浅谈北京市经营性用地扩展的进程和特征

焦雪峰

(中国城建中资银信公司，北京100088)

一、北京市2009—2012年经营性用地供应情况回顾

土地年度供应计划有利于政府对房地产行业进行调控，加强土地供应统筹管理。近年来北京市经营性用地供应计划见表1:

表1 2009—2012年北京市土地供应计划 单位:公顷

1.2009 年土地供应总量在5700公顷左右，其中新增建设用地严格控制在3300公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2400公顷左右。在2009年土地供应总量中，基础设施用地2800公顷;工业仓储用地800公顷;其他产业用地200公顷;科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地400公顷;住宅用地1300公顷，其中:廉租住房及经济适用住房类用地200公顷，限价商品房及政策性租赁房用地400公顷，商品住宅用地700公顷，商服用地200公顷。

2.2010 年度全市计划安排土地供应总量6400公顷，全年实际供应总量6489公顷，完成计划101%，较上年同期增长7%。2010年，住宅用地供应计划提前完成，保障性住房用地供应超额完成。保障性住房及自住型中小套型普通商品房用地供应量约占住宅用地供应总量的72%，初步实现了住宅用地供应结构的优化。商服用地、工矿仓储等产业用地供应节奏加快，为扩大内需、提升经济总量奠定基础。

3.2011 年土地供应计划总量为6500公顷，实际供地5735公顷，完成计划88.2%。其中交通用地供应1050公顷，特殊用地供应236公顷，公共管理和公共服务用地1295公顷，工矿仓储用地813公顷，住宅用地1936公顷(保障性安居工程用地1338公顷，商品住宅用地598公顷)，商服用地405公顷。2011年实际供应土地总量5735公顷，完成全年国有建设用地供应计划的88.2%，比上年同期下降12%。总的来说，2011年土地供应量满足了首都经济平稳较快发展和民生用地需求。

4.2012 年全年计划完成供地总量5700公顷，其中可供商品房开发的商品住宅用地850公顷，商服用地350公顷。2012年北京市土地计划出让共计5700公顷，同比减少12.3%。其中，住宅用地为1700公顷，商品住宅用地为850公顷，工业用地供应量为1100公顷。2012年土地供应计划住宅用地供应量和保障性用地供应量明显减少，但从整体供应比例来看，保障房的比重有所上调，住宅用地供应量明显受到削减。

2/3以上的产业用地供应集中在园区和产业集聚区，有利促进了产业结构调整和经济发展方式的转变。严格落实了“保障性住房用地供应量不低于住宅用地供应总量的50%”、“各类保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%”。

二、北京市经营性用地区域分布特征

从供地情况看，2009—2012年，北京住宅类土地出让合计为221块，合计土地出让建筑面积为3650.5万平方米，其中五环外土地供应占比达81%，房山区供地占比达18.22%，大兴区占比达16.67%，通州区占比为11% (见表2)。

表2 2008—2012年北京市经营用地区域分布情况

2008—2012年土地成交集中分布在大兴、顺义、通州、密云和平谷等区域，主要原因如下:

1.北京市中心城区土地日益紧缺

根据北京《2011—2015年国有建设用地供应计划》，“十二五”期间，三环内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。

2.轨道交通快速发展

近几年北京轨道交通建设逐步完善，近郊区域商业的发展很快，随着地铁亦庄线、大兴线、6号线、房山线、顺义线等开通，拉近了市区与通州、大兴等近郊的时空距离，目前通州、昌平、大兴、顺义、亦庄开发区均已出现一定规模的居住社区，可以预见，“住宅郊区化”的趋势将在交通、区域经济快速发展的助力下进一步强化。

3.京郊土地成本优势明显

随着市中心区域土地供应的减少，土地价格飙升，房屋的价格飞涨，京郊土地成本较低，房屋成本相对较低，越来越多的购房者倾向于选择在居住密度小、房价成本低的郊区置业，一定程度上激发了开发商的热情，同时中心城区土地资源紧张，可供应土地稀少，目前土地供应不得不集中在郊区，进一步推动了住宅郊区化的趋势。

三、北京市经营性用地结构变化特征

2011年，由于受北京对住宅的严厉限购，北京共有249宗地块成交，其中居住用地44宗，商业办公用地76宗，工业用地131宗(见表3)。商业办公地块成交首次超过居住地块。另一方面，北京商业办公用地成交比重为29%，高于全国平均水平13个百分点;而居住用地成交比重24%，低于全国平均水平5个百分点。

2012年住宅、商业办公、工业供地规划建筑面积分别为596万平米、265万平米、805万平米，相比2011年增幅分别为－35.9%、－59.8%、8.8%，除工业用地继续保持上涨之外，住宅、商业及办公用地规模均出现明显下滑。

表3 2008—2012年北京市土地市场成交情况

2010—2012年，多宗高价居住地块提增土地价格，2011年因高地价地块供应较少，当年总体居住类用地价格下挫(见表4)。通过数据以居住用地为例分析，而土地楼面价格及土地单价呈水涨船高之势，居住类用地成交单价创近年新高，楼面价也是近年最高点(见表5)。

从统计上看，其他非经营性土地价格变动较为平稳，波动幅度不大，其他用途用地楼面价呈现波动上升的趋势，商业金融用地楼面价从3033元/m2上升到2010年的9323元/m2，随后受国家政策的影响价格出现下降，2012年楼面价为6949元/m2，综合用地楼面价从2503元/m2上升到4919元/m2，2013年下降到4470元/m2，工业用地价格变动较为平稳。

表4 2008—2012北京市住宅用地交易价格

表5 2008—2012年北京市其他各用途土地楼面价格

四、北京市经营性用地扩展趋势

1.郊区化趋势更加明显

根据《2011—2015年国有建设用地供应计划》，“三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环以内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。”“十二五”期间北京将重点推动城乡接合部、城市南部和西部等薄弱地区发展，引导重点新城和小城镇建设。城市中心区可利用土地较少，少量的市区可以利用土地由于拆迁成本较高，拆迁难度较大，未来土地供应郊区化将成为主流。

2.产业地产用地供应将会增加

北京市发改委发布《关于报送2012年北京市商品房投资计划的通知》，首次将产业地产开发建设项目写入商品房投资计划，并纳入重点鼓励目录。大力发展产业地产，加大非住宅类用地供应，给调控土地市场调控提供了一条新思路。

3.保障性住房用地供应增加

2007年，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出进一步建立健全城市廉租住房制度;改进和规范经济适用住房制度;逐步改善其他住房困难群体的居住条件，包括加快集中成片棚户区的改造，积极推进旧住宅区综合整治以及多渠道改善农民工居住条件等。以此为指导，我国开始大规模建设保障性住房，未来每年保障性住房用地供应将会增加。

［1］国土资源部.2012年中国国土资源公报［EB/ OL］.www.mir.gov.cn，2013－04－20.

［2］北京市土地储备中心.2008—2012年北京市土地成交数据统计报告［R］.