新国五条对地方房贷市场发展影响的调查与思考——以保山市为例

范应胜

(中国人民银行保山市中心支行，云南 保山678000)

2013 年以来，为进一步促进房地产市场平稳健康发展，遏制城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国家再次针对房地产市场进行宏观调控。国务院于2013 年2 月20 日出台了五大房地产调控政策。即“新国五条”。“新国五条”房地产调控政策的出台，对房地产市场再次产生了较大影响。同时，为了深入贯彻落实国家房地产调控的相关政策，切实防范房地产信贷风险，各金融机构也针对房地产业发展出台了相关政策措施，以进一步完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求。

从保山的实际情况看，目前，在新一轮房地产调控下，保山的房地产业发展正面临着新的博弈，如何在房地产调控下，充分发挥金融支持作用，从而实现保山市房地产经济全面、协调和可持续发展是一个值关注的问题。

一、新国五条房地产调控措施出台背景

2010 年以来，为促进房地产市场平稳健康发展，遏制城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，中央针对房价过快上涨问题展开了密集的房地产市场调控，分别在1 月、4 月和9 月分别出台了国十一条、国十条和九月新政等房产调控措施，开始实施新一轮房地产宏观调控。随后，在2011 年1 月26 日，国务院办公厅出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》即“新国八条”的房地产调控政策。新“国八条”的出台拉开了新一轮更加严厉的房地产调控的序幕，释放出强化地方政府责任，遏制投资投机性住房需求，逐步解决城镇居民住房难的强烈信号。

从各轮房地产调控措施实施的效果看，自2011 年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是自2012 年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，出现了住房成交量价齐升的势头。特别是进入2013 年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之一些不实信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购地购房现象有所抬头，如不及时采取针对性措施，会加剧今后调控工作难度。在此背景下，针对房价上涨趋明显等问题，国务院于2013 年2 月20 日出台了五大房地产调控政策，以此来促进房地产市场健康有序发展。

二、新国五条房产调控下保山房贷市场发展现状

根据政策精神，保山市各金融机构不断调整信贷结构，加大了差别化信贷政策执行力度，严格执行商品住房限购措施，严控“二套房”贷款，个人住房贷款利率严格实行差别风险定价，进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率。受房地产宏观调控政策措施的影响，全市房地产贷款结构呈现出积极变化，新一轮房产调控效果初步显现。

（一）房地产贷款整体呈现回升趋势，房市整体回暖

根据新国五条的相关规定，地方政府要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标。从实际情况看，虽然地方政府的住房价格控制目标如何制定还不确定，但由于房地产对地方经济的影响很大，地方政府将会采取积极措施支持房地产业合理发展。受此影响，保山市各级金融机构认真按照调控措施的相关要求，不断调整信贷结构，积极支持全市房地产业健康有序发展。据统计：2013 年3 月末，全市房地产业贷款余额为49.05 亿元，比上年末增加2.22 亿元，增长4.75%；同比增加4.75 亿元，增长10.71%。

（二）个人住房贷款增速有所回升，住房需求合理增长

根据新国五条的相关规定，各地要严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，要按照统一要求不断完善限购措施。即限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。按照此项要求，保山市目前在住房购买上还没有过多限制，同时，新的房地产调控规定地方政府要不断完善稳定房价工作责任制，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这在一定程度上为居民购房建立了价格保障机制，引导居民合理购房。受此影响，保山市各金融机构采取措施积极支持居民购买住房。据统计：截止2013 年3 月末，全市个人住房贷款余额为35.63 亿元，比上年末增加0.39 亿元，增长1.11%；同比增加1.92 亿元，增长5.69%。其中：新建房贷款余额为33.01 亿元，比上年末增加0.34 亿元，增长1.05%；同比增加2.12 亿元，增长6.89%。

（三）商业用房开发贷款同比增速呈现上涨趋势

根据新国五条的相关规定,各地要增加普通商品住房及用地供应。即2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。同时，要切实加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。受此影响，保山市各级金融机构严格执行房产调控的相关政策，积极支持符合调控范围的房地产开发贷款需求，有效促进了全市房地业健康有序发展。据统计：2013 年3 月末，全市商业用房开发余额为1.51 亿元，同比增加0.92 亿元，增长1.57 倍。

（四）政策性住房贷款业务发展较快

在新一轮房地产调控下，保山市根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1 号）和国家四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》精神，结合实际情况，积极调整相关政策，不断完善住房公积金管理制度，加强住房公积金信贷业务管理，有力促进了住房公积金贷款业务健康快速发展，充分发挥出了住房公积金制度等政策性住房贷款支持的民生保障作用。据统计：2013 年3 月末，全市政策性住房贷款余额为16.87 亿元，比上年末增加0.89 亿元，增长5.59%；同比增加3.7 亿元，增长28.13%。其中：住房公积金贷款余额为16.85 亿元，比上年末增加0.89 亿元，增长5.61%；同比增加3.7 亿元，增长28.19%。

三、新国五条房产调控下保山房贷市场发展存在的问题

近几年来，保山市各级金融机构认真按照房产调控的各项要求，积极调整信贷结构，不断加强对房地产贷款风险的防范和控制，在支持房地产业健康有序发展中起到了积极作用。但在新形势下，特别是在国家实施新一轮房产调控措施以来，全市房贷市场发展将面临着一系列新问题。

（一）房地产市场的规律性变化特点极易给房贷市场带来冲击

从目前全国房地产业发展趋势来看，新国五条房产调控措施实施以来，全国房地产业正处在一个敏感时期，房价后期走势的不确定因素增加。同时，过去几年存在的房地产市场投资增长过快、结构性矛盾和价格虚增等问题及易暴露和激化，这些因素的存在将会使房贷市场的发展面临着一定的风险。从保山房地产业的发展实际情况看，目前，保山市房地产业总贷款余额达到了49.05 亿元，占各项贷款余额的比重达14.72%，占有一定的比例。如果加上住房公积金等政策性贷款，这一占比还会扩大。由于保山市各房地产开发企业融资渠道较少，对商业银行信贷资金依赖性突出，因此，一旦房地产企业资金链断裂及房价大幅缩水，将会使深陷其中的银行信贷资金受到冲击。

（二）房地产融资渠道过度依赖银行，加重信贷风险

目前，保山市绝大部分房地产开发资金都直接或间接来自金融机构贷款，没有一家房地产开发企业采用股权和债权方式进行融资。各金融机构通过开展住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等业务直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。截止2013 年3 月末，保山市金融机构房地产开发贷款余额达到了4.39 亿元。其中：地产开发贷款4500 万元；房产开发贷款3.94 亿元。房地产融资过度依赖银行，也使得房地产市场潜在的风险过度集中于银行，在当前其他融资渠道不畅的情况下，如果房地产企业的资金链出现断裂，这将会对银企双方造成不利影响，从导致房地产金融风险。

（三）房地产贷款存在潜在风险

一是房地产贷款大多为中长期贷款，还款时间长，不确定因素较多。特别是个人住房贷款的还贷能力主要取决于不可预见的长期收入水平，居民对未来收入预期的不确定因素增加。二是从业务类型看，个人住房贷款业务其实质是一种“贷长存短”业务，储蓄存款作为个人住房贷款的主要资金来源，其期限结构与高达5- 20 年的贷款期限不匹配，有其内在的流动性缺陷。三是个人投机炒房所形成的个人住房贷款风险也不容忽视。这部分贷款本身很容易“断供”，从而形成不良贷款。

（四）部分商业银行经营行为不理性，存在一定的经营风险

由于房地产信贷资产质量相对较高，各商业银行普遍将房地产信贷作为一种优良资产大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向，特别是在个人住房贷款业务方面，存在着部分商业银行通过降低贷款条件、审查不严格来抢占市场等问题，将贷款发放给那些信誉差、资质低的客户。这将会对商业银行的经营产生风险。

四、新国五条房产调控下保山房贷市场发展的对策与建议

在新一轮房地产调控措施下，保山市房贷市场发展既面临着困难，又面临着机遇。在新的形势下，为了充分发挥信贷支持作用，促进房地产市场健康有序发展，防范和化解房贷市场风险，特提出以下几点建议：

（一）建立房地产市场总量监测体系，不断提高房地产市场风险防范水平

借鉴国内外房地产市场监测调控的成熟经验，结合保山市房地产市场和金融现状，各级政府及相关调控部门应重点建立和完善房地产市场总量监测体系，为房地产市场和房地产金融总量调控提供依据。通过建立房地产市场总体运行监测指标，密切监测房产价格波动幅度、住房面积比例、商品房销售中的自住比例等相关房产经济指标。切实为开发商、商业银行、消费者理性投资、经营和消费决策提供信息平台，减少信息不对称所造成的盲目市场行为，引导房地产市场良性发展。

（二）加强房贷市场结构调整，防范和化解房贷市场风险

一是各金融机构要加大房地产调控措施的贯彻落实力度，加大对房地产贷款管理力度，不断调整信贷结构，在防范和化解房地产金融风险的前提下，积极促进房地产业健康有序发展。二是控制房地产贷款占金融机构全部贷款的比重以及房地产开发贷款占房地产全部贷款的比重。三是拓宽房地产融资渠道。加快发展股票、基金、信托、债券等房地产融资渠道，让全社会共同承担风险，减少风险过度集中给银行和企业带来的震荡。

（三）认真落实住房贷款差别化信贷政策，切实防范个人住房贷款潜在风险

一是各金融机构要进一步贯彻落实住房贷款差别化信贷政策，不断提高对个人住房贷款风险的防范和化解水平。二是加快发展住房信贷抵押二级市场，尽快研究抵押贷款证券化的操作办法，弥补个人住房贷款业务中的流动性缺陷。三是各金融机构要增强个人贷款中的风险防范意识，避免因过度竞争而降低贷款条件，要加强对贷款申请人的贷前调查、资格审查以及对应项目和开发商的审查。四是加强经济适用住房、廉租房等各类保障房的建设步伐，切实解决中低收入家庭住房问题。

（四）加强房贷市场风险防范的制度环境建设，为房贷市场的发展提供制度保障

一是建立和完善房贷市场运作的法律法规，尽快推出与房贷市场有关的法规实施细则，为房贷市场的发展提供有力的法律保障。二是加快建立健全相应的社会住房保障体系，不断完善社会住房保障机制，确保房屋被拍卖后个人的基本生活能得到必要的保障，个人的基本人权和银行的债权得到维护。

[1]宋巧玲.我国个人住房贷款的风险分析与防范.重庆：西南大学学报,2011.6.

[2]张冰冰.探析我国房地产信贷政策对房地产行业的影响.昆明：经济问题探索，2010.10.

[3]巴曙松.房地产大周期的金融视角.福建：厦门大学出版社2012.3.