柴晓荣
近十年来,国内的房价持续上涨,住房消费成了中国人最大的一项消费,并且超出了收入的承受范围,房价的上涨问题已经成为人们关注的时事热点。了解当前的房价问题,有助于引导市民转变住房消费的观念,鼓励他们做理性的购房者。
一、房价上涨原因
目前,我国的房地产市场生意火爆,房价一路涨过来,有愈演愈烈之势,究其原因主要有以下几个方面:
(一)总体需求增长
近年来,我国经济持续增长,人民生活水平不断提高,对住房的要求和需求日益提高,住房供求关系紧张。而影响住房总体需求的因素不仅包括正常住房需求,还有超前住房需求,被动住房需求和投机住房需求,这些需求的增加直接影响房地产总体需求水平的提高,共同推动了房价的上涨。在目前我国人口数量的阶段性增长和城市化进程中,住房需求在短期内不会下降,而且还有上涨的趋势,所以在市场经济条件下,房价也会高高在上,居高不下。
(二)政府方面的推动作用
房地产对GDP的拉动作用,使政府对房地产情有独钟。近年来,城市土地供应紧缩,地价不断攀升,已占到房价的23.2%-46.7%,卖地已成为一些地方政府的重要财源,我国土地招拍挂制度,更是促进了地价的上涨。使政府在出售土地中获得更多收入。并且房地产还可以拉动建材、水泥、玻璃、家电等60多个相关产业,已成为地方经济发展的支柱产业。地价带动了房价,房价推动了地价。政府成为高房价的受益者和推手。
(三)建筑开发成本上涨
近几年,建材价格一直处于高位运行,建筑用钢材、水泥、玻璃价格居高不下,市场物价普遍上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高,它们的提高在一定程度上推动了房地产价格的上涨。
(四)民众对房价的预期
目前,不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强,保值率最高的产品,许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具,使住房在居住之外增加了许多其他的功能。如住房抵押贷款,为企业融资,提高居民收入和消费能力提供保障,这些都增加了民众对住房的偏好。人们对货币贬值的担心和对房价上涨的预期,也增加了住房投资,促成了房价的上涨。
(五)宏观调控的不力影响
尽管政府为了抑制房价的过快上涨,出台了许多措施,紧缩银根、打击屯地、限期开发、打击炒房、加大房屋交易成本等,以减少房屋成交量,这些措施提高房产商开发成本的同时也提高了住房的购买成本,提高了房价。
二、减缓房价上涨的对策和建议
房价的持续上涨,居高不下已成为牵系全社会的问题,如何能够有效的抑制房价的持续上涨,解决由房价上涨产生的一系列问题,试提出如下对策建议
(一)加快农村城市化建设
我国城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的,如果是采取农民进城的方式,大量的农村人口涌入城市,便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国,农村人口占总人口的70%以上,必须要改变农民进城的方式,通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。扩大城市化空间。
(二)加强住房需求管理
区别对待各类住房需求,对不同的对象要通过不同的手段进行管理,适度增加住房供给,鼓励正常需求;限制集团购房,抑制超前需求;控制城市房屋拆迁面积,减缓被动的住房需求;运用多种手段,打击房地产炒作和空置率,抑制不合理住房需求,让住房市场回归正常的供需状态。
(三)加大住房供给量
供不应求是房价上涨的根本原因。对房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。在调整保障性住房供应结构的同时,进一步提升住房保障覆盖面,包括“降低收入准入门槛”“淡化户籍准入标准”等 。大力发展公共租赁住房,加快普通商品住房项目审批,建立多层次住房供应机制,尽快形成有效供应。
(四)完善房地产税制
在房地产商开发的过程中,要缴纳各种税,这些收费最终都要归结到住房的成本中,房价自然就提高了;另外通过提高办事效率,减少办事环节,公开办事程序,公布税费标准,允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等,这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性,减少交易费用,降低开发成本,从而为降低房价提供有力的保证。实施差别化的税收政策,对两套以上住房加大房产税率。
(五)加强房地产市场监管
加强对房地产开发企业购地和融资的监管,防止官商结合,暗箱操作,打击开发商暴利行为。加大交易秩序监管力度,建立和健全房地产信息发布制度。政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息,为市场主体决策提供参考。同时,建立网上信息查询制度,及时更新有关内容,保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上,积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息,并定期向社会发布,使市场主体及时了解有关信息,掌握市场走势。完善房地产市场信息披露制度,要及时建立多层次的房地产市场预警系统,建立综合的预警指标体系,重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标,为房地产市场各主体决策提供服务。
我国房价的持续上涨已经是一个十分严重的问题。它形成的因素极其复杂,稳定房价不是一朝一夕就能办妥的事,国家应出台有效、长久的政策,稳定房价,实现房地产市场的软着陆。同时保持房地产市场经济持续健康发展,对国家的经济建设不影响。遏制炒房和打击囤地囤房行为同时,让民众认识到房屋并不是增值保值的一种商品,让房地产市场回归理性。我国住房市场要实现期望中的平稳过渡,仍然需要作出巨大艰苦的努力。