试析离婚共有房屋的分割

徐爱菊

【摘 要】近几年来，随着离婚率的增高，大家对财产，尤其是对房屋的分割问题越来越重视。有的人离婚时“净身出户”，可有的人甚至能“发家致富”，不同的离婚结果不仅反映出一个人的离婚态度，更反映出法律意识在离婚诉讼中所起到的作用。本文将针对不同的房屋类型，就不同情况下具体的分割方式进行阐述。

【关键字】房屋；共有；赠与；继承；分家

离婚，是当下讨论热门的话题之一。伴随着离婚而来的，便是夫妻财产的分割。而房屋又是一个家庭中的所谓“大件”，所以对于怎样的房屋属于夫妻共有财产，以及如何分割，也就顺其自然的成了普遍关注的问题。

结合我国目前的法律规定，笔者认为不同的购房形式，决定了该房屋的所有权性质。笔者对于夫妻房屋共有的情形总结了如下几种：

第一，夫妻一方或双方，在婚后以夫妻共同财产购买，并且夫妻二人对于婚姻关系存续期间各自所取得财产没有特殊约定的房屋，是夫妻共有的房屋。如果夫妻一方以婚前个人财产出资购买的房屋，在有充分证据证明系婚前个人财产的情况下，该房屋可能认定为夫或妻一方的个人财产，在离婚时不予分割。当然，现如今，公积金贷款或商业贷款购买房屋已经是普遍的现象。贷款购房的情况很多，如果该房屋婚前由一方支付首付款，并办理贷款手续，产权登记在首付一方名下，婚后由夫妻双方共同偿还贷款的，在夫妻双方离婚时，对于共同还贷部分以及该部分对应的增值部分，应该给予分割。而且，对于这种情况，实务中一般是采取财产登记不变原则，在夫妻双方就该房屋达不成协议时，法院可以判决该房屋归产权登记一方，尚未归还的贷款则认定为产权登记一方的个人债务，对于婚后共同还贷部分及对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行相应的补偿。

第二，夫妻一方在婚后继承或接受赠与所得的房屋，并且遗嘱或赠与合同中没有确定只归夫或妻一方所有的，属于夫妻共有的房屋，应在离婚时给予分割。如果遗嘱或赠与合同中，只是简单的说该房屋在某种时间或者某个条件下给谁或归谁所有，而没有明确说明是归他一人所有的，该房屋在认定所有权性质时可能会考虑到该继承人或受赠人的配偶，基于这种婚姻家庭一体的观念，而认定为夫妻共有。另外，现在结婚层次主要集中在80年代和90年代的年轻人群体，而这个群体的收入总体来说不算太高，父母也乐于被啃，所以购买婚房这种较高的消费，很多都是由父母来解决或者支持。如果是在结婚以前，父母出资购买的房屋，产权登记在自己子女名下，该房屋自然归其子女个人所有。但是如果，夫妻双方在登记结婚以后，由一方的父母出资购买房屋，并将该房屋产权登记在出资人子女的名下，根据《婚姻法司法解释三》的规定，该种情形下，虽然没有另外明确的单独说明该产权是出资人子女一人所有，但是也可以根据产权登记在自己子女名下这一行为，视同为是出资人对自己子女的赠与，该房屋应该认定是夫妻一方的个人财产，另一方在离婚中无权要求分割。而，如果是男女双方的父母均出资购买的房屋，无论是婚前，还是婚后，产权登记在一方子女名下的，该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有该房屋，而双方各自父母的出资视为对自己子女的各自的赠与，当然当事人另有约定的情形除外。

第三，农村宅基地上的自建房屋，基于分家取得该房屋的，属于夫妻共有的房屋。实务中，有的地方法院对于分家单的性质，视同为一种赠与行为，这种做法不正确。赠与是所有权人单方处分归自己所有的财产，将自己所有的财产无偿的转让给他人的行为。而分家单是家庭的所有成员对于整个家庭的财产进行分割，一般存在于农村，与农村的这种儿子结婚后要独立门户的思想有很大的关系。也许子女对于整个家庭的财产，特别是房屋，没有父母的贡献大，甚至大多数都是父母为了儿子结婚预先准备好了房屋，房屋属于婚前的占大多数，更有甚者，土地使用权证也是登记的父亲的名义，这种房屋虽然是父母为子女结婚所盖，但是很可能被认定是父母的财产，与小夫妻没有关系。也有一种情况，是夫妻结婚以后，因为分家，父亲将土地使用权证的名字过户到了儿子名下，这种房屋的所有权性质应该如何认定，在实践中存在这很大的争议。有人认为，分家是基于子女结婚成家才将一个大家庭分割成了多个独立的小家庭，分家单的财产也是大家庭与小家庭之间的分割，所以，基于分家所获得的房屋及其他财产，应该认定为夫妻共有的财产。也有人认为，夫妻结婚以后，父母出资自建房屋给子女用于结婚使用，分家相当于是父母对于子女的一种赠与行为，如果父母将土地使用权证过户登记到自己子女的名下，这就视同是父母对自己子女的一种赠与，该房屋应该属于该子女的个人财产，不应该属于夫妻共有的财产。笔者认为，分家行为不能简单的等同于赠与行为，因为分家是以家庭为单位进行的，是对于家庭所有成员共同财产，并结合家庭成员对于家庭财产的贡献作出的分割，与赠与的这种单方处分自己财产的行为有显著的不同，所以，笔者同意第一种观点，基于分家取得的房屋，所有权应该属于夫妻共同共有。

第四，对于离婚时尚未取得完全产权的房屋，如何分割。这一问题在实践中也是经常发生。比如经济适用房，这种房屋因受国家政策的调整影响，在购买房屋后并不能立即取得完全的房屋所有权，只能在5年以后才能取得完全产权。因为这种房屋所占用的土地是划拨性质，属于社会保障房屋，限制上市流通。如果夫妻一方提出离婚请求时，该房屋尚未完全取得产权，实务中，法院往往不会直接判决该房屋归谁所有，而会针对实际情况判决该房屋由当事人使用。待当事人取得该房屋的完全产权后，可以另行到法院起诉分割该房屋的产权。

第五，对于房改房的分割问题。在婚姻关系存续期间，用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋。这类房屋在离婚分割时往往存在争议。笔者认为，房改房属于国家相关法规规定的政策性房屋交易，应依据国家有关政策的精神来进行界定。由于房屋原来属于父母一方承租的公房，房改时也是以父母的名义进行的，购买房屋的价格实行了优惠。按照房改政策，这类的财产，对于购买房屋出资的夫妻共同财产视为一种债权，在离婚时可以作为子女与父母之间的债权妥善处理。

如果是以夫妻一方或双方承租的公房参加了房改政策购买房屋后，即便没有取得房产证明，也不影响该房屋认定为夫妻的共同财产。

参考文献：

[1] 赵军蒙. 离婚诉讼中房屋分割问题探析[J].山东审判，2010

[2] 王瑞华. 夫妻共同财产制度若干问题研究[J]. 烟台大学.2009