辽宁省房地产业现状分析与发展对策研究

胡立男

【摘 要】本文阐述了房地产业在我国经济发展中的重要地位，通过对辽宁省房地产业现状分析，研究了房地产发展过程中出现的一些供应结构不合理、发展不均衡等问题，提出辽宁省房地产业相应的发展对策 ，来促进房地产业健康有序发展。

【关键词】房地产；现状；发展对策；健康有序

一、前言

自2000年以来，我国房地产业有着突飞猛进的发展，速度惊人。辽宁省作为东北地区房地产业发展最快的省份，更是逐步以房地产业作为全省经济发展的重要推动力。辽宁省房地产业作为全省经济的重要来源，在整个经济体系中具有举足轻重的地位，对经济发展起着重要作用。

房地产业的健康发展能够促进全省城市化进程，推动城市基础设施建设，为我省新增城市人口的安置问题提供有力保障。房地产业具有产业链长、产业相互关联度大的特点，其直接相关和间接相关的产业多达50多个。其产业发展能够实现居者有其屋，为人们提供数量更多、品质更高的住房，充分满足人们日益增长的居住要求，对于促进全省经济增长起着至关重要的作用。

二、辽宁省房地产业现状分析

（一）房地产开发投资完成情况

辽宁省房地产业开发投资额，从2003年到2012年，只有2004年同比增长45%以及2008年增长37.6%增幅较大之外，其余各年份增长态势相对温和。到2012年，辽宁省房地产开发国有总承包以及专业承包企业已达到301个，开发投资额已经达到将近5000亿元，新增开发面积达到了12444.3万平方米。从总体情况来看，住宅房地产投资的发展状况是相对最稳定的。然而，房地产年竣工面积的增长同时带动了房地产行业供给的不断增加，土地等原材料的价格上涨导致竣工房屋造价一路上涨，目前每平方米造价成本达到2713元。作为商品房最重要组成部分的住宅，在2004年以后销售面积比例占总数的90%，销售金额占总金额的85%。这种情况表明，居住需求是购房需求最主要的因素。辽宁省房地产开发资金主要来源于自筹和其他相关渠道，贷款只占20%的比例，外商对辽宁省房地产业的直接投资额也在逐步上涨。2000年，外商投资在我省房地产投资金额占57%，到了2012年，这一比例上涨到90%。

（二）辽宁省与全国发展比较分析

作为东三省中的经济大省，辽宁省在2000年、2004年及2008年的房地产业投资额远远高于全国整体水平。金融危机的来临，对全国房地产业发展都造成了一定程度的冲击，使得全国房地产业发展速度有所下降。但是辽宁省的房地产业发展依然呈现增长的趋势，辽宁省每年的房地产新开发面积在全国新开发总面积中占5%—6%的比重，而且每年都有所增加，呈稳步增长的趋势。由此看来，辽宁省房地产业的发展水平要优于全国整体水平。辽宁省房地产业土地购置面积在全国增长大环境中优势明显，增长幅度高于全国平均水平32个百分点。到了2011年，辽宁省土地购置面积及购置费用增长趋势跟全国平均水平基本持平。

辽宁省的商品房销售量增长趋势只有在2002年和2003年比全国增长速度稍缓慢， 其余各年份基本与全国发展态势保持一致。即便是在金融危机后的2008年，辽宁省商品房销售增长速度也没有出现急剧下降的局面，依然实现了6.8%的增长。在办公楼的销售方面，辽宁省的销售面积增速与全国整体水平相比存在一定差异，特别是在2008年全国办公楼销售面积急剧下滑的状态下，辽宁省却出现了87.6%的大比例增长，这在全国范围内都是少见的现象。辽宁省的商业营业性用房销售情况与全国整体趋势相比基本一致，但其波动较大。

开发资金来源方面，直到2011年，辽宁省房地产开发资金主要来自于国内贷款和自筹资金两部分，跟全国情况基本一致。

三、辽宁省房地产业存在问题

房地产业属于集投资、开发、经营为一体的特殊产业，具有基础性、风险性等一系列特点。近年辽宁省房地产业成绩突出。不利的一面就是，如此快的发展速度，难免会出现一些问题。辽宁省房地产业近十年发展过程中市场处于快速发展阶段，商品房价格一路飙升，一直处于上涨趋势。2012年，全省商品房平均价格为4929元每平方米。此价格对于中低收入家庭来说无疑在购房面前产生巨大的经济压力，大部分人只能望房兴叹。伴随着房地产市场的不断壮大，其也存在一些如开发结构大同小异，开发结构单一，很难同时满足不同消费者的不同需求以及供应不合理、保障房进展不均衡等问题。

辽宁省房地产市场发展过程中，暴露出政府对其项目审批不严格以及管理不规范的问题。其主要问题有如下两点：第一，个别企业在政府监管不严个的情况下擅自修改规划；第二，辽宁省房地产市场开发过程中存在短期行为，对开发楼盘的周边环境造成了很大的破坏。房地产企业作为一个特殊行业在投资上存在很大的风险，随时会出现开发商与消费者中间违约的状况。这些隐患的存在时常会导致银行不良贷款得发生，使得房地产市场出现金融风险。房地产业作为一个特殊行业，具有其特定的垄断特征，其结果直接危及到消费者的利益。一些房地产企业凭借自己的手段和地位取得了国家资源的占有权和使用权，在市场竞争过程中占有绝对优势。伴随着房地产市场的快速发展，物业管理服务质量越来越受到消费者的重视，然而，辽宁省目前的整体物业管理水平还有待进一步提高，物业管理问题不但没有得到及时有效的解决，而且一直呈现上升趋势，出现了纠纷多样化、复杂化、处理难度大等特点。

四、辽宁省房地产业发展对策研究

（一）完善土地供应制度，加大土地价格调控

土地供需结构的协调发展是保证土地市场正常发展的首要条件，对房地产市场的健康发展起着至关重要的作用。目前辽宁省个别城市出现了地价、房价大幅上涨的情况，土地储备机构应该根据房地产市场的实际发展状况及时规范土地出让制度，及时准确的掌握土地投放总量。从市场细分角度着手，适当的调整各类用地的储备量和供给量，以便化解土地市场供需失衡的问题。一方面，紧缩城市中心房地产开发用地以及高档住宅建设用地，对开发建设高档住宅从根源上进行控制；另一方面，响应国家号召，坚决落实保障性住房政策，对于建设保障性住房的土地放宽要求，满足中低收入水平人群的住房要求。

根据辽宁省房地产市场发展现状，政府应加大对土地价格的调控力度。着重建设科学合理的价格调控体系，增加土地交易的透明度和公开性。辽宁省可以根据国家相关政策进行地价的调控，比如建立基准地价、出让底价以及标定地价等。条件允许的情况下，可以参照国外相关成功经验，结合辽宁省的相匹配情况进行进一步的价格体系完善。比如，日本政府每年都在特定的时间里公布官方地价，使得全国人民对当前土地价格一目了然。这种做法有利于政府对土地价格的调控和管理，同时为土地交易的公平公正提供可靠依据。

（二）建立房地产价格预警机制

建立完整科学的基准地价体系，是宏观调控土地价格的首要任务。政府部门要根据当地土地市场发展状况，适当的调控土地价格和拆迁补偿费用等，尤其是高档住宅的用地规模。只有以科学的地价体系为支撑，辽宁省房地产土地市场才能健康发展，土地才能达到高效利用的目标。辽宁省房地产市场存在哄抬价格的现象，针对此问题，政府部门更要加强相关管理。严格审查房地产项目价格申报，物价、工商、税务等部门均应严格按章办事。面对社会经济预期问题，需要政府正确引导消费者的消费理念，形成健康的房地产市场氛围，引导老百姓树立正确的购房观念以及投资理念。

（三）规范财税政策及金融市场

完善不同的税收政策，坚决打击投机性购房行为，引导居民进行合理的住房消费。财税手段要保证抑制投资、打击投机的原则，严格控制过度投机行为的发生。税收部门要积极研究相关税收减免政策，根据实际情况积极调整，引导房地产市场健康发展。政府相关部门要严格规范银行信贷行为，严把信贷门槛。第一，政府要加快完善房地产金融体制，拓宽房地产开发资金的来源渠道。整顿当前房地产金融体制，打破传统的开发商过度依靠银行贷款的格局，鼓励房产开发商金融创新，自主融资，给予一定的资金支持。第二，改变目前银行过度依赖房地产贷款的盈利模式，加强房地产信贷风险管理，避免由于争相贷款而出现银行对房地产企业的过度支持。第三，实行区别性信贷政策。相关部门可以从房地产开发商准入条件着手，尝试实行区别贷款。第四，积极开展个人首套住房贷款，以便保障二手房市场的稳健发展。辽宁税务应依托信息管税新思路，以项目管理为主线，以行业风险监控分析为核心，以重点风险点为抓手，对该行业进行税收一体化的规范化综合管理和服务，公平行业纳税环境。

五、结语

辽宁省房地产业从2002年以来的整个发展过程中一直呈现高速发展的趋势，即便是在2007年全球金融危机的冲击下，全省房地产业发展态势也未受到太大影响，依然保持稳步上涨状态。但是辽宁省房地产业发展也存在发展不均衡等问题，在今后的房地产业发展过程中，辽宁省应该着重从土地供应、价格调控、财税政策等对策方面认真研究，出台系列政策举措，引导我省房地产业健康有序发展，成为辽宁省经济发展稳增长的中流砥柱。