借名购房案件所涉问题之研究——以法院裁判的案件为中心

马强

（北京市第三中级人民法院，北京100012）

借名购房案件所涉问题之研究
——以法院裁判的案件为中心

马强

（北京市第三中级人民法院，北京100012）

借名购房合同涉及出名人、借名人和房地产开发商三方关系，属于无名合同。对借名购房合同纠纷，应当按照无名合同的有关规定处理。对于借名购房合同纠纷，要区分房屋的性质而分别处理。对于借名购买政策性保障住房的，因违反了社会公共利益，借名购房合同应当认定为无效，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。出名人主张返还房屋的，在房屋增值分配问题没有解决之前，不宜判决互相返还财物，而应维持现状。对于购买商品房的，由于“借名购房”行为实际上是为了规避限购政策或信贷政策，只涉及合同双方当事人的利益，不影响社会公共利益，对此类合同应当认定为有效。至于约定能否履行，必须遵循《合同法》第110条关于合同客观上是否具备履行条件的规定，若借名人尚不具备购房资格，则不得支持其相关诉讼请求。

借名购房；合同案件；法院裁判

一、借名购买经济适用房案件类型化研究

为解决中低收入住户、家庭的住房问题，我国实行了保障性住房政策。作为一种保障性住房，经济适用房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，限定套型面积和销售价格，以政府指导价出售给具有一定支付能力的低收入住房困难住户、家庭的住房。定向销售给低收入住房困难住户、家庭，是我国保障性住房政策对经济适用房购房主体的资格限定，购房人拥有的是“有限产权”，上市交易、出租、经营等均受到一定的限制,是经济适用房与普通商品房的区别。在实践中，由于经济适用房价格低廉，许多不符合购买条

件的当事人，常常借用符合条件的亲属、朋友或同事的资格购买经济适用房，以规避保障性住房政策，实现低价购房的目的。后由于房价波动或其他原因，借名人与出名人之间就房屋的归属发生纠纷，协商不成便诉至法院。

大多数涉及经济适用房的借名购房案件中，双方当事人间存在亲朋好友关系，彼此信任，且借名购房事宜多为口头约定，鲜有将该事宜写入书面合同的。①借名事宜明显是为规避国家政策所为，当事人心知肚明，一般也不会写入书面合同中。此种口头协议，有偿、无偿均有之。一旦发生纠纷，出名人往往以自己当初是借钱买房为由，对经济适用房主张所有权。少数案件中双方当事人原本并不相识，一方将经济适用房房号卖给另一方。买到房号的一方以另一方的名义购买经济适用房，事后签订房屋转让合同。无论哪种情况，当事人诉讼的目的，是取得经济适用房的所有权。另外一些当事人因确实无法办理过户手续才退而求其次，起诉要求对方承担违约责任或赔偿损失。②此类案件，当事人对借名购房不持异议，对承担违约责任和赔偿损失也无异议，存有争议的，只是违约金的多与少，或者是房屋价格上升后，赔偿损失的额度高低。由于此类案件只需依照合同法有关规定加以审理，本文对此类案件不做讨论。

就案件审理所反映的实际情况考察，绝大多数案件的原告是出名人，但诉争房屋几乎无一例外地被被告即借名人实际使用、控制。究其原因，一方面，被告作为借名人，实际出资购买了房屋，并且办理了相关购房手续，房屋一旦购买成功，当然由借名人居住；另一方面，原告除了出借购房资格，出具相关证明手续并将房屋登记在自己名下外，并不履行其他义务，于是，在原告出名人与被告借名人之间就发生了房屋所有权与占有、使用权分离的情况。③此种所有权虽然得到了房地产管理机关的登记认可，但由于原告不享有实际的占有和使用权，实践中，人们更多地把原告的这种所有权称为名义上的所有权或者登记所有权，以区别于权能不相分离的完整的所有权。由于房屋为借名人所控制、使用，且存在借名事实，原告要想取得房屋的占有、使用权，绝非易事，其往往要提起返还原物之诉、所有权确认之诉和合同之诉等多起诉讼。

（一）返还原物之诉

【案例一】2010年，李晓光以张世明借用诉争房屋使用多年拒绝返还为由，将张世明诉至法院，请求法院判令张世明腾退房屋并返还给自己。张世明则主张因自己不具备购买经济适用房的条件，所以借用李晓光身份证、户口簿，以李晓光的名义购买了此套房屋，请求法院驳回李晓光的诉讼请求。受诉法院查明：李晓光与张世明诉争的房产，产权性质是经济适用房，房屋所有权人登记为李晓光。张世明支付了全部购房款，对房屋进行了装修并居住。诉争房屋的买卖合同、房屋所有权证、购房款发票及其他所有相关手续、票据原件均在张世明处。该房屋的购买申请手续，也都是张世明为李晓光办理的。李晓光主张自己与张世明是朋友关系，当初房屋是自己借给张世明使用，但未提供相关证据。据此受诉法院认为，李晓光虽然是涉案房屋权属登记中的所有权人，但因为所有与购房相关的手续、票据均在张世明处，购房款也由张世明支付，且李晓光不能提供相关证据证明其主张，故对于张世明借名购房的答辩意见予以认可。李晓光虽然是涉案房屋权属登记的所有权人，但其在购买房屋时没有出资，而且其经济适用住房购买资格也由张世明办理，存在骗购经济适用住房的可能。鉴于诉争房屋的出资、收益、归属等问题存在争议，双方可就诉争房产的出资、收益、归属等问题自行协商或另行起诉。在未得解决前，不宜改变现状。受诉法院遂依据《中华人民共和国物权法》第7条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决驳回李晓光的诉讼请求。

此案中，受诉法院认定当事人双方存有借名购房约定，也认定存在骗购经济适用房的可能性，但并未对该约定的效力作出判断，而是以双方未对诉争房屋的出资、收益、归属等问题予以解决为由驳

回了原告的诉讼请求。这一判决的高明之处在于回避了借名购房协议的效力认定这一难题，维持了诉争房屋的现状，避免了因房屋升值给双方的经济利益造成失衡。但这一判决只是暂时平息了纠纷，正如判决书所言：双方可就诉争房产的出资、收益、归属等争议问题自行协商或另行起诉。这就为双方当事人另行提起诉讼埋下了伏笔，除非当事人认可维持现状（出名人是登记所有权人，借名人是房屋实际所有人），否则，当事人会提起新的诉讼。这也充分说明，在借名购房的情况下，通过返还原物之诉，无法取得诉争房屋的实际所有权。

（二）所有权确认之诉

【案例二】前述案例一返还原物之诉判决生效后，李晓光以所有权确认之诉的案由，将张世明第二次诉至法院。其起诉的理由是：2007年，自己购买了经济适用房一套，因没有资金，购房款便由朋友张世明垫付。张世明来京不久，无房居住，便将房屋借给张世明暂住。根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《经济适用住房管理办法》等规定，经济适用房只能由符合条件的特殊对象购买，自己完全符合购买条件，自己才是真正的房屋产权人。张世明不符合购买经济适用房的条件。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。争议房屋登记在自己的名下，自己应为该房屋的所有权人。为此，请求法院确认诉争房屋的所有权人为李晓光。张世明的答辩意见与前述案例一返还原物之诉案件审理时的主张相同，补充答辩意见为：原告就同一套房屋曾以返还原物之诉起诉，法院判决驳回了其诉讼请求，这次以确认所有权为由起诉，没有事实和法律依据。经审理，法院查明的事实与返还原物之诉案件查明的事实相同。受诉法院认为，房地产登记机关已经将该房屋登记在李晓光名下，张世明对此予以认可，双方对李晓光的诉讼请求并无争议，李晓光要求法院重新确认其为所有权人已无必要。受诉法院依照《中华人民共和国物权法》第9条、第10条、第14条、《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，判决驳回李晓光的诉讼请求。

李晓光在返还原物之诉败诉后，再次以所有权确认之诉将张世明诉至法院，意图通过法院确认其对诉争房屋的所有权，达到收回张世明使用的房屋的目的。从其起诉理由看，李晓光是把张世明定位于借款人的角色，把两人之间的纠纷定位于借贷关系，以推翻前一个案件中法院已经认定的借名购房的事实：自己买房缺少资金，于是向朋友张世明借钱。借贷关系不应当影响房屋所有权的性质，既然房屋登记在自己的名下，房屋就是自己的，至于借贷关系，自己可以把钱偿还给张世明。但是，借贷关系的成立，必须有证据证明。李晓光没能提供证据证明借贷关系的存在。在无法证明借贷关系存在的情况下，诉争房屋本就登记在李晓光名下，李晓光要求确认所有权，无疑是重复一个法院已经认定的事实，只能获得败诉的结果。这说明，在借名购房的情况下，通过再次请求确认房屋所有权的方式，也无法取得诉争房产的实际占有、使用权。

（三）买卖合同无效之诉

【案例三】在前述案例一返还原物之诉和前述案例二所有权确认之诉均被判决败诉后，李晓光以房屋买卖合同之诉，持返还原物之诉同样的事实第三次将张世明诉至法院，请求法院判定双方口头买卖经济适用房的合同无效并将诉争房屋返还给自己。其主张无效的理由是：根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《经济适用住房管理办法》等规定，只有李晓光才符合购买经济适用房的条件，张世明系外地户口，自始都不能购买经济适用房，且现房屋所有权登记在李晓光名下，故该借名购房的口头协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该借名购房协议无效，李晓光系诉争房屋的所有权人，且李晓光愿意归还张世明为李晓光交付的购房款，张世明应当将诉争房屋返还给李晓光。张世明则主张：李晓光诉称案由是房屋买卖合

同纠纷，双方之间根本没有房屋买卖合同关系。受诉法院认为：双方之间虽然无书面的房屋买卖合同，但从本案诉争房屋购买手续的办理、房款的交付、房屋的装修等事实看，可以认定双方存在借名购买经济适用房的买卖关系。经济适用住房是国家为保障特定人群的居住权利而提供的政策性商品房，国家对该类房屋的取得及上市交易有特殊的规定和限制。而本案中双方借名购买经济适用住房的事实合同违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定，该合同应为无效。故对于李晓光要求确认双方之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。张世明虽然无权取得经济适用住房的产权，但其全额支付了房屋的购房款，对房屋进行了装修并一直居住至今，在双方之间关于该房屋的出资及收益等纠纷尚未解决前，李晓光迳行要求张世明腾退房屋，有违公平原则，故对于李晓光要求张世明腾退房屋的诉讼请求法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第52条及《中华人民共和国民法通则》第4条之规定，判决李晓光与张世明之间借名购买经济适用房的事实合同无效；驳回李晓光的其他诉讼请求。李晓光不服一审判决提起上诉。二审法院认为，因本案争议房屋存在巨大升值利益，已无法按照合同签订时的财产进行返还，应当连同财产价值确认及合同无效的赔偿问题一并解决，以上问题未经一审法院审理，本院无法审理判决。李晓光现在要求本院改判支持其腾房请求，依据不足，可另行解决。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

基于同一案件事实，原告以不同的案由起诉三次，其目的，无非是要求被告腾退房屋，但均以原告败诉而告终。值得探讨的是合同之诉案件，原告提起合同之诉主张合同无效，只不过是实现目的的一种手段，通过主张双方买卖经济适用房的合同无效，发生合同无效后双方互相返还财产的后果，进而实现被告腾退房屋给自己的最终目的。反观法院的判决理由，受诉法院先是认定原、被告之间存在借名买卖经济适用房的关系，继之主张双方借名购买经济适用住房的事实合同违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定，该合同应为无效。尽管合同无效，但法院并没有按照合同无效的后果处理此案———返还房屋和价款，而是以该房屋升值所带来的经济利益没有解决、无法按照合同签订时的财产进行返还为由驳回了原告的诉讼请求。此案传递出的信号是：对于借名购买经济适用房纠纷，无论基于何种案由起诉，在出名人与借名人就房屋升值所带来的经济利益的分配问题没有解决之前，不可能发生返还财产的后果。这一价值取向无疑是正确的，法院不能因为判决造成当事人双方利益的显著失衡。值得探讨的是法院认定借名购房合同无效的理由。其一，法院认定合同无效的依据有《合同法》第52条和《民法通则》第4条，《合同法》第52条列举了合同无效的五种情形，该案合同无效属于哪种情形并不清楚，法院判决也没有明确。《民法通则》第4条是关于民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则的规定，显然，借名购房合同，系出名人与借名人合意达成，应属自愿，难谓不公平，借名协议，有偿者有之，无偿者居多，也难认定违反等价有偿原则，唯一能够考虑的就是违反诚实信用原则，但双方“一个愿打、一个愿挨”，又依照约定及时履行了合同，违反诚实信用原则之说也难令当事人信服；况且，此条款作为民事活动应当遵守的基本原则，不宜直接作为认定合同无效的依据。其二，国家关于经济适用房的有关规定能否作为法院认定经济适用房买卖合同效力的依据呢？目前，国家关于经济适用房的规定，主要有《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、住建部等部委《经济适用住房管理办法》，此类规定，能否作为认定合同无效的依据，尚需基于《合同法》有关认定合同效力的规定来把握。

二、借名购买商品房案件类型化研究

（一）为规避限购政策借名购买商品房案件

【案例四】李先生夫妇因不符合购买第三套商品房的条件，与王先生达成协议：李先生出资，以王

先生的名义购买房屋并登记在王先生的名下，王先生拥有优先使用该房屋的权利。在王先生使用期间，李先生将该房屋出租给俞先生并要求王先生腾退房屋，由于王先生对李先生为其提供的新房屋不满意，拒绝腾房。李先生将王先生诉至法院，请求法院判令王先生腾退房屋，王先生则反诉，请求法院确认该房屋买卖合同无效。

为遏制房价过快上涨，国家对主要城市的商品房采取限购政策，对购房人的条件和购买的套数作了限制。④以北京市为例，北京市的商品房限购措施包括：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。为规避商品房限购政策，不符合购房条件的借名人借名购买房屋，不以自己的名义进行房屋所有权登记，而以出名人的名义进行登记。由于实际出资购房人与所有权登记人分离，当借名人主张房屋所有权，而出名人基于产权登记不予认可时，双方就会发生纠纷。此类合同，审判实践中的见解，主张有效者居多。就其性质而言，是否与规避信贷政策而借名购房同其一理，后文详述。

（二）为规避信贷政策借名购买商品房案件

【案例五】林燕诉称：2009年4月19日，自己与吴东升（案外人）签订了《存量房屋买卖合同》，依约购买了903号房屋，总价1100000元。自己向吴东升支付了定金、首付款等各项费用。因为自己不符合贷款条件，自己与郝小刚协商以他的名义办理贷款，并在工商银行办理了800000元的贷款手续。以郝小刚名义取得房屋产权证后，2009年12月19日，双方签订了协议书，确认该房屋归自己所有，每月按揭贷款由自己偿还。之后，自己要求郝小刚履行协议，协助自己办理过户，但其反悔。故请求法院确认诉争房屋归自己所有，郝小刚协助自己办理产权过户手续。

郝小刚辩称：林燕支付的首付款权利义务已经转移给自己，其余80万元房款已由自己通过银行借款的方式支付，自己是诉争房屋的实际购房人；林燕的付款行为是自己与林燕之间的债权债务关系，不能引起房屋所有权变更；本案购买房屋、办理贷款之时，林燕已58岁，名下已有多套房产，不享有一套房贷7折优惠的贷款利率，同时二套房还要在基础利率基础上上浮1.1倍，林燕借用具有一套房资格人的名义、借用具有贷款30年年限资格人的名义买房来规避政策法规，双方“借名购房”的《协议书》系以合法形式掩盖非法目的，并损害社会公共利益，属于无效合同，诉争房屋系自己所有，自己不同意其诉讼请求。

经审理查明：2009年9月17日，金诚信投资担保有限公司（以下简称金诚信公司）作为甲方、与乙方吴东升、丙方郝小刚签订了《转按揭贷款委托担保合同》，内容为：吴东升欲将诉争房屋转让给郝小刚，郝小刚以所购房产作抵押，向银行申请800000元按揭贷款，郝小刚向金诚信公司申请为其此笔按揭贷款提供阶段性担保。2009年11月9日，郝小刚作为借款人、抵押人，与贷款人工商银行站北支行、保证人金诚信公司签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号为2009年0617号），郝小刚贷款800000元，用于购买诉争房屋，贷款期限30年。2009年11月3日，诉争房屋登记于郝小刚名下。2009年12月19日，林燕与郝小刚签订《协议书》一份，明确约定：双方协商用郝小刚的名字贷款800000元，购买诉争房屋，房屋所有权实际归林燕所有，每月还款本息由林燕支付（借款合同编号为2009年0617号），若不能按时还款，郝小刚有权起诉。

林燕为证明自己主张，提供其作为买受人与作为出卖人的吴东升于2009年4月19日签订的《存量房屋买卖合同》，合同约定林燕购买诉争房屋，成交价格1100000元，亦提供电汇凭证用以证明

已向吴东升汇款311000元。郝小刚为证明诉争房屋系其购买，提供《转按揭贷款委托担保合同》、《个人购房借款/担保合同》为证。

受诉法院认为本案的争议实质在于诉争房屋的所有权问题，焦点有二，一是谁系真正购房人，二是《协议书》是否无效。关于争议焦点一，林燕认为其是真正购房人，郝小刚则认为即使林燕与购房人此前存在买卖关系，也已将合同关系概括转移，自己为实际购房人，林燕的付款行为系郝小刚与林燕之间代付的债权债务关系。《民法通则》规定，民事行为应当意思表示真实。根据现有证据，林燕曾作出过借用郝小刚名义购房贷款的意思表示，郝小刚未能提供充分证据证明林燕曾作出过将购房权利义务转移给郝小刚、双方之间就代付款另行成立债权债务的意思表示。郝小刚认为其为实际购房人的意见，依据不足，法院无法采信。至于争议焦点二，郝小刚坚持认为双方“借名购房”的《协议书》系以合法形式掩盖非法目的并损害了社会公共利益，属于无效合同，不能发生变更房屋所有权的效力。林燕则认为，我国法律、法规并不存在禁止性和限制性规定，更谈不上损害社会公共利益。依据《合同法》的规定，认定合同无效应依据效力性禁止性规范。而本案诉争房屋购买、办理贷款之时，中国人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，林燕、郝小刚这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平。现郝小刚认为林燕不应获得诉争房屋的所有权，法律依据不足，法院难以支持。需要指出的是，为进一步加强和改善房地产市场调控，促进房地产市场平稳健康发展，有关部门已出台相应举措。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。法院对林燕、郝小刚这种借名购房办贷规避信贷政策的行为提出批评，并要求本案当事人在今后的民事活动中不得再进行此种规避行为。综上，受诉法院判决：903号房屋归原告林燕所有，被告郝小刚于本判决生效后七日内协助原告林燕办理上述房屋的产权过户手续。

2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。实践中，有的购房人为了少付首付或者为了低息贷款，常借用他人名义购房。此类案件的判决结果与借名购买经济适用房的判决不同，均是法院支持实际购房人的主张，认定房屋归实际购房人所有，鲜有将借名协议认定为无效的。就笔者所掌握的判决而言，法院也认识到此种借名行为的不妥之处，均会向前引判决那样，在判决中对双方的借名行为予以批评。

（三）因亲属关系借名购买商品房案件

【案例六】原告李昭、王小明夫妇生有一女，即本案被告王东丽。2008年11月28日，原告李昭、王小明（甲方）与被告王东丽（乙方）就购买631室房屋签订借名协议如下：其一，由于甲方不具备贷款资格，故委托乙方以其名义购买631室房屋，乙方接受该委托，并同意以其名义贷款；其二，甲方支付首付款60000元，余款办理房屋按揭贷款，甲方负责偿还贷款；其三，甲方还清全部贷款后，乙方协助甲方办理房屋变更手续。2009年1月7日，被告王东丽与案外人李勇签订《存量房屋买卖合同》，约定由王东丽购买631室房屋，房屋价款为310000万元。原告李昭、王小明实际支付房屋价款630000元，首付款60000元、贷款570000元。2009年1月7日，被告王东丽与银行签订《房地产买卖抵押贷款合同》，向该行借款570000元，并以本案争议房屋作为抵押。办理房屋登记手续后，被告王

东丽将购房合同以及其他购房手续交与原告，房屋也由原告李昭、王小明实际使用。原告分三次向王东丽还款账户存入现金共计576000元，用于还贷。2009年6月，该房屋贷款还清，同年7月该房屋抵押注销。

关于房屋存量买卖合同中所记载房屋买卖价格为310000元，原告李昭、王小明庭审中称系为避税故意写低房屋价款，房屋实际价款为630000元。被告王东丽亦认可房屋总价款为630000元。原告李昭、王小明称因自己不具备贷款条件，故以被告王东丽名义贷款，房屋产权亦登记在被告名下；在原告还清房屋贷款后，被告应当依照约定为原告办理房屋产权变更手续，故诉至法院，要求确认631室房屋归二原告所有，由被告协助原告办理产权变更手续。被告王东丽对原告李昭、王小明所述支付房款及还款事实均认可，但是称房屋应以实际登记房屋所有权人为准，自己系房屋所有权人。

受诉法院认为：本案争议房屋虽登记在被告王东丽名下，但在购买本案争议房屋时双方已经签订借名协议书，约定原告李昭、王小明夫妇借用被告王东丽名义购买，原告李昭、王小明实际出资购买本案争议房屋，该房屋实际产权人为原告李昭、王小明。现该房屋贷款已经还清，原告李昭、王小明要求确认该房屋归二人所有并要求被告王东丽协助原告李昭、王小明办理产权过户手续，理由正当。受诉法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第5条、《中华人民共和国物权法》第33条之规定，判决诉争631室房屋归原告李昭、王小明所有；被告王东丽于本判决生效之日起10日内协助原告李昭、王小明办理产权过户手续。

【案例七】原告叶玉梅诉称：原、被告系姐弟关系。原告自2000年来北京创业，其弟即本案被告2002年大学毕业到北京工作。2004年，原告准备买房，但由于没有能力一次性交付购房款，本身又不具备银行按揭贷款资格，故与被告商定以被告身份贷款买房。2004年10月22日，原告以被告名义与兴华房地产公司签订了合同，购买其开发的枫桥小区一套建筑面积99.51平方米的房屋，价款342210元，并办理了银行按揭贷款手续。合同签订后原告依照规定交付了首付款及其他款项，每月按时偿还银行按揭贷款共27万元本息。为预防日后发生不必要的纠纷，2004年8月2日，原、被告签订书面协议，明确载明：“今有叶玉梅以其弟弟叶宏伟之名购买枫桥小区房屋一套，房屋所有权在办理产权过户之前仍为叶玉梅所有。”2002年1月房屋交付使用后，原告进行了装修并一直居住至诉讼。此前原告要求被告将房屋登记过户于原告名下，但被告总是拖着不办。故原告诉至法院，请求依法确认登记于被告名下的房屋为原告所有；判令被告协助原告办理房屋产权过户登记手续。被告叶宏伟对于原告的起诉事实无异议，认可原告的诉求。

法院另查明：原告在庭审时提交了北京市大兴区地税局出具的2007年12月、2008年8月至11月、2009年1月至12月、2010年1月至12月、2011年1月至12月的个人所得税完税证明，以及2007年12月至2012年1月的养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险缴费情况的证明。

叶宏伟与周彤于2006年4月10日结婚。2011年11月周彤提起离婚诉讼，要求与叶宏伟离婚并分割叶宏伟名下的涉案房屋。2012年1月10日，法院判决驳回周彤的离婚请求（该判决已生效）。

该案审理期间，法院工作人员到区建设委员会调查咨询购房过户登记政策有关问题，该单位负责人称：正常买卖、赠与、借名购房等，只要涉及过户都要符合限购政策。如叶玉梅不符合在北京购房条件，建委是不能为其办理过户的。这类案件都要符合相应条件，才能办理过户，无论何时发生。

受诉法院认为：本案争议的焦点在于诉争房屋的权属确认及能否过户问题。第一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋系典型不动产，相关权属登记部门颁发的诉争房屋的所有权证书中明确载明了诉争房屋所有权人为被告叶宏伟，根据物权登记的公示、公信原则，现房屋权属仍应视为登记在被告名下。第二，现北京市相关住房限购政策规定，对持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非

本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。如当事人不符合相应限购条件，则无法确认房屋归其所有或办理房屋过户登记。现原告并未提供其已获得房屋权属登记机关审核通过的购房资格，而原告户籍地为辽宁省庄河市，非北京市户籍，其亦仅向法庭提供了部分纳税证明及社会保险缴纳证明，故受诉法院对于原告请求确认房屋为其所有，并为其办理过户的诉讼请求难以支持。原告可于获相应法律、法规及政策规定的房屋买受人资格后，再行主张。第三，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。诉争房屋系贷款购买，其已设定抵押权，抵押权利人为建行石塘路支行。现抵押权人并未对诉争房屋的权属问题明确表态，原、被告亦未提供证据证实其曾告知抵押权人，故现在直接确认房屋权属问题不妥。综上所述，该院对于原告请求确认诉争房屋为其所有，并将房屋过户于原告的诉讼请求不予支持，依据《中华人民共和国民法通则》第71条、第72条第1款及《中华人民共和国物权法》第9条第1款之规定，判决驳回叶玉梅的诉讼请求。

此类案件多发生在亲属之间，所引案例均是为解决购房资格或满足贷款条件而借名。此类纠纷中当事人均提起房屋所有权的确认之诉，鲜有主张借名购房行为无效的，法院的判决也鲜有认定借名购房行为无效的，即使如案例七，原告起诉时仍然不具备在北京购房条件，法院也仅是驳回了其要求所有权变更登记的诉讼请求，并没有直接宣布借名购房行为无效，从判决“原告可于获相应法律、法规及政策规定的房屋买受人资格后，再行主张”的判决理由推断，法院对这种借名购房行为并不持绝对的否定态度。

三、对借名购房案件判决结果的评述

以上笔者对审判实践中发生的借名购房案件进行了梳理，从中可以发现，尽管审判实践中发生的借名购房纠纷可以表现为不同的案件类型，可以发生在不同的当事人之间，但当事人之所以借名购房，原因均在于借名人的购房资格或者条件受到了限制，这种限制，或者来自有关部门购买经济适用房的政策，或者来自有关部门的限购措施，或者来自有关部门的限贷政策，但不论是购买经济适用房的政策，还是限购措施或者限贷政策，都不是法律或者行政法规。对借名购房案件的处理结果，审判机关持无效和有效两种意见：对借名购买经济适用房的案件，法院的态度非常坚决，一律判定无效；⑤理论界和实务界，也有借名购买经济适用房合同有效的主张，但此种观点，并没有被法院采纳。而对规避限购措施、限贷政策的借名购房案件，认定为有效，但对借名行为予以批评。存有疑问的是：同样是违反政策的借名购房行为，为什么有的无效，有的有效，做出不同判决的理由是什么？

（一）对借名购房合同性质的分析

从行为的角度分析，借名购房行为是分两步实施的，即借名行为和购房行为；两个行为的完成，取决于三方当事人，即借名人、出名人和房地产开发商。表现在合同上，实际涉及三个合同：一是出名人与借名人之间形成的借名合同关系，此种关系，是当事人双方合意的表现，就《合同法》的规定考察，此合同属于无名合同；二是出名人与开发商之间发生的是名义上的房屋买卖合同关系，基于此合同，物权登记发生；三是借名人与开发商之间，发生的是直接的房屋买卖合同关系，借名人支付了价款，甚至实际居住于房屋内。

由此可见，借名购房合同，涉及三方当事人，并非现行法规定之合同，系属无名合同。所谓无名合同，又称为非典型合同，是指法律未特别规定其内容，也未赋予一定名称的合同。我国台湾地区学者

认为：“未为法律所明文当成一个规范模式加以规定的契约，纵使其在生活上已定性化的予以应用也非学说上所称之有名合同”。⑥黄茂荣：《买卖法》，中国政法大学出版社2002年版，第3页。在不违反社会公德和社会公共利益以及法律、行政法规强行性规范的前提下，依据《合同法》第4条规定的合同自由原则，当事人有权以其真实意思表示订立任何内容的合同而不受《合同法》分则所规定的15类合同的限制，此为无名合同存在的法律依据。

无名合同依其内容，可分为三种类型：纯粹无名合同、合同联立和混合合同。其中，合同联立是指数个合同具有相互结合的关系，只是因为缔约行为而结合或依当事人的意思而存在依存关系。按照我国学者的见解，结合的情形包括以下三种：一是单纯外观的结合，二是具有一定依存关系的结合，三是择一的结合。⑦参见易军、宁红丽：《合同法分则制度研究》，人民法院出版社2003年版，第366-367页。所谓具有一定依存关系的结合，是指依据当事人的意思，一个合同的效力依存于另一个合同的效力。具有一定依存关系结合的合同之间，其依存关系或牵连关系分为相互的依存和一方的依存两种形态，前者是指结合的各个合同以依相互牵连或依存为目的，于此情形，结合的各个合同相互之间同期命运，即如果其中某一合同不成立、无效、被撤销或解除，则另一个合同也随之归于消灭，反之亦然。后者是指一合同的存在系于另一合同的存立，但另一合同的存立并不系于该合同的存立。

就借名购房合同而言，系属于合同联立的情形，出名人与开发商、借名人与开发商之所以产生合同关系，起因于出名人与借名人的借名合同，基于借名合同，出名人、借名人和房地产开发商之间产生了法律关系，借名合同的命运决定了其他两个合同的命运。借名合同的效力，决定其他两个合同的效力。借名合同有效，则其他两个合同有效；借名合同无效，则其他两个合同也无效。正因如此，探讨借名购房合同的效力，实质上是探讨借名合同的效力。借名合同的效力问题解决了，借名购房合同的效力也就迎刃而解。

（二）关于借名购买经济适用房合同无效的依据

在借名购买经济适用房案件中，无论是返还之诉、确认之诉、还是合同之诉，案件的正确处理，合同的效力是不可忽略的问题。借名购买经济适用房案件有四个特点。一是借名人不符合当时的购房条件。这些购房条件，不是来自于法律、行政法规的规定，而是来自于政策、文件的规定，并且这些政策、文件的制定部门也不一致。以北京为例，目前，对经济适用房的购买资格、条件、程序等予以规范的，有建设部等部委联合制定的《经济适用住房管理办法》、北京市人民政府制定的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》。二是借名人形式上借用了出名人的姓名，实际上是借用了出名人的购房资格。此种资格，为出名人所专有，依照有关规定不得出借、转让。三是借用购房资格是为了规避政策、文件的规定而达到购买房屋的目的。四是双方当事人都知道出借姓名即购房资格不符合政策、文件的规定。我国《合同法》实施以后，对绝大部分合同来说，合同效力的认定已经有法可依，不算是合同案件审判中的难题。但是，对借名购买经济适用房案件而言，这却成为一个难题。就已经作出的判决而言，虽然都认定合同无效，但在无效的理由上，众说纷纭。此类案件，难就难在有关政策性文件能否作为认定合同无效的依据。

目前，关于经济适用房的相关规定主要有：国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，建设部等部委联合制定的《经济适用住房管理办法》，各省、自治区、直辖市人民政府制定的《经济适用住房管理办法》等。在关于经济适用房的众多规范性文件中，少数为政府规章或部门规章，其余均为地方政府有关部门制定

的政策性文件。这些政策性文件，在效力层次上低于法律和行政法规，无法对抗《物权法》、《合同法》等法律的规定。根据《合同法》第52条第5项，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才能认定为无效合同；又根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第4条，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。也就是说，违反规章或其他规范性文件的强制性规定的，不导致合同无效。这就给处理借名购房案件出了难题：如果法院认定借名购房合同有效，政府有关上市交易的禁令将形同虚设，这也有违国家建立保障性住房制度的初衷。

笔者认为，经济适用房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。如果允许当事人转让购房资格，既与国家制定和推行保障性住房的政策的目的相悖，也损害了广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益。鉴于此，对于诉至法院的借名购买经济适用房的案件，应当认定该借名购房合同无效。至于认定合同无效的依据，不能援引《合同法》第52条第5项的规定，但可以援引该条第4项的规定，在适用地方性法规或部门规章认定合同无效时，应将地方性法规或部门规章纳入第4项“损害公共利益“的范畴，并予以引用。从法理上说，经济适用房属于政策性住房，不同于商品房。国家实行保障性住房制度，是基于公共政策的考虑，政府限定销售价格和对象，保本微利保证城市低收入者和住房困难者实现其住房要求，并要求购买人或居住人承担一定的义务。不符合条件的人购买或使用保障性住房，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权，是扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的行为。其合同效力的认定，必然涉及公共利益。

或许有人会疑问：为什么不考虑依据《合同法》第52条第3项“以合法形式掩盖非法目的”来确认合同无效呢？双方借名买卖房屋，明显地具有非法目的。这种主张虽有一定的道理，但是，这仍然面临着如何解释非法目的的非法性问题，该条文中的法，是指的法律或行政法规，非法，是指不符合法律、行政法规的规定，违反保障性住房政策，是否属于不符合法律、行政法规的规定，不宜做扩大解释。

实践中也有一种主张认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。而当事人双方在没有报请有关政府部门审批的情况下签订的房屋买卖合同违反了这一强制性规定，因此，此类合同因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定而无效。笔者认为，这种主张虽有一定道理，但有一个问题无法解决：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条的规定，只有违反了法律的“效力性强制性规定”才能被认定无效，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条的规定是否属于效力性强制性规定呢？关于效力性强制性规定，理论界并没有形成统一的意见，也没有明确的相关司法解释，因此，不宜基于这一法律规定认定合同无效。

至于借名人违反相关政策的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，法院的通行做法是不予支持。其理由同样是因为合同和约定无效。但当其符合了购买经济适用房的条件，或者诉争的经济适用房符合了上市交易条件时，法院可以支持其诉讼请求。

（三）对为规避限购政策、信贷政策和基于亲属关系而借名购房合同效力的评述

此类合同，就其性质言之也属于无名合同，受诉法院虽对借名行为予以批评，并要求当事人在今后的民事活动中不得再进行此种规避行为，但无一例外地均认定该借名购房合同为有效，即使如案例七，借名人不具备购房条件，无法办理房屋产权过户手续，法院也没有认定借名购房合同无效，而是判决驳回其诉讼请求，待其符合购房条件后再予办理。同为借名购房合同，违反的又同为有关政策，购买经济适用房者，合同无效，购买商品房的则有效。究其原因，乃在于规避限购、信贷政策并没有侵犯公共利益，以规避信贷政策为例，这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付

款的支付比例及利率水平，因为银行并不代表国家或者社会公共利益，并不能因为规避了银行的信贷管理规定就认为侵犯了公共利益或者国家利益。或许有人会认为：如果支持该种借名购房，将致使限购、信贷政策落空，笔者认为：政策调控系从宏观着手，从调控总量上来看，政策目的并未落空，其对调控对象的限制系从甲转移至乙身上，将甲与乙看作整体，调控总量并未因此减损。借名人甘愿承受借名购房中可能存在的被借名人私自处分房屋的风险，乙则自愿接受限购、信贷政策的限制，只不过其效果需要等乙本人购房或贷款购房时才能显现。

关于借名人的过户诉求，双方未约定过户期限，借名人要求过户的，应当以目前尚不具备过户条件为由，驳回其诉求。对于借名人与被借名人约定待政策解禁后过户，当事人现要求过户的，应当认为目前尚未到合同履行期限，驳回其诉求。对于当事人要求解除合同的，应当认为合同目的不能够实现，双方都有权解除合同。

至于基于人身关系发生的借名购房案件，要么是为购买经济适用房而借名，要么是为规避限购政策、信贷政策而借名，其只不过发生在亲属之间，在处理上与普通的借名购房案件并无二致。值得探讨的是，完全基于亲情而发生的借名购房案件，应当如何处理。例如，父母为未成年子女买房并登记在子女名下，由于种种原因发生纠纷；为改善父母的居住条件，成年子女为父母买房并登记在父母名下，由于子女离婚，要求父母名下的房屋归离婚双方所有并按夫妻共有财产分割，或者父亲或母亲再婚，出资购买房屋的子女要求将房屋所有权变更到自己名下。对这类纠纷，应探求当事人的购房本意，在证据充分且不违反法律、法规禁止性规定的前提下，依法支持实际出资人确认所有权的请求。

四、简短的结论

借名购房合同案件的处理，关键在于借名合同的认定标准，对于借名合同的认定，应区分有无书面约定：有书面约定的从约定，无书面约定的可依据查明的事实进行推定。推定时，应当重点考虑房屋的出资情况、占有使用情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名购房有无合理解释等。通常情况下，同时符合以上要求的，可以认定双方之间存在“借名购房”约定。

在借名购房约定存在的前提下，要区分房屋的性质而分别处理。第一，对于购买政策性保障住房的，包括经济适用房、两限房、廉租房及公租房，因其是有限产权，产权主体、收益权、处分权以及对价等均受限制，借名购买违反了社会公共利益，借名购房合同应当认定为无效，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。出名人主张返还房屋的，由于房屋升值，双方利益失衡，在房屋增值没有解决之前，不宜判决互相返还财物，而应维持现状。第二，对于购买商品房的，由于“借名购房”行为实际上是为了规避限购政策或信贷政策，只涉及合同双方当事人的利益，不影响社会公共利益，因此，对此类合同应当认定为有效。至于约定能否履行，由于借名人的请求权基础是债权请求权，必须遵循《合同法》第110条关于合同客观上是否具备履行条件的规定，若借名人目前尚不具备购房资格，则不得支持其相关诉讼请求。

（责任编辑：闻海）

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1005-9512（2014）07-0012-11

马强，北京市第三中级人民法院副院长，法学博士，管理学博士后，研究员，教育部重点科研基地中国人民大学民商事法律科学研究中心兼职研究人员。