全装修房推广的意义、难点与对策

■ 李逸辉

0 前言

国家关于推广和鼓励开发装修房的政策从上世纪末到现在已经实施了十多年，毛坯房市场供应由一统天下到目前装修房也占有一席之地。据上海市住宅统计信息表明：从2003年到2012年十年间，平均每年竣工面积约2195.67万m2，其中住宅装修面积逐年递增，由刚起步的约30万m2至2010年达到207.47万m2。上海市房屋建设主管部门所规定的上海中心城区住宅装修比例已从2008年的40%到2010年的60%以上。实际上，目前上海中心城区装修比例已经达到80%以上，有的区甚至达到了100%。人们对装修房从不认可到逐步接受，经历了曲折漫长的进步，但收效不大。以2010年为例，全市装修房仅占同期住宅竣工面积的9.4%。显然总体比例不高，问题何在？

1 全装修房推广难点

(1)对消费者来说：一是认为装修房无法满足个性化的需求；二是自己装修费用远低于开发商所说的装修费；三是从已经使用过装修房情况看，材质档次比较低，质量问题比较多，投诉反响较大，严重影响人们购置装修房的积极性；四是装修房的总价相对毛坯房要高一些，从而增加了业主的税负等。

(2)对开发商来说，存在以下难点：一是装修房技术要求高，施工管理复杂，资金占用多，开发周期长，房屋交接难，后期维保更难。对出现质量问题后，除要求修复外，业主时常提出经济补偿或以拒交物业费等相要挟，是吃力不讨好的工程；二是装修房风格各异，众口难调，部品更新快，市场风险大。与其这样，不如建造毛坯房来得省心省事，把装修工程交给业主自己操办，装修好坏和后期维保与开发商毫无关系。

2 毛坯房的弊端

2.1 消费者层面

住宅作为人们生活起居的基本空间，应当满足基本使用功能和基本配置。推广装修房是时代的进步和现代生活的要求。国际上房地产市场所提供的商品房住宅基本上以装修房为主，很少有毛坯房供应，而国内房地产市场，实际状况是购房者从市场上只能买到什么都没有的“空壳子”、“半成品”的毛坯房，待拿到钥匙后还需委托进行“再设计、再采购、再施工”。从当前刚需主力来看，大都是70后、80后，他们好不容易买了房子，却一边还在竞争的岗位上勤奋工作，一边还在考虑施工现场，协调材料供应与施工进度，总是担心着施工质量，把原本是一件幸福快乐的住宅消费，变成了一件分身无术，心力焦瘁，操心烦恼的工程。因此大力推广装修房不仅可以把人们在住宅消费中遇到烦心工程中解放出来，更重要的是创导人们从环境保护、节约资源、安全和谐来生活。

2.2 政府层面

政府推广商品住宅装修一次到位的意义，在于保护环境、节约材料，提高品质，方便生活。从环境保护的角度来分析，自行房屋装修将出现三大污染源：

2.2.1 噪声污染

首先要对毛坯房进行敲敲打打或电锯切割。冲击打洞更是将噪声污染了整个公寓，出现一处打洞，全幢震动，一家装修，大家磨难。据了解，一般比较成熟或热门的楼盘，从交付后第一家业主开始装修到全部住宅装修完毕，大致需要经历2～5年时间。偏远地区前后装修的时间可能就更长。于是就有谁先入住，谁家倒霉的境况。敲打声不仅严重影响了居家的宁静生活，而且也影响了人们的身心健康。

2.2.2 垃圾污染

敲打之后随之而来的是粉灰扬尘，建筑垃圾运输容易污染公共场所。还有，由于监督不到位，施工人员为图方便，洗刷泥桶时将水泥砂浆等直接排入到下水管道，造成排水管道堵塞或不畅，埋下了邻里纠纷的隐患。

2.2.3 空气污染

油漆和涂料粉刷是装修必不可少的施工环节，极易造成气味四溢，难以在短时间内排净，其中有害气体将严重影响人们的身体健康。据了解若装修中产生的有害气体没有及时排净，会对人体呼吸道、皮肤或血液等造成危害。从建筑安全角度来看，许多业主为了扩大使用面积，不顾建筑结构安全，盲目地对承重墙进行穿墙打洞或半墙开挖，结果势必严重威胁建筑结构安全。

总之，由于装修不当已经成为社区不和谐的成因之一。

3 全装修房的益处

3.1 减少环境污染

集中装修最大的好处不仅可以避免上述环境污染和建筑安全问题。而且可以节省大量的建筑和装饰材料。主要体现在将两次施工并为一次到位，减少中间不必要的敲打和材料的浪费。如垃圾清运费一项，就可以减少建筑垃圾外运，节省运输费和人工费的开支。据某装饰公司介绍，平均一套房屋的装修大约有50袋垃圾产生，需要材料费150元，人工费500元，外运费400元。由此可见，需要额外支出一千多元。若上海全市商品房住宅供应都实现装修房则可以节约非常可观的垃圾敲打外运费。

3.2 有利产业化、集约化生产

规模化的装修可以促进住宅产业化、集约化、智能化的发展。通过模块化设计，工厂化生产，将木材、石材、涂料等材料利用最大化，质量控制最有效，成本控制最优化。如工厂化加工制作可以采取密闭措施对噪声、粉尘、气味等污染源进行有效控制。做到工厂加工，现场安装，分步检测，总体验收。

现代房屋的装修涉及的专业门类比较多，开发商可以利用其专业优势、技术优势、系统优势、团购优势进行设计、采购和组织施工。而作为普通购房者来说，一般是不具有上述条件。

3.3 时代造就全装修房

我国住宅消费已经从短缺时代进入改善与舒适并举时代。那种“不怕卖不掉，就怕造不出，只要造得出，就能卖得掉”的狂热房市已一去不复返了。经过近几年来中央和地方政府先后出台的有关对房地产市场进行调控政策后，房地产市场供需双方都进入了理性状态。消费者需要的居家正是开发商追求的目标，积极推出和扩大装修房正是现代生活的需求。

4 针对推行全装修房的难点问题应采取的措施

推行装修房十多年的经历告诉我们，政府不能简单地下达装修比例指标就完事了，还应当解决开发商和消费者关注的问题，把一厢情愿的事实工程转为多方获益的事业。因此需要对以下几个难点问题给予重视和对策。

4.1 提高装修工程透明度

4.1.1 质量标准的透明度

开发商应当将装修房实施的技术标准、质量标准、验收标准事先告示。让开发商知道应当按什么标准进行装修；让购房者明白自己所购的房屋质量标准。

4.1.2 交房标准的透明度

开发商不能靠样板房华丽的软装来误导消费者，应当把实际交房的样板房展示给购房者，方便直接参考和对比，可以避免交房时的扯皮。

4.1.3 装修材料的透明度

材料的优劣将直接关乎到装修房的质量和使用周期。开发商不能用高端品牌做宣传，低端部品做装饰来欺骗购房者。应当将装修用的主要材料实样一一陈列出来，并明示材料的性能、技术参数、使用部位、使用年限等，让购房者事先清楚装修材料的品牌与品质。

4.1.4 装修造价透明度

目前市场上很少有开发商将装修合理造价告诉购房者，普遍存在着将装修价格进行虚高宣传，即大多高于真实造价50%以上，或更高。结果让消费者怀疑造价的真实性，认为买毛坯房自己装修可能会更便宜，从而打消了购买装修房的意愿。

4.2 处理好装修风格的统一性与局部个性化关系

集中装修特点是规模化、产业化、统一化，很难做到一房一款，但是满足少数人的个性化需求也是可以努力做到的。即在整体性上实行统一标准，局部或细部上可以根据购房者的实际需要加以满足，这既有利于装修中施工与监理统一标准，又可以满足了个性化的需求，不要一概拒绝，有的业主可以通过软装来满足需求。

笔者认为菜单式的装修想法虽好，也能满足部分人的要求，但是实践证明，由于装修款式多样化后对材料采购、施工管理、质量监督竣工验收以及后期维保等带来较大的难度，在房屋交接上因为没有样板房做比较，容易产生矛盾，所以，目前尚不成熟的情况下不宜大力推广，待装修房实施成熟后再进行。

4.3 加强装修房质量监督

我国精装修房市场起步较晚，与国外精装修房达到70%以上的市场份额相比，国内的精装修房才刚刚起步。而现阶段的市场特征是：缺乏严格的国家标准和行业诚信自律，缺乏权威监督机构对装修材料和施工质量进行监督。原本地方质量监督部门主要力量是对房屋建筑质量进行监督管理，而对住宅装修房质量监督管理相对缺乏专业力量进行有效监督，往往由建设单位自行管理或委托进行监督管理，有的无第三方介入装修监理，造成装修质量参差不齐。

政府应当建立第三方社会权威机构对装修房整体质量认定机制。改变由开发商组织设计、施工、监理等单位进行“近亲验收”或“自建自验”的模式。通过第三方的权威认定和出具合格证明，作为住宅交付使用的法定依据之一。避免房屋交接时业主为地板上有个斑点瑕疵与开发商各执一词而拒绝接受房屋情况发生。

4.4 制定装修房保修责任与期限

我国对住宅建筑保修责任和期限有比较明确的规定，也容易操作。但是作为装修房所涉及的部品质量维保责任与期限就比较复杂。如家用电器、燃气、灶具等供应商一般免费保修期限为一年（从开具发票日期起），但是实际交房时已经过了开票起始日。按照上海市房屋管理部门规定免费保修期限一律从交房之日起二年。试想一下，开发商如何来确保交房后的二年保修期。今后现房出售后再交房的情况比较常见，此时早已经过了供应商的保修期限。所以应当将房屋保修期限与室内装修设施保修期限区别规定，即室内装修配置的主要部品设施以交房之日起六个月内由开发商承担保修责任。因为上述设施从安装就位到实际交房后再延长六个月，已经经历了一年左右时间的考验，相对使用状态比较稳定。对于墙面涂料、墙砖、墙纸、吊顶和地砖、地板等应当以交房后3～6个月作为开发商免费保修责任，这既有利于开发商加强对材料采购和施工质量责任，也符合目前国内装饰材料质量和使用的状况。免费维保责任时间过长或过短对供需双方均不合理。

4.5 减免因装修后房价增值部分的税负

装修房与毛坯房之间差价，原本购房者自行进行毛坯房装修，无需承担装修费的契税，开发商也无需缴纳营业税等。自从推广装修房后无形中直接增加了购房者契税负担和间接承担开发商的营业税等税负，合计约8%～10%。例如装修房中除了装饰材料、人工费外，所配置的家用空调、冰箱、洗衣机、卫生洁具、脱排机、燃气灶具、热水器、消毒柜、灯具以及壁橱柜等不仅开发商要重复缴纳营业税，购房者还要额外承担契税。这种现象不利于减轻购房者的负担，也不利于政府对房地产价格的宏观调控。从装修房使用情况来看，一般装修房使用周期一般在10～15年就需要重新改造，有的电器设备安全使用周期只有6年左右时间就需要更换。显然这部分重复缴税与国家规定的契税征收内涵不符合。因此税务部门应当将装修房所增值的部分给以减免，减轻最终由购房者承担的税负。

5 结语

解决推广装修房的难点不能一厢情愿，要多重并举。政府要编制游戏规则，开发商要有章可循，业主要理性对待。通过宣传装修房的重要性及其推广意义，人们定会理性接受全装修房给我们生活带来的便捷与舒适。