我国房地产政策对住房价格影响及调控措施研究

王丹丹

（齐齐哈尔大学经济与管理学院，黑龙江齐齐哈尔 161006）

我国房地产政策对住房价格影响及调控措施研究

王丹丹

（齐齐哈尔大学经济与管理学院，黑龙江齐齐哈尔 161006）

文章基于1999～2011年中国省级面板数据，分析了国家房地产宏观政策对住房价格影响的长期趋势和各省市房价短期波动的差异，并在多方面因素上进行综合调控。以此为改进与优化取向，藉以防止房地产市场与房价的大起大落，促进房地产市场的稳健发展。

房地产政策；住房价格；协整；调控

0 引言

由于房地产市场吸引了大批资金注入，房地产市场出现了“供需两旺”的过热现象。房价的过快上涨和市场的过热潜伏着相当大的风险，因此，自2006年以来，国家不断加大对房地产行业的调控力度以给房地产市场“降温”，国六条、限外令、限价房、加息、八部委联合专项整治等一系列政策措施频频出台。政策出台的级别之高、密度之大、力度之烈、影响之远，在中国房地产市场发展史上前所未有，但即便如此，房价仍一直居高不下。因此，经济学家齐声呼吁警惕资产价格泡沫化的风险，建议出台措施应对解决。

国家对房地产市场的宏观调控政策显然离不开作为政策执行者之一的地方政府的行为和利益，而地方政府从土地供应中的主要收益是土地出让金，现行土地出让金制度在运行过程中已经暴露出明显的缺陷——间接地推高了房价。本文以中国三十个省的住房市场数据为样本，通过建立面板数据与模型，在不同维度上的考察，以便更好地控制个体的差异及其行为的动态性。因此，笔者从房地产宏观调控政策与房地产价格之间历史上形成的均衡关系及解释模型，进而计算房地产价格增长的理论值与实际值，分析国家调控政策与房地产价格之间的协调关系。

1 数据来源

本文基于1999～2011年的房地产开发投资综合年度数据（《中国统计年鉴》、《中经网统计数据库》），并通过大量的换算及整理，以分析国家房地产宏观调控政策对房地产价格的影响。这其中包括近几年全国各省的房地产数据，其中有住宅商品房销售价格（PH)、购置土地/完成开发土地面积（RPAC)、房地产开发投资资金中银行占比（PISI)、税收占住宅商品房年度销售比（RTS)、土地出让金（LTE）、经济适用房新开发面积占年度新开工面积（RANC)。

表1 Hedonic模型估计结果

从表1可以看到，住宅商品房销售价格、购置土地/完成开发土地面积、房地产开发投资资金中银行占比、税收占住宅商品房年度销售比、土地出让金、经济适用房新开发面积占年度新开工面积及时间趋势变量等对住宅销售价格都具有显著影响。以Hedonic模型为基础，我们得到样本所包含住宅的内含价格，进而得出住宅实际销售价格与内含价格的偏离度。就样本总体均值而言，样本实际销售价格基本接近其内含价格（仅高于内含价格0.21个百分点）。但是，部分住宅实际价格相对于内含价格的偏离程度较大，其中，折价最大的房屋销售价格仅为内含价格的50%，而溢价最高的住宅实际售价为内含价格132%。

表2 商品房价格及其相应决定变量的单位根检验结果

假定住宅商品房价格由土地出让金、税收、贷款、经济适用房等多种因素共同决定，故建立以下回归模型：

式中，下标i、t分别表示省份和年份，μi表示不随时间变化未观测到的个体特征。对上述变量进行面板数据的单位根检验结果如下：

从表2中可以看出，PH在5%显著性水平下接受原假设，即存在面板单位根；RPAC在5%显著性水平Breitung-stat.检验下拒接原假设，存在单位根。在同质单位根的情况下，即各省采用相同的系数，从一阶差分结果可知，Levin,LinChut*、ADF-Fisher Chi-square、PP-Fisher Chi-square和HadriZ-stat.检验方法所得的结果一致，即所有变量都是一阶单整平稳序列。

2 协整检验和模型的建立

利用Engle-Granger两步检验协整关系时，第一步对各省的lnPHit、lnRPACit、lnPISIit、lnRTSit、lnLTEit和lnRANCit进行回归，在不考虑滞后影响的假设条件下，设回归模型形式如下：

从回归结果看，房价长期模型的解释力较好，R2为0.805，RPAC、RTS、LTE和RANC表现显著，表明国家房地产宏观调整政策与房地产价格之间有着协整关系，即在商品住房的销售过程中，国家出台的一系列房地产政策、法规与房地产价格的形成有着长期稳定的关系。

表3 30个省市住房价格对数长期方程

3 房地产价格与宏观政策的影响关系模型

房地产销售价格与房地产政策影响因素的固定效应模型为：

采用1999～2011年的各变量面板数据，并通过最小二乘自回归模型进行回归分析，得到以下结果（表4）：

加权统计R-squared 0.850053 Mean depedent var 5.015217 Adjusted R-squared 0.8600021 S.D.depedent var 2.333042 S.E.of regression 0.1014731 Sum squared resid 2.361247 F-statistic 44.572541 Durbin-Watson stat 1.067846 Prob(F-statistic)0.000000未加权统计R-squared Sum squared resid 0.814573 2.440324 Mean depedent var Durbin-Watson stat 3.340477 0.702411

模型（4）的AdjustedR-squared系数达0.85，这说明模型的拟合优度比较高，说明了国家宏观政策对房价的调控作用明显。在国家宏观调控的压力下，也促使一些房地产企业关注公租房、经适房等保障性住房的建设。这在增大住房供给的同时，减少了房地产的过度炒作，使房价在平稳中有序回归，在一个侧面也降低了银行等金融机构的违约风险。至于是否会出台更严厉的房价调控措施，还需建立在对当前调控效果充分评估的基础上。如果目前出台更加激烈的房地产调控政策，有可能对经济产生严重负面影响，甚至导致经济二次探底。所以，当前应严格执行中央此前出台的各项政策，保证各地方政府落实到位，从而发挥调控政策对房价的抑制作用。同时，以房价平稳运行为基本目标，来调控房地产市场。一方面通过公租房建设，构建“市场+保障”的双轨制住房供应体系，实施“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”分层调控，从而促进房地产市场运行总体平稳；另一方面在房产税的征收上，除了对增量的独栋商品住宅进行征税外，还要对存量独栋商品住宅进行征税。这样一来，就有力限制了高档商品住房的过度扩张和投机需求，促使一些房地产企业向中端市场转移。

4 结论

2011年，我国房地产业对GDP的贡献率为5.61%，房地产投资对GDP的贡献率为18.94%，商品房销售总额占GDP的比例为12.90%。2011年，我国GDP增长9.2%，其中商品房销售拉动1.25个百分点；如果以2011年的全国商品房销售均价和销售面积为基准，当房价下降40%时，商品房销售总额将下降至31740亿元，对GDP的拉动降低到0.79个百分点，降低了0.54个百分点。由此可见，房价的大幅下跌将导致GDP重大波动，对国民经济产生不利影响。促进房价有序调控，既不使之过快上涨，又不使之发生大幅下跌进而对经济造成较大冲击，是摆在学界和政策制定者面前的一个难题。为此，笔者提出以下建议：

第一，进一步加强需求管理，规范房地产市场的产品供应结构。强调住房的居住性功能，弱化住房的投资性功能，限制投资性住房需求，严格抵制投机性住房需求。具体表现在对于不同的住房需求主体实行包括首付比例和利率在内的差别化信贷政策；通过房地产税制改革，提高住房持有阶段的税收水平，进而提高投资者的投资成本；对投机投资性需求要继续实施一段时间的限购限贷措施，以期为市场化的配套措施的出台和实施争取时间。加快普通商品房建设，尤其是中小户型的普通商品房建设，大力发展保障性住房建设，分流一部分市场需求。例如2006年提出的“90/70”政策，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上，它一方面可以支持普通置业者买房，突显了住房商品属性的回归，另一方面，通过本文研究，我们也看到了，由于小户型更多地反映了刚性需求，因此对价格变动最敏感。对于这类物业而言，价格能够更好地调节供需平衡，这对于维护楼市稳定，促进房地产业健康发展有着非常重要的作用。

第二，房地产开发企业要转换经营思路，尝试改变开发策略和产品结构，寻求销售方面的突破。在宏观调控的大背景下，房地产企业，尤其是中小型房地产企业，普遍出现了销售业绩不佳，资金回笼慢和销售周期长等问题，一些项目甚至处于停工状态，一些企业最终亏损转手或倒闭。在现有调控政策不出现松动的情况下，面对这些困难，房地产眼下最现实的问题就是“现金为王”，如何根据需求的特点开发产品，如何根据不同房地产产品的消费特点，实施灵活的包括降价让利在内的促销策略，尽快回笼资金，以防资金链断裂，是生存的重点。应该看到，政府的宏观调控政策虽然在短期内会给房地产业的发展带来一定负面影响和抑制作用，但是从长远来看，是为了国民经济能够持续、健康和稳定地发展。只有国民经济发展态势良好，房地产行业才有可能实现持续健康地发展。

第三，结合房产税的推进，加快深化财税体制改革。为了保障国家宏观调控的成果和提高国家宏观调控的成效，地方政府的利益不能够长期地被忽视。地方政府在当前房地产市场宏观调控中的困境在于一是对土地收入和房地产产业税收收入的依赖，二是缺乏保障性住房建设的资金。要尽早全面开征房产税，并且开征遗产税和赠与税，以此配合房产税的征收，增加地方政府财政收入的来源。税制的改革，对于调控房价在短期内起到的作用应该说是有限的，但是，从长远来看，既是进一步完善财税制度的需要，对于进一步降低房地产的收益预期，抑制房地产投机，以及调节收入分配、优化资源配置也能起到一定的积极作用。

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[4]刘畅.房地产税收与房地产价格关系的实证分析[D].华中师范大硕士学位论文，2005.

F293

A

1002-6487（2013）14-0130-03

2012年黑龙江省教育厅项目

王丹丹（1981-），女，黑龙江齐齐哈尔人，硕士，讲师，研究方向：宏观经济。

（责任编辑/易永生）