“钉子户”带来的迟延交房纠纷

文·图/董震

“钉子户”带来的迟延交房纠纷

文·图/董震

江苏省昆山市，邻近大都市上海，汽车行程不到一小时，历来有“上海的后花园”之美称。许多精明的上海人把目光投向了这座“后花园”——昆山，纷纷在此购房置业。2007年以来，单是位于昆山市张浦镇的清苑一处，就相继有近20户上海人在此购买了别墅。遗憾的是，无论是2007年付款的，还是2010年签合同的，他们都没有能够如期收房。

2011年7月，孙铭等23户清苑业主同时委托律师向昆山市人民法院张浦法庭递交起诉材料，开发商把延期交房的责任推向了一家不肯搬迁的“钉子户”，“钉子户”可以成为延期交房的正当理由吗？

开心买别墅，交房遥无期

2007年9月，昆山市旺达建设开发有限公司（以下简称旺达公司）开发建设的清苑小区工程开工。2008年5月24日，上海市民孙铭与旺达公司签订了一份《昆山市商品房购销合同》，约定孙铭出资73万元购买清苑一期29幢一单元102号房屋一幢。合同签订后，孙铭分别于签订合同当天、同年6月30日分两次支付了全部房款73万元。

交完房款，就等着收房了。合同上规定“交房期限”是2009年4月30日前，孙铭想也就等个不到一年的时间。但到期后，却迟迟接不到旺达公司的收房通知。孙铭多次打电话催问，旺达公司一边回答“快了”，一边以种种理由推托。

其实，直到2009年4月快交房了，清苑的雨、污水管道施工图纸才设计好，而旺达公司更是到2009年9月15日才与江苏兴业建设工程有限公司签订了清苑市政道路施工合同，并根据上述图纸在该土地内沿周边进行配套管道的施工工作，但因该管道施工位置仍有一农户（图纸中该管道穿过农户房屋）未搬迁，无法正常施工，旺达公司于2009年10月15日联系设计单位进行图纸变更，设计单位于2010年3月进行了图纸变更，将该管道绕过了该农户房屋，同时配电房下移。

再加上局部墙面存在裂缝、落地窗不是安全玻璃、室内临空栏杆下部未设防坠落措施等问题，旺达公司根据验收单位要求进行了整改，完成整改后直至2010年11月4日才通过工程竣工验收。

因为“钉子户”的存在，旺达公司似乎为它的迟延交房找到了最好的借口。2009年9月之后，孙铭再打电话催问交房事宜，旺达公司就直接回答：“不能怪我们，有个‘钉子户’始终不肯搬迁，我们就没有办法完工，不相信你们自己来看。”

到底怎么回事？孙铭选择了一个休息日驱车前往昆山清苑实地察看。发现在一座座已经初现轮廓的别墅之前，赫然立着一座孤零零的农户小楼。走进清苑售楼处，里面吵吵闹闹的，原来，有不少像他们一样等着交房的客户来讨要说法呢！巧的是，他们大部分都来自上海。

只见一个经理模样的人大声囔囔着：“房子迟迟未能交付，在此向大家致歉！但是请谅解我们也很无奈，‘钉子户’的存在是个客观事实，也确实影响了我们的工期，我们已经尽了最大努力！”

有个业主回答道：“我不管你什么理由，反正你迟交房了！按合同说话，合同上有规定的，逾期交房的，你出卖人要按天向我们支付已付房价款万分之三的违约金。”

其他业主跟在后面大声喊着：“对，把违约金算给我们！”

那个经理轻轻地把手往下一摆：“大家安静！安静！听我说。”说话间，业务员递给他一份《昆山市商品房购销合同》，他翻了翻，然后把“出卖人据实予以延期”的那一页对着众业主，“你们要求按合同说话，我举双手赞成，你们看，合同上有明确规定，由于土地拆迁因素等异常情况，出卖人可将交房期相应推迟且不视为出卖人违约。”业主要求交房，旺达公司强调“钉子户”问题，这一幕在售楼处上演了一次又一次。

为仅留一农户未搬迁影响管道施工一事，旺达公司分别于2010年6月25日、8月31日两次向张浦镇政府及动迁办、建管所书面要求尽快解决“钉子户”问题，并在2010年8月31日申请动迁书中向政府表达了“现在一到周末便有五六批人次来现场讨要说法及交房事宜，我们实在愧对业主”等无奈。

变更设计后的雨、污水管道施工图纸于2012年6月14日经张浦镇建管所盖章确认，并于2012年8月20日由昆山市规划局盖章确认。旺达公司实际在审批盖章确认变更之前已根据变更后的图纸进行了管道施工，后经整体验收，于2011年5月3日、6月10日领取该小区一期房屋的交付使用备案证书。

2011年6月30日，旺达公司终于向孙铭发出《〈清苑〉入户通知书》，通知其于2011年7月1日至7月31日期间办理房屋交付手续。孙铭兴冲冲地按通知前来收房，却发现天然气还不能正常使用等问题，遂拒绝收房。确实，该小区燃气工程虽然于2011年3月18日竣工验收，但因小区内部管网设施当时不符合通气条件，供气单位未在竣工验收备案单上盖章确认，直至半年后的2011年底，该小区才可正式通气。

“钉子户”虽有，不是替罪羊

在多次前来催房的过程中，23户业主已经互相熟悉互有联络，在共同的利益面前拧成了一股绳。在迟迟未能入户之后，2011年7月，孙铭等23户清苑业主同时向昆山市人民法院提起诉讼，要求判令旺达公司按照合同约定条件交付房屋，并按照房屋购买总价的日万分之三为标准支付2009年5月1日至实际交房之日期间的逾期交房违约金。

昆山市人民法院公开开庭进行了审理，旺达公司答辩认为：旺达公司开发的土地上至今为止仍有一农户未能动迁，该农户未能动迁直接影响消防管道、雨水污水管道及燃气管道的铺设贯通以及配电房的规划建设，从而导致工程延期，旺达公司也是受害者。双方对上述问题的存在是共知的，且特别在合同中予以约定，因拆迁因素引起的延期交房不视为出卖人延期，出卖人可据此免责。

2012年10月25日，昆山市规划局就该小区管道设计变更问题向法院出具回复意见，确认该雨污水管道图纸系局部微小变更，不影响小区地面上建筑的整体设计。

旺达公司辩称的“动迁因素”是否可免除其逾期交房违约责任问题？法院认为：双方合同对交房时间因拆迁等因素引起的延期作了约定，但作为开发商，旺达公司在取得土地使用权后，对开发范围内尚未拆迁的房屋情况应有所了解，2009年4月设计的雨、污水管网图纸中，对农户未拆迁的事实也是明知的，故应当充分考虑到无法拆迁或逾期拆迁可能对交房带来一定的影响，且在遇到拆迁困难时，应当做好管网改道的准备工作，不应当坐等政府部门的拆迁而致使逾期交房，而旺达公司于2010年3月才进行设计图纸变更。旺达公司在未经审批的情况下实际先行进行了施工，事后再由有关部门盖章确认，规划部门证明改道属微小变更，旺达公司也未能提供证据证实这一微小变更引起工程相应顺延的事实。清苑一期房屋于2010年11月4日才对工程存在的质量问题完成整改，同时完成单幢工程竣工验收，直至2011年5月后取得交付备案证书。分析以上事实，农户未拆迁影响管网施工对逾期交房造成的影响是微小的，该因素是能在较短时间内克服解决的，且不是根本性的原因，故开发商以该农户房屋未拆属于合同约定拆迁因素，要求据实延期并免除相应责任的辩称，对业主而言有失公允，难以采纳。

综上，旺达公司理应承担违约责任。本案中双方至今未完成房屋交接，现诉争房屋已完全具备交付条件，故孙铭要求旺达公司交付房屋的诉请，法院予以支持。据此，昆山市人民法院判决如下：旺达公司于判决生效之日起十日内将清苑一期29幢1单元102号房屋交付给孙铭，同时按照日万分之三为计算标准、以房款73万元为计算基数支付孙铭自2009年5月1日至2012年2月19日（即孙铭前往旺达公司要求收房日）止期间的逾期交房违约金。

旺达公司不服上述判决，向苏州市中级人民法院提出上诉，重申本案中“市政因素、动迁拆迁因素”确实存在，且实际影响房屋交付，市政因素、动迁因素可以免除旺达公司的延期交房责任。苏州市中级人民法院审理后确认，旺达公司的上诉理由不能成立，于2013年5月23日判决如下：驳回上诉，维持原判。

（本文当事人与小区名均为化名）

编辑：郑宾 393758162@qq.com

法博士点评

虽然合同中有“由于土地拆迁因素，旺达公司可延期交房且不视为违约”的约定，但是应结合合同目的、交易习惯以及诚实信用原则予以理解。

通常情况下，购房者签订合同的目的是在合同约定的交房期限取得符合合同约定的房屋，土地拆迁因素造成的按期交房风险更多应由开发商关注并排除，不能当然地理解为有土地拆迁因素，旺达公司就可以无条件无限期地延期交房并免责。旺达公司与孙铭签订商品房购销合同时，对一农户未拆迁的事实是明知的，对该农户无法拆迁或逾期拆迁对工程建设和房屋交付可能造成的影响完全可以预见，但旺达公司存在怠于积极处置、放任损失发生的行为。

雨、污水管网改道属于微小变更，不足以认定该因素对工程整体建设有实质性重大影响。如旺达公司处置得当，完全可以避免相应后果。且本案合同约定的交房日期为2009年4月30日，旺达公司主张的农户未拆迁影响管网施工发生在合同约定的交房日期之后，故旺达公司以农户未拆迁为由主张延期交房并免责，已经超出了公平合理的抗辩范围，旺达公司应承担逾期交房违约责任。