商业地产 能否远离滑铁卢

张 平

万科首次出击商业地产就遭遇了滑铁卢。2010年在北京高调推出的第一个商业地产项目——万科五号公社销售遭到了遇冷。当时的对外报价每平方米在5万元到6万元的商业地产，在行市的价格中并不算过分。然而其实际成交价最低仅2万多一点，最高不过3万元，相当于打了五折的价格贱卖了。

对“万科五号公社”项目，本人曾经专程前去调查摸底。按理说项目的地理位置是不错的，位于朝阳区朝阳公园附近。朝阳区在北京是面积最大的近郊区，有众多的教育、科技、文化机构。那一次虽然是万科初次涉及商业地产，但也不可谓没有做出相应的准备，销售时期主推了低密度、花园式、企业独栋总部办公的概念。整个项目形态颇为讲究办公的环境质量，且独栋总部都配备了中庭、花园、露台等。

但是，北京市政府CBD的东扩，直接影响了万科五号公社的销售。政府当年新推了CBD12块土地，公布的规划建筑面积达到186万平方米，以写字楼与商业地产为主。市政府公告，2011年底商业地产将集中上市。因为新增的供应量被明确了，引发了甲级写字楼市场整体空置率不断上升，租金价格再难上涨了，造成CBD区域的商业地产进入了低迷状态。在此条件下低价贱卖似乎就成为了万科的惟一选择。

曾经在住宅商品房领域纵横捭阖的万科，在商业地产领域初次涉水就遭遇此劫，原因还有很多：作为传统的住宅开发商，万科曾经只需要承担工程建设和销售。但是，成为商业地产开发商之后，万科就需要对未曾涉猎的经营领域进行新的探求：如何才能放远投资选址眼光？培育商业氛围究竟应当在哪些方面着手？

凡称商业地产者，皆是先有商业、后有物业。同时，商业地产项目作为持有型物业，回报周期较长。考验着万科的资金链条是否牢靠。在人才方面万科面对并不熟悉的招商、运营、管理等环节，初入此道却没有得力的专家型人才，所以难免在困局来临时就捉襟见肘了。

万科一案，让我们看见了投资商业地产，不仅考验投资者的实力，还考验投资者的耐心。虽然，在住宅地产受到了长期严厉调控的背景下，进军商业地产将会是房地产商的主要开拓方向。但是，商业地产的收入来源很有可能不如住宅地产来得稳定，现金回笼会过于缓慢。

在此背景之下，如何才能在商业地产领域分得一杯羹呢？实在是需要涉足该业界的后来者们必须解答的难题。

回顾——“大跃进”转向稳中求进

2012年中国房地产市场，呈现出各类资本“抢食”商业地产的热闹景象，越来越多的非房产行业的巨头，如周大福、比亚迪、雅戈尔等知名公司，也对商业地产竞相“下手”了，各路资本加快争抢商业地产的局面愈演愈烈……

拟可解读的原因，一是在城市化进程中商业地产得到了政策鼓励，不仅各大中城市建设城市综合体项目越来越热，就连西部城市新疆的喀什市，其规划开建城市综合体就达到了18个；二是多元化发展策略使然，大企业在寻求新的盈利增长点的同时，也取得了平衡资金风险的成效；三是住宅市场遇冷之下，住宅开发商寻求转型，就近进入了商业地产领域。与之同步去年也出现了商业地产项目布局过早、市场培育期过长、融资模式不成熟、人才储备不足等问题。

2012年商业地产发展呈现以下特点：

首先，从“大跃进”转向稳中求进。商业地产的发展势头整体趋向理性，中央调低了宏观经济发展的速度指标，继续执行从严的房地产调控政策，全国商业地产投资增速有所放缓了。但是，支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产发展总体仍保持了稳定增长。

其次，发展方式由数量型转向质量型。早期商业地产的行业竞争停留在前期圈地、销售甚至招商上，企业不惜代价引入商业品牌作秀造势。而今天商业地产开发商开始转向运营管理能力的竞争，企业更加重视修炼内功了。

再次，开发商在整体招商过程中谈判底气下降了。各地商业地产投资出现了过热，商业项目供应量大、同质性高、集中入市，导致开发商招商阶段与入驻商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况普遍的出现了。

第四，局部地区“商住倒挂”开始扭转。发达国家同地段商业地产项目租售价格，通常高过住宅价格。国内“商住倒挂”的状况在北京、上海也已经开始改变，已经接近或超过同地段住宅。2012“商住倒挂”现象进一步转变，原因是住宅价格开始回归，同时商业项目品质有所提升，价值得以了体现。

第五，洗牌式并购不可避免。随着市场风险的不断显现，发生了较多的项目并购案，一些实力公司迎来抄底机会，商业地产的行业集中度进一步提高了。

第六，项目下沉进入县域。知名商业地产商已经将发展方向对准了更小的城市。由于我国商业地产主流发展模式是住宅依赖型，二、三线城市住宅市场受房地产宏观调控影响较大，商业地产竞争相对缓和，开发商开始转战到县城，那里投资少、竞争弱、无限购。

体会——投资坚持5必看

开发经营商业地产，对于单纯商品房开发企业而言，不仅考验了其资金实力，同时也考验其坚忍能力与整合能力。在住宅商品房地产受到严厉宏观调控的背景之下，进军商业地产将成为房地产商未来开拓的方向之一，但是商业地产收入不如房地产稳定，现金流回笼缓慢，如何在商业地产领域分得一杯羹，对于以往的房产商来说仍是一个新的命题。

目前，城市商业地产总体升温，城市商圈连线趋势初见端倪。城市发展仍然离不开商业塑造，城市的品牌需要商业地产的彰显。建议投资商业地产遵循5必看：

看需求

购买商铺或者写字楼已经成为普通消费者投资的方向。投资商业地产之前要看市场需求。市场需求首先要讲求便利性，需要根据市场进行细分，在购买力、消费层次上进行分类。百货有百货的分类，超市有超市的分类。一般来说，商业地产的升值空间应该在商品住房价格的2倍至3倍以上。尤其是成熟区域的商业地产，有望为当地板块注入新鲜血液，拉动区域商业地产、商品住房的价格。

运作商业地产需要成熟的运营经验，研究店铺的布局结构、招商定位、人流方向，甚至掌握与供应商之间扣点或租金的谈判经验。

看规模

投资商业地产，要尽量选择区域整体规模较大的商铺。区域规模的大小，决定了能吸引多少消费者，能否形成特色商业区。规模大的商业地产能够推动整个城市生活水平的提高，最佳规模的商业地产应当包括百货、购物中心、餐饮、休闲娱乐的功能。

大型商业地产能够带动区域房价的上升是毋庸置疑的。房子不管是商用还是居住，最终要满足人最基本的需求，商业地产不仅强调规模，也要强调舒适度。不单满足消费者对于物质的需求，同时还可享受优美的环境。

看结构

明确商铺租给谁。商业地产投资者有必要研究商铺的建筑结构、物业结构。层高有多少，进深、开间、柱距，在购买之前就要心中有数，打算做什么样的经营项目。比如做餐饮，就要了解烟道、下水、卫生间的功能是否具备？对于商业地产营销一方来说，虽然自己不做某一行，但必须清楚不同商家对铺面要求是不一样的，譬如小开间、大进深的商铺不利于经营，但如果招来的商家经营的是建筑材料，销售就十分对路了。而如果是用来做超市的，就必须对柱距、跨间有一定的要求。

看未来

不看地段看回报。投资商业地产的地理位置未必城市中心才是首选。1万元/平方米/年的商铺租金，在城市商业黄金地段不算高昂，什么样的商业形态才能支付如此高额的租金？利润空间在哪里？用租金反推房价，有助于避免盲目投资，按照合理的回报率8%反推，商铺需要每平方米月租金66.7元才够平衡收支，这样的投资升值空间又在哪里呢？有投资者认为买黄金地段的商铺，招租高端品牌入驻，就能够承受高租金。但是高端品牌，特别是奢侈品商家非常精明，杭州西湖新天地的个案值得借鉴，当时西湖新天地引进LV花了巨大代价，不仅没有收到租金，还搭进去部分的装修费用。历来商业地产投资回收期长，对开发商的运营能力要求高，对于普通投资者来说一定要看清商业前景才能出手。

看开发商

对于开发在不太成熟地区的商业地产，需要养铺和吸引人气，没有长远的规划，将会导致商铺面临较长时期的空置，投资者面临不断增大的风险。商业地产开发商在决定投入之前应当思考：一是消费定位，谁来消费。有了消费者，才能预计未来的人群质量和人群结构。二是经营确定，谁来经营，适应哪一行。三是选择目标，应当遴选愿意与开发商共生存、求发展的伙伴。

经验——遵循黄金分割线

近年来，虽然房地产市场处于调控状态，但与住宅商品房相比，商业地产的发展一直处于稳步向上的态势，保持着每年约10%的增长。投资商业地产和投资住宅的群体有所区别。一般而言投资住宅的多是短线投资，而对商业地产的投资则是长线投资。

如何规避各类资本“争抢”商业地产的潜在风险？行内专家认为对商业地产项目立项规划需要进行周密的部署，前期调研得充分深入是必不可少的。特别是初涉该行业的开发商，更应给予充分重视。商业地产项目应遵循“黄金分割线”——项目中购物、餐饮、娱乐地产的比例，以五、三、二的比重分割为准。

在商业地产招商过程中，急功近利导致项目失败的案例比比皆是，诸如在主力店进驻后，迫不及待地提高物业售价或租金，填补前期倒贴给主力店的成本，甚至以几倍的租金或售价，赚取主力店带来的附加利益；为了节约商业推广成本，停止项目的系统推广计划，选择坐等客户上门，最后导致整个项目的招商周期拉长，造成项目的招商工作的半途而废。

商业地产招商切忌“急功近利”，好商业地产需要“养出来”。对于远郊的商业地产项目而言，开发商至少应有三个10年的计划，例如基于商圈不成熟，第一个10年可以做批发业态，辐射更大区域的消费人群；第二个10年调整做符合周边社区需求的百货业态；第三个10年再做业态升级，提升项目消费体验度。每个阶段的规划都应当清晰，依托满足各阶段业态调整的需求，对于项目的建筑质量也要有明确的要求。

鲁迅先生曾说过“好文章是改出来的”，好的商业地产是“调整”出来的，离不开一定周期的“涵养”。怎样保持开发商的利益、保持商业品牌的利益、把消费需求吸引过来，涉及到商业地产企业的“软件”竞争实力。处于商业地产开发阶段，应熟悉商家品牌运作，才能在“恋爱式”招商之后，提供“保姆式”服务。

例如：成功的商业地产运营商，能够了解某个品牌从产品设计到工厂打样，再到新品上市所需要的时间周期与资金投入，他们会提前邀请该品牌召开新品发布会，将品牌落地在商业地产项目上，这样做比单纯实行品牌推广更有吸引力，结合度也更加紧密。

展望——“二手低迷，一手火热”

据21世纪中国不动产数据监测，商业地产可能出现爆炸式增长，出现竞争激烈的格局。全国商业地产月均投资增速达到了30%以上，为同期住宅商品房开发投资增速的1.3倍，2012年上半年商业地产销售扩大到了2倍。

业内认为2013年住宅商品房依然平稳发展，而商业地产市场将会呈现出“二手低迷，一手火热”的局面。二手商铺、写字楼按评估价过户，无疑会促使二手商业地产市场陷入观望，成交量将会明显下跌。

去年10月1日，深圳率先施行了“商业物业按评估价征税”。一定程度规范了市场交易行为，避免“阴阳合同”的出现，也加大了买方纳税的额度，税款约占成交价的10%。在业内人士看来，二手商业地产市场呈现低迷态势，除了受新政影响外，还与国内经济环境不景气有关。

展望2013年，虽然市场普遍预测GDP将在7%到8%之间，评估价过户政策带来的影响也将逐渐被市场消化。但是二手商业地产市场依然难有大的行情。一方面当前商铺写字楼的租金已经与销售价格脱节，租售收入甚至低于银行利率，通过放租赚取高于银行利率的回报难度越来越大。而另一方面“按评估价过户”政策带来税费增加，将逐渐转嫁到买方身上，影响其投资需求。也将影响通过买卖商铺来赚取利润的中介机构和投机客。

2013年一手商业地产项目则会因此迎来更大的机遇。今年的头一个月，全国一手商业地产交易量已经出现了猛增。由于一手商业地产市场供应量逐渐递减，其买卖过程又不受评估价征税政策影响，因此一手写字楼、商铺的销售或将更为火爆。

警惕——风险时时相伴在左右

商业地产由多方运转的商业价值链组成，包括开发、销售、招商、经营、管理环节，需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合，才能取得共赢的收获。商业地产的开发经营过程中，以下风险需长期关注并加以防范：

1.宏观调控的风险

国家利用行政或经济手段，对过热的市场进行干涉，比较常见的有交易限制和行业准入。去年上海市政府针对商铺过热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，规定商铺的买卖必须在拥有产权证以后，通过有关主管部门批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。

2.规划失误的风险

规划是政府部门对地区产业、人口、交通等的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性。规划失误会造成商铺贬值。同时，开发商在商铺开发中应熟悉相关的行政法规和规定，以免在方向上失误或出现偏差。一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，从法律角度了解城市发展的政策倾向，具有积极的作用。

3.租金差价的风险

开发商出售商铺后，消费者、小业主委托开发商经营商铺。而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，以保持租金相对较低。这一错位，必然会与商家提供给小业主客户的回报率存在差距，使得开发商不得不为支持较高的回报，补贴一定的资金。回避此类风险，开发商必须按照市场规律，制定商铺销售价格和回报率，不能一味提高售价和回报率。普通的购房者对于高额租赁税并不清楚，因此认为开发商存在欺诈，引发纠纷。开发商在销售前应承担正确的引导的责任。

4.经营不善的风险

大型商家在长期承租期内，经营管理不善，无法继续经营，将无力向开发商支付租金。提醒开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，选择“优质”商家租客，以获得长期有保证租约，保证给业主稳定、持续、健康的回报率。开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，将导致商业布局不合理，商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。

5.售后“包租”的风险

“售后包租”涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司与购房者签订委托经营合同。开发商应重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。

6.产权分散的风险

开发商分割商铺销售后，带来的产权分散与商业统一经营的矛盾。开发商应建议小业主提前成立业主委员会，统筹安排商场未来租赁权及经营权，通过业主投资额确定所有业主的分配权利，业主委员会通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式，实现商场的统一经营。避免返租期满后发生纠纷的可能性。

此外，商业地产实现销售或是专为商业物业之后，各单体商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址不当、业态变化、商圈变化等问题，将使开发商面临重重风险，需借助专业律师合法规避，以求得安全收益。