美国买房生意经

新房销售数据不佳，市场怀疑房市复苏不如预期强劲，美联储可能因此延长QE继续维持低利率托市。这些新闻在CNBC上闪过的时候，中国国内的许多新闻会提到类似这样的案例：某夫妇在华盛顿购买了一套价值40万美元的公寓，约合人民币245万，首付30%的73万后，以后每个月房贷加物业费约1800美元，出租后租金收益略高于开支。华盛顿租一套类似公寓大约要2000美元左右。

我的一位上海的朋友，全款在北卡罗来纳州投资了一栋联排别墅，总价40万美元。每年得按当地评估价格缴纳房产税和保险总计3500美元左右，而出租每月的收入就有1500美元，看起来确实很诱人。

投资保值和子女教育是外国买手在美买房的最大刚需，在佛罗里达州买房的多数是加拿大人，大多房产是度假屋，这类投资的背景是加元坚挺、美元疲软、美国房市低迷，今后还度假休闲、退休养老，毕竟加拿大一年有一半是冬天，哪里比得上佛罗里达的棕榈海滩的旖旎风光？

加州房地产市场得益于外国买主，其中很多是来自中国。这类投资主要是为了资产转移，资产保值、分散风险和教育移民。最近有不少中国投资客也开始进入商业房地产，其目的主要是获取稳定现金流，达到一定的资本收益率。

中国买家特点明显：价值高，付现金，尤喜加州。所有外国人买房平均价值27.6万美元，中国人购买的均价是42.5万美元，并且70%的中国买家现金支付全款。中国买房者在美国首选城市排名前五是洛杉矶、旧金山、拉斯维加斯、纽约和圣地亚哥；加州占了三席。

各种投资目的都可以有机地结合在一起，比如中国投资客也可以在加州买一幢房产，用于出租，既可以转移资产，也可以获得租金收益，也可以趁低吸纳低价资产，等待长期房市复苏。

不同的房地产资产的特性决定了它们的不同现金流及回报周期，比如华盛顿附近的公寓房则可能会有长期稳定的现金流，因为这里的低失业率，和稳定的联邦政府工作。而佛罗里达州的海滨度假屋租金收益可能只能来源于冬季租赁了。

税收政策、房产政策和地方的一些法规会极大的影响到美国买房的投资有效性。税收政策里最重要的就是房产税了，这是各个州政府的最主要经济来源。房产税的税率一般是1%左右，每年征收，而且是对所有房产征收。如果欠税的话，州政府可以把房产拿去拍卖来抵税。但是各州甚至同一州内各县的税率都不尽相同，差别较大。在路易斯安那州，房产税率仅有0.18%。在外国人买房最多的福罗里达州和加州，税率分别是0.97%和0.74%。

上面只是自住屋的税率，对于度假屋（second home）和投资屋的税率可能更高。还有一点，就是美国的政策非常倾向于打击囤积土地的投机行为。闲置土地的税率要远远高于普通房地产，而且如果有人未经许可开发了有主的闲置土地，五六年之后，他甚至还可以合法拥有开发的部分土地。

美国的房屋租赁政策也非常严格，一般只能按卧室出租，租客如果投诉水、电、煤气方面的问题，屋主必须在一定时间内解决。租客如果无法按时缴费，屋主也要给予一定的宽限期。如果本人不在购房地，通常需要找专业人士代为协调租客问题和每月收租等，其代管费用一般是租金的5%～6%，购房后租金的回报率也就所剩无几了。

除此之外我们还需要进一步了解当地市场，比如收入情况、学区、犯罪率、交通等等影响租赁的因素。但是任何投资，最终都是风险和回报的权衡。美国的房价虽然相对很低，但是想赚取短期高额回报，确实是很难的。