城市公共租赁住房租金评价研究

韩 科，邹礼瑞

（上海交通大学 安泰经济与管理学院，上海 200030）

“公共租赁住房”（以下简称“公租房”）是指政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑面积标准，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在城镇居住一定年限的外来务工人员供应的保障性租赁住房。根据我国“十二五”规划纲要，“十二五”期间我国将建设3 600万套保障房，其中将重点发展公租房，逐步使其成为保障性住房的主体。目前，我国大多数城市已经有部分公租房开始面向保障对象出租，在分配过程中面临的最主要的困难就是公租房的租金水平问题；如上海、南京和武汉等城市由于公租房租金过高和位置偏僻而出现申请人数很少、公租房半数以上空置等现象［1］。

因此，如何对城市的公租房项目租金水平进行评价是本文研究的重点。论文以城市全部公租房项目所拟定的租金为研究对象，运用系统工程以及经济学的思想和方法，从社会整体发展角度出发，提出了其合理性评价的原则和定量指标，为政府决策提供了理论依据。最后，以重庆为例实际证明了该评价指标体系的适用性。

一、城市公租房租金的评价指标体系

从整个社会发展角度来说，城市的公租房租金水平关系到该城市公租房系统的可持续发展，其经济学含义是该系统中的供给与需求之间的综合平衡问题。政府是公租房的定价部门，同时为公租房开发商提供各种形式的补贴，其目标函数是社会福利最大化。房地产开发商是公租房的建设和运营机构，其目标函数是公司利润最大化。而公租房保障对象是公租房的最终消费者，其目标函数是自身效用最大化。政府通过提供补贴的方式来激励房地产开发商建设运营公租房，然后制定一定的租金价格面向保障对象出租。如果租金定价过低，房地产开发商由于亏损将停止供应公租房，政府不得不增加补贴或者提高价格来增加供给量；相反，如果定价过高，保障对象由于支付能力不足并不能形成有效需求，实际保障对象数量和保障性福利都将减少。所以公租房租金定价是多目标决策问题，其最终价格是政府、开发商和保障对象三方博弈的结果［2］。

根据政府、开发商和公租房保障对象等公租房参与者的不同目标，并结合参考文献，提出了如下四条公租房租金的评价原则：（1）保障性原则：张仕廉、王朝健和胡犀等认为公租房租金应比同区域类似商品房租赁市场价格低一定比例，并提供了单个公租房项目的保障性指标的计算公式［3］。即公租房租金和市场上同区位同类型的商品住房的租金相比较，公租房保障对象所支付的租金必须要比市场价要少。（2）可持续性原则：成容容曾把公租房可持续性的概念定义为“在公租房项目形成和发挥其服务功能的整个生命周期内，既能满足当前夹心层群体的住房需求，又不损害后代夹心层满足需要的能力的标准的程度”［4］。即某城市所有公租房项目的租金收入必须要能平衡这些公租房项目的建设和运营成本，也就是说能维持简单再生产活动。（3）公平性原则：保障性福利是指公租房项目租金与同区域同类型商品房租金的差额部分。不同公租房项目的保障性福利应该比较一致，使得所有保障对象租用不同公租房项目所得到的保障性福利是基本相等的。金青青、卢亦愚、冯燕和徐昌平应用基尼系数的方法分析了杭州市卫生资源配置的公平性问题［5］，本文也用该方法来定量分析保障性福利分配的公平性问题。（4）可支付性原则：美国国家低收入住房委员会、澳大利亚国家住宅发展委员会等机构对住房支付能力的定义是：在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力［6］。C．M．Hui与余凌志等人分别应用收入余额指标研究了低收入家庭的住房支付能力问题［7-8］；袁小兵根据统计数据对公租房的支付能力进行了实证研究［9］。其基本含义都是公租房保障对象的可支配收入在除去非住房类基本消费以后，还有能力支付公租房项目所确定的租金。

二、模糊层次分析法（FAHP）的理论介绍

模糊层次分析法是在传统层次分析法的基础上，考虑到人们对复杂事物判断的模糊性，引入模糊一致矩阵的决策方法。它是一种结合了定性分析和定量分析的系统分析方法。基于模糊一致矩阵的模糊层次分析法有优于传统的层次分析法的特点［10］。传统层次分析法主要是经过明确问题、建立层次和分析结构模型、构造判断矩阵、对层次进行单排序以及对层次进行总排序这五个步骤，来计算最底层的构成因素占总目标的一个组合权重。因此，传统层次分析方法不可避免地存在如下劣势：一是判断矩阵的一致性指标很难达到，如果想要调整矩阵使之符合一致性指标，就需要多次的演算和修改；二是判断矩阵的一致性与人们的决策思维不能保持很好的统一关系；三是事先并不知道需要调整哪些因素来改善一致性，往往只能根据经验操作，带有一定盲目性。而模糊层次分析法则能有效地避免这些问题，使分析更加科学和符合人们的思维习惯。模糊层次分析法（FAHP）的操作步骤：（1）建立问题的层次结构；（2）建立优先关系矩阵；（3）将优先关系矩阵改造成模糊一致矩阵；（4）层次因素相对排序权重计算；（5）因素对目标层的组合排序权重计算。

三、城市公租房租金综合评价——以重庆为例

（一）建立层次结构模型

按照模糊层次分析法的步骤，首先建立公租房租金综合评价的模糊层次模型。根据上述公租房系统的实际情况，论文建立了一个简化的二层评价模型，其中目标层确定为“公租房系统可持续发展”，准则层选取“保障性、可持续性、可支付性、公平性”四个原则。评价结构模型如图1所示。

图1 公租房租金评价层次结构图

（二）评价指标间权重关系的确定

由于各个评价原则对系统总体目标的影响程度不尽相同，需要对评价指标的权重值进行确定，由专家打分并取其平均值构成优先关系矩阵。假设B层四个评价原则对系统目标的A－B优先关系矩阵如表1所示。根据模糊层次分析法的步骤计算出U1、U2、U3、U4对A的相对排序权重，最终确定保障性、可持续性、可支付性和公平性对系统总目标影响的相对排序权重为：［0．300，0．225，0．292，0．183］

表1 A－B优先关系矩阵

其中Wi为各评价指标的权重值；n为指标的个数，这里为4；Ci为各因素指标的计分值。计分值的确定一般采用模糊数学的方法，联系实际公租房系统的情况确定隶属函数和分值大小，建立一个近似的指标隶属度函数，同时注意正向和逆向指标隶属函数的区别。正向指标包括可支付性指标和可持续性指标，逆向指标包括保障性指标和公平性指标。其中正向指标的隶属函数确定为：

（三）计算综合评价值

公租房租金评价的评分值由下面的公式确定：

逆向指标的隶属函数确定为：

从而计分值Ci的大小为：

公式中的ai和bi分别表示隶属函数的低边界值和高边界值。在公租房系统租金的实际评价时，边界值可由该领域的专家给出。根据上述公租房租金的评价原则，并考虑到易于评价指标体系使用者操作和统计数据收集，提出各条评价原则的指标量化计算方法如下所示。

1．保障性指标

其中R1i为第i个公租房项目实际确定的平均每月每平米的租金；R3i为第i个公租房项目的同类商品房项目的平均每月每平米的租金；Qi是第i个项目住宅面积占所有项目住宅面积的比例；n为公租房项目的个数。按照1998年3月生效的香港成文法《房屋条例》规定，房委会厘定的公屋租金水平不得超过其全部租户家庭收入中位数的10%。这个价格相当于市场租金价格的30%［11］。考虑到公租房的租金应该高于廉租房的租金而低于市场价，并结合香港地区的经验，确定x1的边界值为：a1＝0．3和b1＝1．0。

2．可持续性指标

其中Ii为第i个公租房项目平均每平米的投资额，其他符号如前所述。考虑到公租房的投资收益率应该高于银行长期存款利率，而低于社会平均资本投资收益率，确定x2的边界值如（7）和（8）所示，a2和b2的计算公式中设定第1年为建设期，之后50年为公租房项目实际使用期。

3．可支付性指标

其中R1i为第i个公租房项目实际确定的平均每月每平米的租金；Qi是第i个项目住宅面积占所有项目住宅面积的比例；S0为公租房每人的平均使用面积，根据配租的实际情况取为20平米；n为公租房项目的个数。考虑到公租房的租金应该高于最低收入户的支付能力而低于中等收入水平的租户的支付能力，并根据各个城市最新的统计年鉴的数据，确定x3的边界值为：

4．公平性指标

其中x4各取值的含义如以下所示：

R3i为第i个公租房项目的同类商品房项目的平均每月每平米的租金；把n个公租房项目按每平米租金差价由低到高排序，Q1i是第i个项目住宅面积占所有项目住宅面积的比例；W i为累计到第i个项目的全部租金差价占n个项目总差价的比重；H0是n个公租房项目的租金差价乘以各自面积之后求和；Sj为第j个公租房项目的住宅面积。考虑到基尼系数一般位于0．2～0．4区间，0．4为公平性的“警戒线”，确定x4的边界值为a4＝0．2和b4＝0．4。

（四）重庆综合评价计算

1．重庆已完成配租的项目的基本情况

截至目前，重庆市已经拟定租金并公开摇号配租的公租房房源包括民心佳园、康庄美地、康居西城、两江名居、民安华福和城南家园等五个项目。通过网上数据整理和电话访问调查得到每个公租房项目的基本信息如表2所示。

表2 重庆已配租公租房项目基本情况

根据2010年重庆市统计年鉴数据，可以得到重庆市城镇居民人均收入和人均消费的分布情况。从而计算得到城市不同收入水平的居民的可支付的月租金情况，如表3所示。

表3 2010年重庆市城镇所有居民人均每月可支付租金情况

2．结论及建议

重庆市的综合评价结果汇总如表4所示。从评价结果可以看出，总体来看，重庆市的公租房租金定价比较合理。分项来看，重庆在租金定价的公平性方面非常好，其次是在公租房的保障性方面相对表现较好。

表4 重庆公租房系统租金综合评分表

重庆市的公租房租金在可持续性方面存在一定不足。当然现在配租的公租房项目总面积已经达到670多万，这些项目的平均投资收益率略高于3%，政府在这方面的投入非常大。但是可持续性指标较低就不会吸引社会资本参与到公租房的建设当中，政府在公租房的投入方面会存在负担过重的问题，这可能会对将来进一步增加公租房的供给量带来困难。

从政府财政补贴来说，对于已配租的可持续性较差的公租房项目，重庆市可以通过减少税费和增加补贴的形式，提高公租房的可持续性。从公租房租金调节来说，对于已配租的可持续性较差的公租房项目，政府可以在之后运营期间的租金调价过程中，适当调高租金水平，也同样可以提高公租房的可持续性。从投资主体来说，政府以后应该积极引入社会资本投资公租房，由于社会资本对利润比较关注，这样可以提高公租房的可持续性。从租金定价来说，对于新定价的公租房项目，政府可以适当提高制定的租金水平，以便于提高公租房的可持续性。

［1］王涛．上海南京武汉等地公租房遇尴尬 地远价高无人租住［N］．经济参考报，2012－04－20．

［2］张宇，唐小我，马永开．规制定价研究［J］．软科学，2003，17（5）：2－4．

［3］张仕廉，王朝健，胡犀．公共租赁住房综合定价模型研究［J］．建筑经济，2011，（11）：66－69．

［4］成容容．我国公共租赁房的租金定价模型［J］．价值工程，2012，（3）：62－63．

［5］金青青，卢亦愚，冯燕，徐昌平．卫生资源配置公平性的基尼系数分析［J］．浙江预防医学，2012，24（2）：4－7．

［6］汤腊梅．基于住房支付能力的住房保障对象的界定［J］．城市发展研究，2010，17（10）：41－45．

［7］余凌志，屠梅曾．基于收入余额指标的城镇低收入家庭住房支付能力评价模型［J］．上海交通大学学报，2008，42（9）：1506－1510．

［8］C．M．Hui．Measuring Affordability in Public Housing from Economic Principles：Case Study of Hong Kong［J］．JournalofUrbanPlanningandDevelopment，2001，127（1）：34－49．

［9］袁小兵．公共租赁住房支付能力研究［J］．中国房地产，2011，（6）：54－61．

［10］秦寿康．综合评价原理与应用［M］．北京：电子工业出版社，2003：25－26．

［11］虞晓芬，李星．公共租赁住房成本租金与定价研究［J］．中国房地产，2011，（18）：35－40．