原来可遇不可求的武林路女装街有近50家左右店铺要求转租，延安路米兰假日酒店沿街12间中有近5间，香积寺路近200米的路段有近20家商铺、华星路上100米路段有一半的店面要求转租或者关闭；庆春路某商厦一楼近900平方米店铺、杭州某集团600平方米商铺至今关了半年多还一直未租赁出去；体育场路上也有关闭半年以上店面待出租，文三西路香港城和康乐新村街面，有近7家左右店面空置半年以上依旧转让出租中。

房屋租赁困难，导致房屋租赁价格也出现不同程度的降低。延安路原罗蒙西服店铺，原租赁价格380万元，现在降到240万元也未租赁出去；延安路与庆春路交叉口原以纯店面空置了近4个月，租赁价格从480万降到350万左右才得以成交。

（三）房租收缴困难问题凸显

受国家宏观政策及经济形势的影响，一些企业经营面临非常大的困难，如虫草、烟酒、茶叶等高档礼品行业，以及服装、手机等行业，经营非常困难，房租缴纳的时候都一拖再拖，租赁双方矛盾开始凸显。调研中发现，近一年来，涉及到商业房屋房租拖欠的官司相比前几年增多了不少。

三、房屋租赁市场的价格制定

为了便于控制风险，本文着重在房租定价的源头价格方面进行了研究，同时也为广大租赁户在价格上有个比较，便于租赁双方价格更加透明，将风险控制在最低程度。

（一）首先分析影响房屋租赁价格的因素

本文列举了包括地理位置、交通情况、人流量情况等12个因素。特别是针对人流量情况（見表1），本文对杭州主要路段的人流量进行了监测。

（二）其次分析杭城主要路段的房屋租赁平均价格

笔者会同杭州某房屋中介机构人员对杭城主要路段的房屋租赁价格情况进行了调研（见表2），以下所示租金情况均以标准开间标准进深的一层商铺作为考量，基本考虑的户型为宽6米深10米或宽8米深15米等常规格局，实际情况是商铺门面有宽窄，进深有深浅，租金水平是天差地别的。

（三）根据影响因素和平均的租金价格计算项目平均租金

本文对地理位置、交通情况、人流量情况等12个因素进行了打分，求出项目的价值实现度（见表3）。然后根据以下公式计算出某一路段店面的项目平均租金，项目平均租金=项目周边平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度。

就杭州体育场路的租金情况来看，项目平均租金=项目周边平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度，即34.5×67÷81.5=28.36元/天/平方米，也就是说，体育场路的房屋租金价格可以控制在29元以内都属于安全范围。

四、对房屋租赁市场采取的对策

（一）未焚徙薪，提前做好租赁的衔接工作

出租户要及时做好与现有承租户的沟通，提前询问是否续租的意向，如果续租，在价格、租赁期限等方面多沟通多交流；如果不续租，那要提前找好下一承租单位，通过租赁平台寻找合适的租赁商家，尽量做好上下承租户的衔接工作，使空关期最短或者做到零空关。由于受电子商务平台的影响，在寻找承租户时，尽量找与电子商务冲击较小的企业，同时如果有可能，找厂家或者大公司作为承租户，在租金收缴等方面有比较好的保证。

（二）未雨绸缪，建立房屋租赁的信息平台

强化调研，加强对一些杭城主要路段房租租赁的调研，根据主要路段的人流量情况和主要路段房租租赁价格竞争力等进行分析，及时做出预警分析。同时与一些中介机构和房屋租赁单位建立半紧密的关系网，真正建立起房租租赁的信息平台，做到资源共享，防患未然。

（三）强化管理，做好房屋出租的风险控制

房屋租赁时，一些管理者只注重房屋租赁价格的最大化，而忽视了房屋租赁业务的风险控制，造成了企业房租租赁业务的失控。做好出租的风险控制，首先要做好房屋租赁合同签订前的控制，要充分了解或掌握承租者的基本情况，包括充分审阅承租者提供的资料，综合评价承租者的基本情况，其次要做好房屋租赁期间的日常控制，包括随时了解企业经营状况以及所属行业的经营情况，做到事前、事中和事后的控制，将企业的风险控制在一定范围之内，这也是做好企业风险控制的有效保证。

[责任编辑 王晓燕]