看不懂的自住型商品房

耿长宝

一边是通过审批取得了购买两限房资格，苦苦等待摇号选房的低收入家庭；一边是买不起普通商品房，收入及其他条件又超出了两限房的中等收入家庭。随着2013年10月份一纸《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》的出炉，等待这两类家庭购买的，将是一种全新的房地产形式——自住型商品房。当各路地产专家纷纷猜测十八届三中全会的政策风向之时，自住型商品房带着各种质疑与热捧呱呱坠地。而它所带来的尴尬身份与腐败漏洞，依然是所有人关注的焦点。低于周边市场价30%的定价，90平米以下套型标准，放宽到似乎没有了的购买门槛，作为只能购买北京周边河北区域的外地白领，自住型商品房的推出使整个京郊房地产市场陷入了空前的观望期。这个观望期将会持续多久？没有人能够给出答案。现在，人们唯一能做的，就是在本就火爆到服务器宕机的网站上报名，或是等待。

2013年初，张先生已经取得北京市海淀区两限房购买资格近两年，整天纠结于要么死等不知道何时能出来的两限房，要么就用手头的钱在河北燕郊或是六环外用亲戚的名字买个小户型，等两限房出来再卖掉付首付。2013年11月5日，这位从事房地产相关行业的大龄迷途男青年痛心地写下一篇长微博：“告全通讯录、全户口本人民通知书，苦等两限房两年而不遇，普通商品房又望价兴叹，有心买个燕郊房短期投资比银行多赚点利息，谁承想半路杀出了自住型商品房。价格让我心动，推出时间让我感动，只是断了我的投资路，我是等啊，等啊，还是等啊？”

在张先生看来，两限房就是一个没始没终的怪胎，怎么凭空出来的不清楚，怎么又没了也没说明白。这下又来了比周边房价便宜30%的自住型商品房，一个比一个坑爹。原本打算跑到更便宜的河北去买房等升值的念头一下就泡汤了，可一时半会儿又没个影子。等入住得等到2016年了吧，这前前后后攒下的钱还赶不上通货膨胀，太毁人了。

优先购买的巨大政策漏洞

根据规定，两类人群可优先购买自住型商品房，第一为北京市户籍无房家庭，其中单身人士须年满25周岁。第二为经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

对于第二类优先申购人群，业内普遍质疑其经济能力。根据北京市住建委2008年2月18日颁布《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》中的规定，限价房的购买资格：一是家庭人口在3口及以下、家庭年收入应在8.8万元及以下、家庭总资产净值应在57万元及以下；二是家庭人口在4口及以下、家庭年收入应在11.6万元及以下、家庭总资产净值应在76万元及以下。与限价商品住房对比，北京市经济适用住房的申购要求则更为严格。

业内人士指出，仅从理论上来讲，按照要求相对宽松的限价商品房申购条件计算，按家庭人口要求的下限、收入及资产要求的上限预设：即家庭人口一人、年收入8.8万元，折合月收入为7333元，另外，总资产净值57万元全部为现金。但即便如此，这些通过了保障房资格审核的家庭，也根本买不起自住型商品房。

计划首批推出的位于朝阳东坝、豆各庄、亦庄等地的自住型商品房，限售价格均限定在22000元/平方米，其中东坝地块的户型规划为80平方米两居和92平方米三居。即最小户型的总价为176万元，首付比例三成需52.8万元，贷款123.2万元。

假定购房者拥有公积金贷款资格，采取组合贷方式，即公积金足额贷款80万，剩余43.2万元采用商业贷款，即使按最低贷款利率计算，月供也高达6800元。而在购房者月收入上限为7333元的情况下，银行不可能放贷，即便银行放了贷，购房者的月收入也无法在保障基本生活需要的前提下还能偿还房贷月供。从这个角度说，如果保障房轮候家庭买得起自住房，就存在其保障房资格审核不严格的嫌疑。这可能是自住房政策的一个先天“漏洞”。

来自广东、在北京工作近8年的王先生就是典型的两限房标准代表。王先生说着一口广东普通话，颇有些香港人的范儿。可是这位衣着光鲜的拿着北京集体户口的外来者，月收入不到6000元，月结余4000元，刚好符合两限房的要求。3年前，他获得了购买资格审批。遥遥无期的等待终于被自住型商品房所取代，随之而来的是更高的房价和难以承受的高首付。王先生算了一笔账，以前朝阳区的两限房8000元/平方米，80平方米两居总价64万元，首付19.2万元。按照王先生的结余情况，首付可以在4年攒齐。而当自住型商品房的首付提升至52.8万元时，凭空多出的33.6万元要让他再攒7年。如若不是借父母亲戚朋友的，恐怕只有放弃购买了。换句话说，假如王先生有50多万元的首付，却获得了两限房的申请资格，就更值得玩味。

这其中出现了一个悖论，那就是具备两限房购买资格的人要么根本买不起自住型商品房，买得起，就必然在两限房申请时造假。也就是说，当这些享有优先购买权的两限房购买家庭毫不犹豫地转投自住型商品房怀抱时，这些人的购买资格就很值得怀疑。当然，我们不排除可以借钱买房，也不排除申购家庭的收入有所增加，但收入水平增高到够得上自住型商品房的门槛时，他是不是还拥有优先权？

而比这个悖论更加让人哗然的，是夫妻离婚率的畸高。

北京式离婚，调控政策下的

畸形社会现象

2013年前三季度，北京离婚登记数39075对，同比增加41%。同北京类似的是上海，离婚数量同比上涨39.6%。离婚率上升的迹象早在2012年便开始显现，2008～2011年的4年间，北京、上海的离婚率同比增幅从未超过10%，有的年份甚至出现负增长。但在2012年，两大城市的这一数据都有明显异动，分别达到15%和12.6%。

异乎寻常的离婚率增长背后，是中国房地产调控的铿锵身影。2013年，为了房子，北京众多家庭以离婚为代价，换取了难能可贵的房源指标，却始终与前妻或前夫生活在一起。

终于在国企混出个北京集体户口的李女士，在结婚后过上了相夫教子的全职太太生活。2009年金融危机正热闹的时候，夫妻幸运地在房价最低点买到了东五环外一处精装修的50平方米房屋，当时售价1.2万元/平方米，现在回想起来跟白捡一样。随着儿子的降生，李女士的婆婆从老家过来照顾孩子，50平方米的房子就显得捉襟见肘。由于房子在其丈夫名下，且他丈夫这几年的月薪调到了1.5万元，根据北京市限购政策，已经不具备购买两限房的资格。为了省下钱买房，2013年初，李女士与丈夫办理了离婚手续，协议将房子给丈夫，孩子也由丈夫抚养，自己净身出户。为应对审验，她甚至在小区附近租了一处10平方米的平房，以此获得了两限房的购买资格。

暂且不论其两限房购买资格的合法性，人们似乎被房子的魔咒牢牢捆绑着，又慨然跳进这永远也填不满的窟窿。

2013年8月上旬，北京盛夏的酷热也难挡苏木执着的脚步，他和结婚4年的妻子正谋划着一次故乡旅行。这场以解散双方关系为目的的旅行并不显得压抑和落寞，反而有着几分欣喜与期待。苏木和妻子拉着手，走进海南省乐东黎族自治县民政局婚姻登记处，期盼已久的离婚证带着新鲜的油墨味道放到各自的手里，他们在走出登记处大门的第一时间紧紧拥抱在一起。为了未来的幸福，这对千里迢迢回海南的夫妇不得不以一种决裂的方式开始他们的新生活。

2007年，在认识妻子之前，苏木在北京贷款买了一套50平方米的房子。随着儿子的出生，房子显得捉襟见肘，就在全家想换个大房子时，他们发现，北京买二套房的条件相当苛刻。苏木的户口在海南，而她妻子在北京上完大学后就进了国企，成了北京集体户口，儿子的户口也在妻子的户口本上。根据当时的北京市房地产限购政策，夫妻二人若要按北京市户口已购一套住房的，符合二套房购买条件，但按第二套首付比例必须不低于总房款的70%。如果是首次购房，则首付比例为30%，则能够省下40%的资金。在咨询了从事房地产行业的朋友之后，朋友告诉他们，只有一个办法——离婚。离婚以后，房产归在苏木名下，由于妻子并没有购房记录，且是北京户口，再买房的话完全符合首次购房条件，这样就能省不少钱。

拿到离婚证后，他们终于以苏木妻子的名义，买下了一套98平米的小三居，省下80万元的首付款。尽管已经到了房山区，每天要面对拥堵的京港澳高速和拥挤不堪的房山轻轨线，但他们很知足。为了买房而挣扎奋斗，不惜以结束婚姻为代价的苏木们，用最简便有效的方式钻了政策的空子。

井下20年，扼杀了谁的尊严

前段时间的一则新闻依然触动着很多人的心。黑暗幽闭的井下，仅有一两平方米的空间，有人就住在这里。他们因各自的原因，被迫生活在井下，一旦渗水，就必须另觅它井。媒体的广泛报道使这样一群生活在城市底下的人浮出水面。与风餐露宿相比，热力井至少是个天然的避风港，而井盖四周则是高级酒店区和均价在4万元以上的高档住宅区。让人无奈的是，报道的第二天，工作人员以迅雷不及掩耳之势将井盖封死，井内物品掏出后就地封存。而后，关于井下人的报道仅限于20年来以擦车为生的一个男子。他以一己之力，养活居住在怀柔区长哨营乡遥岭村的一家四口，供养三个孩子上学，自己却为省一个月几百块钱的房租而住在井下，闻者无不动容。

无独有偶，此前网络媒体不断热议的台湾女青年为省房租在北京四合院顶上住蒙古包一事，也从另一个层面证明着这个城市的房价水平难以承受。我们并不关心他们是否有资格购买经济适用房或两限房，我们需要关心的是，这座光鲜的城市背后，还有多少我们从未发现的群体，他们靠辛勤的劳动生活，他们被现实的高房价所迫。井下与蒙古包一样，扼杀的是这座城市的尊严。

首个自住型商品房热度堪比汽车摇号

2013年11月30日，北京首个自住型商品房恒大御景湾正式开始接受申购登记。恒大御景湾项目紧邻东五环，位于豆各庄乡黄厂村，东至规划黄厂路，南至焦化厂北路，西至东五环路，北至豆各庄产业用地。御景湾项目总建筑面积约29万平方米，其中自住型商品房面积约18万平方米，单套约为80～90平方米的两室、三室户型，总套数约2000套，均价约22000元/平方米。而周边普通商品房均价已超30000元/平方米。截止到12月14日，北京第一个自住商品房项目恒大御景湾网上申购已经截止。据统计数据显示，全市共有14.8万个家庭申请，申购比例已达74：1。如此悬殊的比例，堪比北京汽车摇号。

在申购的14.8万户中，经济适用房、两限房轮候家庭8023组；本市户籍家庭12.4万户，非本市户籍家庭1.58万户。恒大依购房人自行填报信息初步估算，优先购房家庭约占总申请量70%左右。

针对首个自住型商品住房项目居民踊跃申购的情况，市住建委相关负责人表示，这充分说明自住型商品住房得到广大居民的高度认可，有利于解决刚需购房、平抑北京房价。接近15万户的申购家庭数，由于仅是初步网上填报，可能有重复申报、无效申报等情况。待下一步现场核实材料时，会剔除部分无效申请，有效申请数会有所降低。

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，15万需求中肯定有很大部分只是为了占位，虽然有购买资格，但并没有购买意愿或者购买能力。所有实际有购买需求的人可能在10万左右，恰好相当于北京一年的商品房市场成交量。11月开始，北京新建商品房住宅成交的确放缓。

对近期有媒体提出，保障性住房家庭是否能够买得起自住型商品住房的疑问，该负责人也表示，在保障房严格的配售标准、使用限制和“以区为主”的建设分配体制下，自住型商品住房在房源位置、户型面积和使用管理方面提供了更大的选择空间，实际上是给有意愿和一定条件的经适房、两限房轮候家庭多提供了一个解决住房问题的途径。在购房资格审核时，住保部门也会对申请自住型商品住房家庭的保障资格进行进一步复核；有意愿的住房保障家庭可以通过亲友帮助等多种方式，筹集购房款项。

话虽如此，但似乎也意味着，原有的两限房优先家庭并非没有借钱这一方式，又何苦去抢那个无论在产权上，还是在建筑品质上都大不如商品房的两限房。

提前释放与被刚需

作为首批申购自住型商品房的14.8万户居民之一，张小姐既非两限房优先购买家庭，也不是北京户籍家庭，而是靠着自己的打拼在北京拥有两套房子，而今她也凑热闹申请，背后的原因颇有些耐人寻味。张小姐表示，自己哪个条件也不达标，但还是成功地在线申请。就像当初北京机动车摇号一样，我听说有很多连驾照都没有的人也摇中了，买到车之后再去学车。我不缺房子，但毕竟网络核准跟现实有很大差距，万一蒙混过关了呢？对于自住型商品房的投资风险，张小姐表示：“根本不必担心，虽然自住型商品房的政策是5年内不能上市交易，5年以后交易要上30%的增值税，但整个北京的房价都在涨，肯定还是会赚的。天通苑当年2650元/平方米，十几年过去，也涨到2万多了。”与张小姐类似情形的有多少，我们不得而知，仅笔者从自己的渠道获知，就有4个不具备任何一个条件的朋友申请了自住型商品房。

另外，还有一群根本不需要也没钱付首付的人，李先生就是这群人的代表。“说实话，我们家暂时不缺房子，老家有一套占地半亩的宅基地院子，北京有一套三居室。”谈到为何不缺房子也凑这个热闹时，李先生半开玩笑地表示，这不是没事闲的么。买了反正没啥坏处，捡个便宜再说。

而真正的刚需却苦于依然承担不起这么高的价格，王先生就表示，即便比周边房子便宜30%，高达50多万元的首付依然无法接受。

本来没有需求的家庭被提前释放，而原本不具备资格的家庭也被鼓动，这些都与自住型商品房建立的初衷背道而驰。

楼市新概念，反腐败新课题

近年来，从经适房摇号“六连号”到宝马车主入住经适房小区，经适房制度早已沦为腐败的重灾区。自住型商品房与经适房类似，但购房者的准入门槛更低，这也为权力寻租提供了更大的想象空间。

自住商品房相对普通商品房的价格优势，可能催生各种内幕交易，这在以往各地经适房丑闻中早已验证。经适房的面积标准应为60～80平方米，但有些经适房甚至超过200平方米；两人户申请者年收入应在3.6万元以下，而实际经适房小区内却屡现豪车，一些地方更直接将经适房定义为“公务员房”；面对苦苦等候摇号的民众，倒卖经适房购房号也成了一种现象……种种乱象极大地阻碍了经适房的实际效果。

经适房调控不力再加上房价的日益飞涨，2007年下半年，北京首先提出了两限房的概念。所谓两限房就是限房价、限套型的普通商品住房。两限房出台之初是为解决中等收入人群住房问题，虽然对家庭资产的准入门槛比经适房更高，但比周边商品房便宜近一半的价格也让排号者众多。

由于政府对房价进行了限制，因此实际中不少开发商开始采用压缩限价房用地等来提高利润；也有的地方政府将限价房地块项目以优惠价格卖给企业，用于单位自建房建设。这些行为直接导致两限房数量大幅缩水，无法满足需求，分配不公仍旧成了最大问题。

从经适房、廉租房、公租房、两限房到如今的自住型商品房，调控政策正逐渐变成一场制造概念的游戏。

与“自住型商品房”概念本身相比，这一政策出台的时间更值得关注。就在此前一天，国家统计局刚刚发布了2013年9月70个大中城市房价指数。数据显示，北京房价以20.6%的涨幅引领全国。2013年初，北京政府还承诺当年房价将保持基本稳定，房价大幅度上涨无疑给北京市政府带来较大的压力，此时出台调控措施也十分必要。

回顾北京近年来的房地产调控，从最初的“限购、限贷”，到2013年年初的严格落实国务院的“新国五条”，北京的房价屡调屡涨。目前来看，自住型商品政策的出台也很难扭转这一局面。

首先，北京房价持续快速上涨的主要原因是需求强劲和供地不足。北京普通商品住宅用地成交面积在2011和2012年大幅下降，2013年虽有回升但仍在较低水平。如不能从总体上增加住宅用地供应，房价上涨趋势不会改变。

其次，政策提出2013年底之前完成2万套自住型商品住房土地供应，相比2012年北京26万套的商品房销量来说数量有限，短期难以对普通商品住房市场产生影响。

此外，根据已供应地块的信息统计，价格最低的自住型商品房位于通州区于家务乡。北京五环内土地市场的短缺将会迫使更多的自住商品房不得不建在更为偏远的地区。因此，它也只能影响郊区的商品房市场，而对于实质性缓解北京房地产市场供给短缺的作用有限。

自住房的推出，不仅是为解决“夹心层”的住房问题，这项政策更被寄予稳定北京市房价、促进房地产市场平稳健康发展的厚望。

“这次是北京在加强限购、限贷等减法措施的同时，加大限价房的供给，首次在调控中做了加法。”业内专家分析指出，自住房传递出当前政府在房价调控思路上的转变，即从过去主要依靠抑制购房需求，转向增加房屋供给，特别是有针对性地增加“定向群体的房屋供给”；从以往保障房解决中低收入人群居住问题、商品房解决其他需求的二元制，转变为照顾超出保障房资格又买不起高端商品房的中端刚需群体购房需求的三元制发展，逐步实现“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的目标。

“供求矛盾是北京房价持续上涨的根源，因此供应量是决定政策能否成功推行的关键，此前的经适房等保障房也是因供应量不足，导致乱象丛生。”北京市住建委预计2014年将推出5万套自住房的规划，会导致50%～60%的潜在购买力离开当下的商品房市场，转而等待这种限价房源。

根据最早公布的自住房土地供应的安排统计，北京市房协秘书长陈志曾介绍，这些自住房项目的地段均分布在五环外，其中位于五环到六环间的地块将占到66%，其余34%的地块位于六环外。在2013年11月11日的自住房规划展览上，相关部门已经为民众勾勒出了自住房美好的未来：“1.6万余套自住型商品房，将配套11818个机动车位、31631个非机动车位以及幼儿园、托老所等公共服务设施……”

自住型商品房意义何在？

叫什么名字并不重要。重要的是，同样面向中低收入或者不同夹心层的保障房、两限房等推出经年，却并没有阻挡北京房价一骑绝尘地高涨，也没在多大程度上解决这些群体住房难的问题。其症结何在？为什么还要创造出一种实质上并无新意的“自住型商品房”？

一边是热度不减的房价，一边是咄咄逼人的住建部年底考核问责，整个2013年，北京住建委倒是一直在动用行政干预等手段来控制房价。在前端，控制预售证的发放、价格定得太高的楼盘拿不到预售证，早已是业内公开的秘密；在后端，限制住一些地块的拍卖最高价，让开发商去竞拍配建的限价房或保障房的面积，以控制土地溢价，进而调控未来的房价。

然而，市场的表现却与政府的初衷显得格格不入，自住型商品房一方面作为重要的拿地指标，另一方面则承担着拉升整体地块房价的凶手。以恒大在东坝地区拿到的总价地王为例，恒大以51.35亿元的价格拿下规划建筑面积约20.84万平方米的东坝地块，其中包含1.69万平方米的限价房（9900元/平方米）、11.2万平方米的自住商品房（2.2万元/平方米），剩余可售纯商品住宅楼已超过5万元/平方米，比月初保利首开所拿地块4万元/平方米的地价上涨25%。据业内专家测算，该地块的商品住宅至少需要卖到8万元/平方米以上才能有利润。而目前东坝地区最为高档的奥林匹克花园二手房也不过3.9万元/平方米均价，等于该自住型商品房地块推出的商品房，将让该地区的房价提升一倍，看来与拉低整体房价水平的目标再次冲突。

自住型商品房让我们看到了政府部门不遗余力的努力，只不过这个名词或者概念的出台，并未经过任何的市调与听证，只是在名字上进行了修正。如何让等待了多时的两限房、经济适用房资格家庭有钱购买自住型商品房？如何让真正的刚需一族买得起、住得好，过上有尊严的生活？留给自住型商品房的路还很长，距离老百姓、政府、开发商三赢的局面还有相当的距离，有待我们进一步关注。我们真心希望，每个群体都能找到属于自己的幸福与归属感，而不只是换汤不换药的改名。