浅谈房地产开发项目工程管理

张勇

摘要：随着经济的发展，对居住环境的要求不断提高。如何对房地产开发项目工程进行最优化管理成了人们日益关注的话题。因此，本文就房地产开发项目工程管理的意义以及存在的问题和对策进行了探讨。

关键词：房地产开发；项目；工程管理

中图分类号：F293.33 文献标识码： A

一、房地产开发项目工程管理的必要性

1、提高房地产开发企业经济效益

工程现场管理是房地产开发中的重要环节，重视房地产开发项目工程现场管理，提高管理水平，有利于为企业创造更大的利益空间和提高工程项目的施工质量。因为，在工程项目管理中，成本管理就属于工程项目现场管理的一个重要方面。所以，加强现场管理的成本管理，能夠为企业节省不必要的开支，对于房地产开发企业而言，不仅仅提高了其工程项目开发效率，而且还大大节省了管理成本，提高企业的经济效益。

2、提高房地产企业管理水平

房地产开发项目的现场管理相对于整个房地产工程项目开发而言，就如局部与整体的关系，同时，也是决定性的因素，如果局部没有做好势必影响了整体发展的效益和方向，从而导致整个工程项目的失败。因此，加强房地产开发项目工程现场管理，能够加强房地产开发项目各个管理部门之间的密切联系，为不同部门之间的交流与合作提供平台。同时，也可以提高整个房地产开发项目管理的水平，进而促进房地产开发项目管理工作又快又好地发展。

3、有利于法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行

在房地产项目开发中，重视项目工程现场管理，有利于有关法律法规在房地产开发项目中的实行和运用，为实现整个房地产项目工程管理有法可依提供先决条件。尽管现场管理只是房地产开发项目中的一个部分，但是，现场管理所涉及的领域非常广泛，包括了城市管理、城市规划、施工管理、企业管理以及城市环保等各个方面的法律法规和政策，提高现场管理水平有利于促进房地产开发法律法规变革。因此，提高现场管理有利于保证各项法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行，同时这也是房地产工程项目管理依法进行的体现。

二、房地产开发项目工程管理存在的问题

1、设计管理的存在问题

随着房地产开发项目不断增多，今后我国房地产开发项目工程将向集成化、着系统化以及规模化方向发展。然而，在此过程中，房地产开发项目设计将面临着新的挑战，设计任务也更为复杂与集中。调查显示，以往经常出现受到整个房地产项目建设周期的迫切性要求，开发企业设计赶工的情况。这主要是由于房地产开发项目设计人员缺乏现场一线资料，没能够深入到施工现场勘察，从而所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。

2、进度管理存在的问题

项目开发计划进度与实际施工进度之间的不协调性，实际施工进度严重滞后于计划进度，是现阶段房地产开发项目工程现场进度管理工作面临的最突出矛盾。由此，必然会造成房地产开发项目建设周期出现不必要的延长。同时，存在于房地产项目各开发商部门机构之间的协调性不强问题比较严重，致使大量在施工现场进度管理过程中出现的问题无法得到及时且有效的沟通，从而导致整个工程施工现场管理流于形式。

3、成本管理存在的问题

成本控制是房地产开发项目中的重点，应该贯穿整个开发项目的始终。成本控制和质量控制一直以来都是开发项目中重点管理对象。当前，我国的房地产开发项目在设计这个环节中更多注重的是项目的功能以及外观，对项目成本考虑不够充分，没能在设计阶段对项目方案的市场经济性进行透彻研究，导致耗时耗力，最终得到的方案却不具备实施的可行性，这是得不偿失的。

三、房地产开发项目工程管理的对策

1、强化设计管理

设计管理的图纸设计、方案设计规划可以说是整个项目工程现场管理的前提所在，对房地产开发项目工程的现场管理具有重要意义。通常情况下，房地产开发项目的设计方案都是通过不同项目之间的对比，并进行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，这就要求房地产开发企业必须根据项目工程的实际情况，根据工程需求充分整合各设计单位之间高效的沟通与联合实现。此外，房地产发开企业还应在设计单位之间构建良好的沟通体系，确保设计工作的内在关系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计，确保项目工程能够有效开展以及设计方案的提交时间。此外，还要对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保内审有效和出图质量，从而确保设计管理整体质量的稳定性。

2、严格控制工期

房地产开发项目工程施工现场管理的基础就是进度管理工作，进度管理的主要工作内容就是对建设项目进行合理的进度控制与管理，合理控制建设项目来确保计划进度与实际施工进度之间的协调性，在保证进度合理的基础之上兼顾工程质量的稳定提升。同时，在进度管理时还应关注施工现场所涉及人力、物质以及材料的高效整合与组织。从此角度上来讲，现场作业者应制定结合工程实际的进度计划，以合同管理相关条款为切入点对施工单位计划进度的执行力度作出合理控制，从而逐渐提升进度管理的整体水平。

3、完善项目成本管理

3.1 在投资决策阶段的成本管理

想要抓住关键因素实现对成本的有效评估可以从两个方面入手：定性和定量。站在宏观的角度，找出影响项目成本的相关元素，就是所谓的定性分析。将投资与效益的比例进行预测，推测工程的获利空间，对各项目的施工成本进行精准核算，从而全面把握效益成本就是所谓的定量分析。

3.2 工程项目建设阶段的成本管理

工程项目建设阶段是一个具体而实际的阶段，研究这个过程中的成本变动对于控制工程造价具有重大的意义。工程变更需要被严格控制，因为一旦产生工程变更，工程成本控制必然要受到巨大的影响。站在房地产开发商的角度，一定要对建设单位进行有效地监督，让其按图施工，按章办事。建设单位如果提出工程变更，那么开发商应该仔细研究、详细审查、严格把握，对于没必要的变更，坚决予以反对；对于确实有必要的变更，要给予批示放行。

4、加强施工现场质量管理

为了确保房地产开发项目现场质量管理效益的提高，房地产开发企业及工程施工单位应当在理解现场质量管理目标及管理重点内容的基础上从以下几个方面入手：

4.1 项目主管做好现场质量的监控工作，及时搜集反映质量情况的数据，同时协同工程参与各方，对工程数据进行实时的分析，及时发现数据中的异常状况，并有针对性的研究质量问题的纠正措施。会同监理单位落实纠正措施，并及时收集质量处理情况的反馈结果。

4.2 在质量关键部位及易于发生质量通病的工序上要求承包商编制具体的专项施工方案，对工序技术标准及施工质量要求做出明确的规定，然后由监理单位监督执行。

4.3 参与并监督监理单位加强对材料，成品，半成品的进场检验工作，并按照施工材料标准的要求，进行严格的材料取样检测。

4.4 监理完善且严格的质量付款机制，将监理费用及各个承包商工程款的发放和工程施工质量进行直接挂钩。

结束语

总之，企业必须重视开发项目的工程管理，这是工程的生命线，更是房地产开发企业需要重视的基本管理问题。项目工程的开发商是项目开发过程中的组织领导人，也是作为投资者以及收益者的双重身份，要下足功夫，做好项目的各个过程的管理，最终实现项目的成功建设，只有这样，才能为广大用户提供最好的住房环境，促进社会稳定。

参考文献

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[2]潘国瑾.浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理[J].山西建筑.2010(25).

[3]顾鹏.浅谈房地产开发项目工程管理难点[J].现代经济信息.2013(05).