“以房养老”万花筒

朱为众

自国务院公布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》并明确提出要推出“老年人住房反向抵押养老保险”（俗称“以房养老”）的试点后，这一新型养老、理财与消费的方式在中国引发了热烈的讨论，涉及的社会阶层之广泛，讨论的程度之激烈，出现的观点之迥异，居近年来出台的各项政策之前列。

为什么社会和老百姓对“以房养老”如此关心，反响如此之大？其根本原因在于文化和价值观，因为这个舶来品好像一头闯进了瓷器店的大象，正在冲撞着中国太多传统价值的锅碗瓢盆。在这场外来文化和传统文化的冲撞中，改变正在悄悄地发生。

顾名思义“以房养老”

“以房养老”的英文原文Reverse Mortgage，直接翻译过来是“住房反向抵押养老保险”，颇为生涩难懂。其实，“以房养老”说白了就是“吃房子”。在明白它的真正含义前，有必要重提一下“净资产”这个概念。

简单来说，净资产就是一个家庭的全部资产减去全部债务之后的剩余，即：净资产=家庭的全部资产–家庭全部债务。但在美国传统的退休养老概念里，净资产往往还要刨除住房的部分，因为维持退休生活的主要是来自房产以外的资产回报，比如存款的利息、股票的盈利以及有限的退休金或社会养老保险。房子再值钱，总不能每天拆砖卖瓦。但美国梦一个很重要的组成部分就是拥有自己的住房，很多美国人梦寐以求的事就是在退休前付清房贷，这样就可以不再担心因为变故而无家可归。结果多数人尴尬地发现：他们高估了退休后的收入，低估了退休后的支出，月月入不敷出，捉襟见肘。而自己的净资产竟然全部或大部分被压在房子里，好像是拿着金饭碗要饭的乞丐—虽然富有却没有现金。

于是，银行创造了这么一个所谓的“住房反向抵押”：过去是拿房子作抵押借钱买房子，做的是房奴；退休了则是拿房子作抵押借钱生活；过去是整笔借，月月给银行还贷，现在是月月银行给钱花，人死了用房子做抵押还债。中国人有句老话“人不死，债不烂”，“以房养老”是“人虽死，债不烂”。这是“吃房子”的本质，也是“反向”的由来。

“以房养老”最初的创新颇有点慈善性质。1961年，一位高中橄榄球教练不幸去世，他的遗孀失去了丈夫的工资收入无法维持生计。当地的银行出于同情，设计了这样一个“以房养老”的借贷方式帮助这位遗孀安度晚年。过去半个世纪里，“以房养老”蓬勃发展，成为在美国司空见惯的一种金融养老保险产品，仅在2010年就有8万多位62岁以上的老人申请办理了“以房养老”。专家预测，随着“婴儿潮”一代开始退休并符合申请年龄，“以房养老”将会被推向前所未有的高度。但是“以房养老”之所以生于美国、发展和成熟于美国，与美国人的民族特性和文化有着千丝万缕的联系。

独立自主、自食其房的美国人

独立是美利坚民族的DNA。虽然养育下一代受到法律的保护，但是不赡养老人不但不违法，也不会受到社会道德的谴责。既然养儿不防老，自然就要自食其力，无力可食的时候“自食其房”，可谓顺理成章。不但退休老人觉得天经地义，他们的子女也不会反对，反而会很欣慰，因为自己的父母有房可“吃”，自己就不需要在经济上担心他们的需求。

讲到美国人的独立，说一个家庭小故事。前几年金融危机爆发后，美国政府为刺激房市给初次买房的人提供一次性8000美元的现金补贴。我的儿子受到“诱惑”决定买房，却没有足够的钱付首付，于是向我和太太借了7万美元。几个月后他开始“还贷”，我和太太平时虽从未在经济上帮助儿子，但这次借钱也压根没有想过要他还。可是他依然坚持：“我不想欠别人的钱！”“别人？”我和太太面面相觑，颇有失落感。我们居然被自己的孩子看作是别人。但这就是独立精神，说到财产，父母是别人，孩子根本就没有这样的期望值要将你的财产拥为己有。当然别忘了，在他的个人理财项目中也没有养老这一说。

“以房养老”很容易让人联想到中国的成语“坐吃山空”，当然这里空的不是山，而是房。“坐吃房空”往往令中国人毛骨悚然。“以房养老”其实是一种新的价值观的引进，也是对传统文化价值的冲击，不从这个角度去看，很难理解社会和民众的反响和疑虑，也很难让这一舶来品在中华大地落地生根。其实在中国，很多老人不愿意“以房养老”，这在很大程度上不仅源自社会、家庭和子女的压力，同样也来自传宗接代的文化和价值观影响。老人自己觉得责无旁贷要留给孩子家产，孩子也有相当高的期望值。这恰恰是“以房养老”引起热议的根源之一，它颠覆的是根深蒂固的社会价值和文化。

寅吃卯粮的美国人

“以房养老”之所以能在短短50年间风靡美国社会，还得益于他们明显不同于中国文化的寅吃卯粮的消费习惯。这里不能不提美国人一个重要的人生观和价值理念：人生是旅途，走好每一步。它强调的是生命的短暂，所以要把现在和今天看作是礼物（英文中“现在”和“礼物”是同一个词present），好好享受。

这本身无可非议，但是过度强调这样的人生观和价值理念就变成了及时行乐。中国人的及时行乐还有所节制，所谓“今朝有酒今朝醉”；美国人就不一样了，他们是“今朝无酒举债醉”。可以这么说，举债是美国消费的核心所在。

最能说明美国人和中国人消费观点不同的就是在国内广为流传的两个老太太的故事，版本不同，但大意都是：美国老太太靠贷款买房子、买车，一边消费，一边奋斗，到老时享受了一辈子也还清了所有的贷款；中国老太太呢？一辈子省吃俭用，但是绝对信奉“无债一身轻”的古训，所以到老时一天福也没享到，房子虽然买了但却只能给儿子作婚房，或是卖了房子让儿子出国留学。这个故事的寓意是美国老太太的消费方式才是聪明的和现代的，而中国老太太的消费方式是愚蠢的和落伍的。

这个故事用在“以房养老”也非常贴切，美国人是非常“以自我为中心”的，老人亦不例外。所以如果人到晚年，房贷已还清，房子有所增值，他们会很自然地考虑“吃房子”，让自己过得舒服一些。美国有一本很有名的理财书叫《花光用光死（Die Broke）》，意思是到死的时候最好把钱用光，不要留下遗产。这并不是说不照顾自己的孩子，因为在世的时候依然可以选择帮他们付学费，乃至买房、买车。所以美国人的“以房养老”，解决的不仅仅是老人自己的衣食住行，还包括帮助自己的下一代甚至第三代和第四代，尽到做长辈的责任。endprint

笔者一对30多年的美国朋友去年相继溘然辞世，子女在清理他们留下的遗产时惊讶地发现，父母居然在10多年前开始“以房养老”借贷消费。其实以朋友的退休金，他们夫妇根本就不需要额外的收入维系生活。但是，大家族每年一度的海外旅游，送给儿孙辈和甚至第四、五代的圣诞礼物以及在儿孙们遇到婚姻、学业和法律麻烦时候的慷慨解囊，这些都需要真金白银的支持。

“以房养老”是一把双刃剑

即便在美国，对“以房养老”的批评也从未中断过。一是申请和获得贷款的费用几乎和传统的房贷相当，这对于本来就捉襟见肘、入不敷出的退休老人来说往往力不从心；二是“以房养老”贷款的利息往往高于传统的房贷；三是“以房养老”的借贷人并不归还利息，所以利息生利息加上每月的费用，“吃”起房子来的速度颇为可观，如果借贷人贷款的时间较长，很可能眼睁睁地着自己辛苦一辈子的积蓄被吃光—这不仅是经济上的压力，对很多老人来说更是难以承受的巨大心理压力。所幸，借贷人最终的债务总额不得超过抵押房产的市值，且银行不得以借贷人的其他资产还贷，否则还不知道要出现多少黄世仁逼债杨白劳的故事；第四则是“以房养老”的程序复杂，概念不够清晰，加上借贷人往往是老年人，所以时有欺诈和哄骗的事件发生，大多是过度渲染“以房养老”的好处，隐藏或缩小房主有可能失去房产的风险，因此引起的诉讼案也时有所闻。

不过总体上说，“以房养老”还是功大于过。2006年的一项民意测验表明，93%的借贷人表示，“以房养老”贷款改善了自己的晚年生活，仅有3%的人持相反的意见。

至于笔者本人，上面提到的心理折磨大于经济负担，所以个人绝不会选择“坐吃房空”的“以房养老”。一方面，作为穷怕了的一代人，一辈子未雨绸缪，多年的储蓄早就有备无患。另一方面，由于近几年利息奇低，笔者就用房子抵押贷款出来投资（同样是有风险的）。如果用房屋抵押按2.75%的利息贷出100万美元，再在股市上得到5.5%的回报（比较保守和安全的投资），那么一年的净收入就是27500美元。这虽然不是“反向抵押”，但却是地地道道的“以房养老”。

另外，笔者较为认同的消费观念是：与其留遗产给下一代，不如在世的时候与他们分享财富。现代人越活越长，等父辈90岁的时候，孩子也60岁了，他继承了那么多钱又能干什么呢？因此，我们更愿意在他最需要的时候与他分享财富，比如换个大点的房子、结婚生子、重返学校或是送子女上私立学校，这样比较大的人生转折和用钱比较多的事件。这远远比在身后留下一笔财富给他更让人感到欣慰，钱也花得更在地方、更是时候。

国内对美国次贷危机的讨论很多，但是很少有从消费者行为和习惯这个根源来探讨的。其实说白了一句话就是那位美国老太太（当然也包括小媳妇、小伙子和形形色色的美国人）寅吃卯粮。次贷危机不但涉及穷人、中产阶级，富人和名流也都陷入其泥潭而不能自拔。虽然他们买房子的价格可能从数万美元至上千万美元不等，但病根都是一样：入不敷出的举债。内需消费本身并不是经济发展的仙丹妙药，它是一把双刃剑，弄得不好也会伤到自己。而“以房养老”也是这样一把双刃剑。

“以房养老”的实质是举债消费，也是有风险的，房子的价值被越“吃”越少，如果突然来一个房地产危机，房子就变成了负资产，银行会怎样？它不但不会再发养老金，而且说不定会卖房子并把你扫地出门呢—虽然理论上来说，“以房养老”禁止将房主扫地出门。但银行的本性不会变：总是锦上添花，绝不雪中送炭；天生嫌贫爱富，一定落井投石。这是银行作为商业机构的本质决定的，它借给你钱是因为你有钱，而且具备还钱的能力；如果没有，那就卖房子还钱。未必合情合理，但是绝对合法。

“以房养老”能否在中国生根开花？

虽然“以房养老”在中国社会引发了热议，甚至有不少的质疑。但是，笔者认为这一新的理念肯定会在中华大地生根开花。当然这株舶来的嫩苗能否茁壮成长以及其所需时间的长短，将会取决于政府的推动、媒体的引导和社会价值观念的转变。

中国本来就是一个适应变化的民族，而网络的存在大大加速了全球化的进程，其中包括很多价值观和文化的全球化。现在中国年轻一代的“月光族”，与美国寅吃卯粮的老师们比大有青出于蓝而胜于蓝的架势。中国的文化土壤在变，中国消费者的观念也在变，“以房养老”存在和发展在很大程度上已经证明了它的合理性，它在中国也一定会生根开花。

值得一提的，是法律在新价值的出现和发展期所起到的特殊作用。“以房养老”在上世纪80年代开始受到美国政府的关注，参议院下属的特别委员会发表了一个特别报告，强调“以房养老”标准化的需求和重要性。1987年美国国会通过法案，给“以房养老”的贷款提供“联邦住房管理局”（FHA）保险.一年后，时任美国总统里根签署“以房养老”法案。从此，“以房养老”受到法律的保护和联邦的保险。

而从中国的情况来看，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》从某种意义上起到了一定的倡导和保护的作用。但是在条件合适的情况下应尽快对“以房养老”以立法的方式来保护，扶植和完善。作为“以房养老”主体消费者的老年人常常是弱势群体，更容易成为受害者。无规矩不成方圆，行业的自律和政府的监管以及法律的制约、威慑和保护，缺一不可。

最后，笔者想要强调的是，发展内需莫忘中国国情。

其实，美国的消费者在经历了次贷危机和金融海啸后已经痛定思痛，很多家庭开始减少债务。从零售业的角度观察，美国的消费者正在变得更为挑剔、更斤斤计较、更讲究实际。有些已经退休或是打算退休的“婴儿潮”一代选择重返工作岗位，或是延迟退休的时间而不是“吃房子”。“以房养老”虽然依然流行，但是美国消费者的价值观也在改变，他们多了一点未雨绸缪的思维方式。

美国的内需消费占国民经济的70%，这一点常常为众多经济学家津津乐道。中国经济发展模式的转型有意无意地受到美国经济模式的影响也是不争的事实。那么，中国在发展消费内需战略时能从中得到什么启迪呢？一是节俭的美德不能丢，二是中国的一大国情在于13亿人口，发展内需消费的重点应该首先放在解决就业问题。发展就业就能培育中国的消费者群体和中产阶级，只有消费群体的成长和壮大，内需消费才能得到可持续的健康发展。所谓本固则末茂，源浚则流清。任何过度的刺激，无节制的举债消费，畸形的金融创新等都只能是拔苗助长，欲速则不达。

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