我国房地产业后向、前向和环向产业关联度研究及政策建议

向为民，伯彦村

(重庆理工大学经济与贸易学院，重庆 400000)

一、研究背景

房地产业因其本身具有融资量大、产业链长、波及面广等特点而常常对国民经济产生较大的影响，所以房地产业的发展始终受到学术界、政府等社会各界的广泛关注［1］。近年来，房地产业已经成为政府在制定宏观经济政策和发展规划时重点考虑的产业。其中，房地产业对其他产业的关联作用很受重视，从而成为各种阐述房地产业在国民经济中的重要地位和适度优先发展房地产业观点的不可或缺的理论依据，但这种关联作用仅被多次提及，目前尚无对此进行全面、深入研究分析的文献［2］。整个国民经济活动是由各个不同产业组成的复杂系统，每个产业的发展都会对其相关产业的发展产生不同程度的连锁反应，从而影响国民经济的整体协调运转。因此，从房地产业与国民经济其他产业之间的关系和内在结构着眼，研究房地产业与其相关产业的关联度，揭示产业之间的结构及其演变规律，对于确立房地产业在国民经济中的地位，制定房地产业发展规划和经济政策，促进房地产业与国民经济及与其他产业的协调发展等具有重要意义。

二、研究思路和计算方法

(一)产业关联

产业关联是指产业间以各种投入品和产出品为连接纽带的技术经济联系。由于实物形态的联系和联系方式难以用计量的方法准确衡量，而价值形态的联系和联系方式则可以通过量化比例的角度去加以研究［3］。所以，在产业关联分析的实际运用中使用更多的是价值形态的技术经济联系和联系方式。关联度是对关联关系的量化。从产业间供给需求的关系上来看，房地产业与其相关产业的关联关系分为后向关联、前向关联以及环向关联。后向关联是指通过需求联系与其他产业部门发生的关联，房地产业对于后向关联产业主要产生的是需求拉动作用，直接拉动称为后向直接关联，直接和间接共同拉动称为后向完全关联;前向关联是指通过供给联系与其他产业部门发生的关联，房地产业对于前向关联产业主要产生的是供给推动作用，直接推动称为前向直接关联，直接和间接共同推动称为前向完全关联;环向关联是指经济活动中的各产业依据前、后向的关联关系组成了产业链，产业链通过复杂的技术经济联系往往会形成一个“环”。同后向、前向关联一样，环向关联也可分为环向直接关联和环向完全关联［4］。

(二)产业关联系数

1.后向关联系数

后向关联系数包括了直接消耗系数和完全消耗系数。

直接消耗系数是投入产出表中第Ⅰ象限第i产业投入价值占j产业总产值的比例。其公式表示为:

其中aij为第j产业对第i产业的直接消耗系数，xij为第j产业生产时对第i产业的消耗量，xj为第j产业的总产值。

完全消耗系数是根据直接消耗系数推导而来的，是表示某产业每生产一个单位最终产值对另外一个产业的全部消耗值，其公式表示为:

B=(I－A)－1－I

其中A为直接消耗系数矩阵，I为单位矩阵，(I－A)－1为里昂惕夫逆矩阵。

2.前向关联系数

前向关联系数包括直接分配系数和完全分配系数。

直接分配系数是用价值流量表中第Ⅰ象限某产业所在行的各个分配值与该行相对应的产业总产出值比得到，公式为:

其中xij为第i产业分配给第j产业的使用量;xi为第i产业的总产值。

完全分配系数是依据完全消耗系数计算得出的，其公式为:

本文选取2002、2007年42产业的投入产出表作为计算依据，分别计算其后向关联系数、前向关联系数，讨论与房地产业关联密切的产业，并以此提出相应的调整政策。

量化研究的数据资料及其计算、分析方法是:2002年中国42×42投入产出表以及2007年中国42×42投入产出表。直接消耗系数、完全消耗系数、直接分配系数、完全分配系数都是通过投入产出表第一象限的数据计算而得，并以此来分别表示后向直接关联度、后向完全关联度、前向直接关联度以及前向完全关联度，而环向关联度则为后向关联度与前向关联度之和。对数据处理结果的分析方法是:排列各个产业与房地产业的关联度大小位次;分析与房地产业关联密切的产业。

(1)从房地产业后向密切关联产业分析

无论在2002年还是2007年，42产业中均有4个产业与房地产业无后向直接关联关系。而2002年42产业中仅有1个产业与房地产业无后向完全关联关系，2007年42产业中所有产业与房地产业均有完全关联关系。这表明虽然房地产业在直接拉动产业上没有取得较大的成效，但随着社会的进步，产业的细分，房地产业不断渗透在各个产业中，间接作用逐渐凸显出来，间接拉动与房地产业直接关联度不大的产业。

通过表1和表2中房地产业后向直接、完全关联密切产业的对比可以看到，金融业、建筑业以及服务业与房地产业的关联程度较高。特别是金融业，无论是在后向直接或是后向完全关联产业中都名列前茅，说明房地产业的后向拉动中对金融业的拉动效果是明显的，同时由于房地产业资金需求大，资金链较长，使得房地产业与金融业存在着较为密切的关联关系，这也是我国房地产业改革的重点。

表1 2002年、2007年42产业与房地产业的后向主要直接关联产业对比

表2 2002年42产业与2007年42产业与房地产业的主要后向完全关联产业对比

表3 2002年和2007年42产业与房地产业主要前向直接关联产业对比

表4 2002年与2007年42产业与房地产业主要前向完全关联产业对比

(2)从房地产业前向密切关联产业分析

2002年42产业仅有1个产业与房地产业无前向直接关联关系，在2007年42产业均与房地产业有前向直接关联关系。而前向完全关联中，2002年中只有一个产业与房地产业无前向完全关联，2007年中所有产业都与房地产业有前向完全关联关系。这表明房地产业通过自身的发展对于其余产业的推动作用是广泛的。

在表3、表4中，通过对比分析2002年、2007年房地产业的前向直接关联和完全关联密切产业可以发现，批发零售业、金融业、建筑业、商业为房地产业前向密切关联产业，而与后向密切关联产业不同的是金融业在与房地产业的前向关联中整体水平上没有批发零售业及商业的关联度高，并且随着年代的进步以及对于房地产业发展的认识，金融业、建筑业等传统的“硬要素”产业逐渐被服务、商业等“软要素”［5］产业所替代。

下面通过分析2007年我国房地产业的主要环向关联产业，得到我国房地产未来改革发展的方向以及相应的政策建议。

(3)从房地产业环向密切关联产业分析

从表5可以看出，房地产业环向密切直接关联产业有5个，其中只有前向直接关联密切而后向直接关联不密切的产业共有6个，后向直接关联密切而前向直接关联不密切的共有6个;而房地产业环向密切完全关联产业有8个，其中仅有前向密切关联的产业共有5个，仅有后向直接关联密切的产业共有5个。

从表6可以看出，在8个环向完全关联密切的产业中，有些产业与房地产业既是环向完全关联又是环向直接关联，共有4个产业(金融业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、化学工业)，房地产业对这些产业既有直接影响又有间接影响;而另外的一些产业与房地产业只是单向的直接密切关联但却没有环向完全密切关联，共有4个产业(金属冶炼及压延加工业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、电器机械及器材制造业、交通运输及仓储业)。这说明房地产业对于产业的影响不仅仅是单向关联那么简单，而是存在着许多交织的关联，房地产业的发展有利于带动各个产业的共同发展。

表5 2007年42产业中房地产业的主要环向直接关联产业类型

表6 2007年42产业中房地产业的主要环向完全关联产业类型

三、研究结论

通过上述房地产业与其后向、前向以及环向关联产业关联度的对比，可以总结得到以下几个重要结论，这对于进一步研究房地产业发展问题，促进房地产业与国民经济的协调发展有着重要的意义:

(1)从房地产业的总体关联产业来看，我国房地产业总体上是与物质资本型、原材料消耗型产业关联较为密切，而与服务型产业的关联较少。这将成为我国房地产业未来发展改革的一个重要绊脚石，如何转变房地产业对于传统物质消耗型产业的依赖将决定我国房地产业今后避免泡沫危机的重要措施。

(2)房地产业与其他产业的关联关系并非单一，有的只有单向关联，有的不仅有单向关联，也有环向关联，即使单向环向均关联的产业，其单向环向的直接完全关联程度也存在着一定的差异性。有的产业与房地产业无论是环向直接关联还是环向完全关联都十分密切，如:金融业等;有的产业与房地产业仅有环向直接关联而无环向完全关联，如:居民服务和其他服务业等;有的产业与房地产业仅有环向完全关联而无环向直接关联，如:金属冶炼及压延加工业等。这些产业与房地产业的关联关系、关联程度以及关联方向的差异都可以反映出房地产业对于不同产业的影响力以及推动力的差异，同时也可以分析房地产业对于其关联产业的影响力到底是从哪个方面进行的，这为该行业今后的发展提供了一个好的方向。

四、政策建议

1.坚持房地产业的调控政策，优化房地产业格局

由于房地产业的关联产业众多，对于国民经济的影响较大，所以建立一个积极健康的房地产市场是十分重要的。应继续维持对于房地产业的大力调控，建立长效机制，促使房地产业处于合理的轨道上发展，这既有利于国民经济长期平稳健康发展，也有利于其相关产业的健康发展。同时须配套出台符合我国房产环境的相应政策和机制，坚持以市场化配置为基础，调控手段为辅助来形成一个合理的房地产业与其他产业共同发展的格局。由于房地产业与社会各产业之间的关联程度、方式上有所不同，应分别制定相应的政策措施来推动相应关联产业的发展。

2.扩大房地产业的关联效应，积极推动房地产业的转型

由于制造业、建筑业等“硬要素”产业与房地产业的关联较为紧密，导致我国房地产业的发展目前仍以粗放式发展为主，随着未来房地产业向集约式发展的转型，房地产业的发展会更加注重与关联较少的商业、新型工业、服务业等以“软要素”为主的产业的合作，实现房地产业从重“硬要素”产业关联的数量发展到重“软要素”产业关联的质量发展的转变，从而提升房地产业的人性化、科技化。政策上应积极推动与房地产业关联较低的商业、服务业等产业的发展，做到开发与配套并行。通过房地产业的集聚作用来扩大对国民经济各产业的带动作用(特别是新兴产业)。

3.拓宽房地产业的融资渠道

房地产业对于资金的需求较大，而目前我国房地产业的资金主要来自于银行贷款。为转移房地产业的系统性金融风险，降低银行的不良贷款率，应拓宽房地产业的融资渠道，降低房地产业与银行的强关联程度。同时借助新型金融工具(例如债券、股票、信托)等方式来为房地产业融资。在政策方面应积极学习国外成功案例，在国内逐步放宽房地产业的融资门槛，多方面的去分担房地产业对于银行贷款的高依赖性。

［1］国家信息中心中国经济信息网.中国行业发展报告——房地产业［M］.北京:中国经济出版社，2003.

［2］苏东水.产业经济学［M］.北京:高等教育出版社，2001:246.

［3］简新华.产业经济学［M］.武汉:武汉大学出版社，2001.

［4］刘水杏.房地产业关联特性及带动效应研究［M］.北京:中国人民大学出版社，2006:28.

［5］国家统计局.中国统计年鉴—2002［M］.北京:中国统计出版社，2002.

［6］国家统计局.中国统计年鉴—2007［M］.北京:中国统计出版社，2007.

(责任编辑 代 应)