不动产登记如何部际联席？

本刊记者│冯京津

不动产登记如何部际联席？

本刊记者│冯京津

建立全国不动产统一登记系统和管理体制，是众多关键领域改革的一项全局性、基础性工作，例如财产公开、房产税、信息联网等都需要以其为基础支撑。这一涉及多部门的制度设计显然非常复杂，就其中的难点，记者专访了北京大学房地产法研究中心中方主任楼建波。

《中国房地产业》：您怎样看待不动产登记工作部际联席会议制度？

楼建波：部际联席会议制度之前就有先例，资产证券化时就进行过部际联席会议制度，那时由中国人民银行牵头，国家发展和改革委员会、财政部、劳动和社会保障部、建设部、国家税务总局、国务院法制办、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会参加的信贷资产证券化试点工作协调小组，因为通过几个部委的事权，所以需要协调。

我认为，部际联席会议制度的功能有两种：一种是长期的，例如资产证券化，有些事情是会长久涉及到各部门的事权。另一种是临时的，此次部际联席会议，有一些事项是临时的，比如说承包经营权，过渡期登记还是农业部负责，过了过渡期登记的事项就会转给国土部下面的不动产登记局。

那么，那些永久的就涉及到事权的调整。房屋登记是由住建部协同，海洋登记是由海洋部配合，这些就说明即使不动产登记局成立后，其事权也不会完全转到国土资源部。目前不太清楚的是，这个部际联席会议是临时性的还是永久性的？多长时间？到什么时候任务就完成了？根据我的判断，它应该是长期性的事情，除非将来找到更好的机制或者对事权做出重新的划分。

《中国房地产业》：不动产统一登记如年内实施，这可能会对房地产行业带来哪些实质影响？

楼建波：我不认为不动产统一登记会对房地产业有实质性的影响。一是登记本身是确权，不是重新分配。如果说会有一些影响的话，就是在登记过程中发现了问题，并及时做出了处理。这不是只有不动产统一登记才能做到的，目前分散登记这种情况下也能做到。以前，城市房地产开发用地交易是由住建部管理，这次调整把这一块调到国土部门，也许将来在土地管理方面效率会更高一些。

其次，从效果来讲，统一登记和原来分散登记的效果是一样的，统一登记与分散登记相比的好处是部门间扯皮的情况会少一些，处理事情的效率会高一些。由此可见，它带来的影响是积极的，至少不会增加交易成本，给大家增加负担。

《中国房地产业》：部际联席会议这一制度，是否也可以视为未来各种改革破冰的主要方式？

楼建波：我觉得目前几个部委自己还在摸索，九个部门之间怎么沟通协调，派谁参加联席会议，这一系列问题都要有一个磨合的阶段。根据不同问题采取不同的沟通方式。

《中国房地产业》：《物权法》对不动产统一登记制度提出了目标、要求和总体框架，但本身缺乏可操作性，需要具体的条例。您觉得该条例出台的必要性是什么？

楼建波：以前我们是分散登记，号称九龙治水，不止在登记部门上不一样，登记类型也不一样，举例说，房屋登记分转移登记和变更登记两种，买卖房屋是转移登记，其他是变更登记，但是土地登记属于变更登记，我们学界称其为大变更的概念，也就是说转移权属或其他事项发生变化都是变更登记，另外在程序上也不太一样，如果搞统一登记，这些就可以统一起来。

另外一个必要性是，目前我们所说的不动产统一登记只是形式上的统一登记，在有些国家，不动产是以土地为主，就是只登记土地，无论是房屋还是林木都属于土地。

为什么说我们国家是形式意义上的统一登记呢？在我国法律规定下，土地和房屋属于两种不同的不动产，将来即使是统一登记也是登记机关、登记方法、登记程序的统一，比如说买房子，我们需要登记两个权利：土地使用权和房屋所有权，这样的话，该条例还有一个任务就是确定不同的不动产登记的关系和顺序。

在原来的登记办法里没有条例反映一些新的登记技术如信息化，在新的条例里面就应该明确。目前，中央登记机关已经确定了，那么地方的登记机关怎么设立，登记区域如何划分，所以说条例的订立是十分必要的。

目前分散登记里，《森林法》对林权的登记有规定，《海洋法》对海域使用权有规定，那么统一登记制度建立后之前这些法律上的条文怎么处理？我目前听到的消息是，将来会进行一次全国人大常委会统一出一个决议，把这些法里相关的条文废止，进行修改，我们称为批量修法，再加上条例的出台，在立法层面上的问题才会解决。

《中国房地产业》：您觉得不动产登记条例出台后，主要功能有哪些？

楼建波：我觉得所有的登记制度最基本的功能有两个，一是司法功能，理论上称为物权的公示公信原则，我们国家采取的是登记生效，主要是节约交易成本。

二是国家掌握有关的信息进行不动产管理，正是税收征收的基础。

当然，我们也赋予该制度很多的功能，有些人说不搞统一登记制度房产税就征收不了，我认为这种说法是错误的，我们之前也有房屋登记和土地登记，也可以作为税收的基础；还有人说可以“反腐”，近两年出现的“房叔”、“房姐”不都是从现有的登记系统里调查出来的？所以我认为，统一登记只是登记制度本身的改革，不会改变登记制度的作用。