我国旅游房地产研究方法述评与展望

邱建辉

(华东师范大学商学院,上海200241)

我国旅游房地产研究方法述评与展望

邱建辉

(华东师范大学商学院,上海200241)

旅游房地产作为近年来旅游业与房地产业共同关注的热点,发展势头十分迅猛。然而,旅游房地产并没有引起学术界的足够关注,研究成果(尤其是方法的运用)非常有限。基于现有的文献资料,对旅游房地产研究中方法的运用做了系统综述。介绍了国外旅游房地产(分时度假)研究中方法的运用;从旅游房地产开发、旅游房地产产业、旅游房地产投资、旅游房地产消费者需求及其他研究内容等五个方面对我国旅游房地产研究中所使用的方法进行综述;在总结国内旅游房地产研究方法的基础上,结合国外研究方法的运用,提出未来我国旅游房地产研究方法运用的方向。

旅游房地产;分时度假;研究方法;研究综述

引言

旅游房地产起源于20世纪初的法国地中海沿岸,在国外主要表现为以分时销售为主要经营模式的度假酒店或别墅,并逐渐形成了较为成熟的分时度假交换网络体系。但国外并不真实存在“旅游房地产”这一概念,因此其对于旅游房地产的研究也主要集中在分时度假产业。从20世纪八九十年代旅游房地产开始在我国海南出现并迅速向内陆传播,发展至今,国内旅游房地产已经成为房地产业和旅游业共同关注的热点,但是相对于实践而言,我国学者对旅游房地产的理论研究却较为滞后,研究方法的运用更是捉襟见肘。

在我国,旅游房地产的研究还没有引起学术界的足够重视,但随着旅游房地产实践近年来的蓬勃发展,已经有越来越多的学者开始关注这一领域。在此基础上,皮佳倩、杜靖川[1]将我国学者对旅游房地产的研究分为3个阶段:萌芽和引进阶段(80年代中期-1996年);本土化阶段和复兴阶段(1997-2001年);提升阶段(2002-2007)。同时,由于旅游房地产理论研究的薄弱性,国内对其基础概念尚未有一致而清晰的认识,其术语存在称谓不统一、使用不准确、定义不科学的现象[2]。王洁、黄华通过对国内学者关于旅游房地产概念和范畴的总结,分别从广义和狭义视角提出了我国旅游房地产的概念和范畴,他们认为旅游房地产应该是指以一定的旅游资源、旅游产品和旅游氛围为依托,以满足休闲度假或置业投资需求为目的,借助专门的销售渠道售卖给旅游者作为第二居所的住宅设施,并提出将旅游房地产分为“分时度假型”、“产权酒店型”或常规购房置业型的住宅房地产(第二居所)这3类。

旅游房地产学术研究的滞后性严重制约了旅游房地产实践的发展,缺乏创新理论(理念、模式、消费者需求)的指导已成为我国旅游房地产实践发展面临的主要问题之一。而方法作为研究的工具,其使用是否多元化是判断该领域研究成熟与否的重要标志。因此,本文在国内外旅游房地产研究历史的基础上,暂时抛开对其定义、特征等方面的详细讨论,而主要尝试对现有文献中所使用的方法进行系统综述,以期对旅游房地产现有学术成果做一大致判断。文章主要分为3个部分,第一部分主要介绍国外研究旅游房地产(分时度假)所使用的方法及集中的领域;第二部分主要阐述研究方法在我国旅游房地产理论研究中的运用;第三部分为对我国旅游房地产理论研究中研究方法运用的评论与展望。

一、国外旅游房地产(分时度假)研究方法综述

在我国,分时度假属于旅游房地产的一部分,但在国外并没有明确的提出旅游房地产这一概念,而是通常将其表述为分时度假或第二居所。目前国际上对分时度假还没有形成统一的定义,比较流行的是来自于美国佛罗里达州的《分时度假房产法案》和欧洲的《欧盟分时度假指令》,二者定义虽然有所差异,但是基本上都认为分时度假是消费者按照协约(协约有效期必须在3年以上)的规定提前支付所需的款项以获得对某项房产未来的住宿权利,并且消费者购买的每年在某处设施住宿的时间不能低于一周。

国外对于分时度假的理论研究较早,已经形成了相对完整的理论系统,在研究方法的使用上也较为多样,研究视角呈现多元化特征。从文献整理情况来看,国外对分时度假研究中方法的使用主要集中在分时度假消费者需求、分时度假企业、分时度假产业本身发展三方面,并均已形成较为成熟的研究方法体系。

从分时度假消费者需求角度来看,John C. Crotts等[3]采取问卷调查的方式对分时度假购买者的特征、购买分时度假产品的动机等不同方面进行分析,认为目前购买分时度假产品的消费者多数为受过良好教育、家庭富足并拥有多处房产的群体,同时还指出空巢老人市场具有很大的潜力;Beverley Sparks等[4]通过对购买分时度假产品的消费者进行邮寄式问卷调查,综合运用相关分析、单因素方差检验等计量经济方法,从顾客价值角度分析了顾客从购买分时度假产品中所获得的价值及其排序与消费者满意度之间的关系。

从企业视角来看,Robert Woods等[5]通过对分时度假企业销售管理者进行问卷调查,并进行描述性分析后发现分时度假产业是一个“市场营销”导向型产业,其营销成本占销售成本比例较高,同时还对分时度假产品线上和线下销售及加强销售人员培训等提出了相应建议,是国外较早采用定量研究方法对分时度假企业进行研究的文献;Catherine Mbidde Nabawanuka等[6]基于企业年报和CRSP数据库的数据分析,分别以企业价值、企业风险、净资产收益率(ROE)为因变量,以分时度假产品运营等级、公司规模及公司财务结构为自变量,同时引入虚拟变量构建出多元回归模型,研究结果认为分时度假产品运营与企业价值呈倒U形关系,与净资产收益率(ROE)呈U形关系,而与风险无关。从分时度假产业本身发展情况来看,Adrian H.Pryce[7]通过对全世界排名前40的分时度假企业市场占有份额(1994-1998年)进行动态分析,认为分时度假产业在全球逐渐呈现出合并与集聚化趋势。

通过对国外有关分时度假产业研究方法的文献整理分析,发现国外对分时度假研究所采用的方法主要呈现以下3个特征:一是研究方法的运用领域较为广泛,研究体系相对成熟;二是研究方法的运用多是基于数据的分析,有可靠的数据来源(如调查问卷、企业年报等);三是在国外分时度假涉及研究方法的文献中,相对较为重视对消费者需求的研究。

二、国内旅游房地产研究方法综述

(一)研究概况

本文以“万方数据库”及“中国知网CNKI”为搜索引擎,以“旅游房地产”、“旅游地产”为关键词进行检索,截止到2012年8月,共搜索到旅游房地产相关文献130篇,其中涉及研究方法的文章共有30篇(见表1)。从表1中的数据不难发现,目前我国对旅游房地产的研究还主要停留在理论阐述阶段,运用研究方法的文献数量相对较少。但从未来发展趋势来看,近年来有不断增长的趋势,这说明旅游房地产已经越来越引起学术界的关注。

表1 旅游房地产研究涉及研究方法的文章各年数量

通过对这30篇文献进行整理、分析,发现涉及研究方法的文章所研究的内容主要集中在5个方面。一是关于旅游房地产的开发(相关文献11篇),主要是通过构建指标体系对旅游房地产的开发条件及风险进行评价分析;二是对旅游房地产产业本身的研究(相关文献7篇),主要通过借鉴其他学科较为成熟的相关理论与方法来分析旅游房地产产业的发展问题;三是对旅游房地产投资的分析(相关文献4篇),主要采用定量研究方法对旅游房地产的投资价值、环境及决策进行研究;四是对旅游房地产消费者需求的研究(相关文献3篇),主要分析消费者的购买意愿、购买力等;五是对其他问题的研究(相关文献5篇),包括旅游房地产的空间分布、旅游房地产项目经营绩效、旅游房地产营销等相关内容。

(二)“旅游房地产开发”研究方法述评

在“旅游房地产开发”相关文献研究中,涉及到研究方法的文章主要可分为3类:一是旅游房地产开发的条件:主要通过构建旅游房地产开发评价指标体系,然后运用相关评价方法对某一区域或某一模式的开发条件进行综合评价;二是旅游房地产开发的风险:主要通过对旅游房地产开发风险因素进行分析,构建风险评价模型;三是其他研究内容:主要是运用其他学科相对成熟的研究理论对旅游房地产的开发进行探讨并提出相应对策。

1.旅游房地产开发的条件

旅游房地产开发的条件,离不开对其影响因素的分析。通过相应的文献整理分析,发现国内对旅游房地产的开发条件研究主要采用构建评价指标体系(评价指标体系的构建来源于旅游房地产开发的可量化的影响因素),然后运用相关评价方法进行综合评价。基于不同的研究视角,评价的内容不同,指标的选取也会有所差异(见表2),但最终大多采用层次分析法对其进行权重的衡量。

表2 旅游房地产开发条件相关研究方法统计表

2.旅游房地产开发的风险

虽然旅游房地产的开发风险在实践中至关重要,但目前学术界对旅游房地产开发风险的研究还比较少,比较有代表性的如丁少华[11]在充分分析区域旅游房地产开发风险因素的基础上,通过构建区域旅游房地产的开发风险评价指标体系,并运用因子分析法对其进行风险评价;刘睿[12]通过对旅游房地产开发风险类型的分析(准备风险、选址风险、公关风险、定位风险、运作风险、生态风险),运用风险矩阵模型①对其进行风险排序,认为选址风险是旅游房地产开发风险中最值得关注的因素。

3.旅游房地产开发中其他研究内容

总体来说,旅游房地产开发条件与风险的研究较多采用具有针对性的定量研究方法,而其他大多数的研究则是借鉴其他领域相对成熟的理论成果对旅游房地产的开发进行探索。如郝彦苹[13]、申小芳(2011)[14]、陈淑媛[15]均以SWOT分析法分别对旅游房地产开发模式的选择、贵州旅游房地产的开发及莆田妈祖文化旅游房地产的开发进行分析;黎兴强[16]在永续棱锥模型的基础上,构建出包容性发展棱锥模型,并提出后现代旅游房地产开发过程中应该遵循的“底—图”原则。

(三)“旅游房地产产业”研究方法述评

对旅游房地产产业的研究是进行其他相关研究的基石,厘清旅游房地产产业的来龙去脉及发展轨迹有助于我们进一步探究其产业本质及发展趋势。总体来看,我国学者对旅游房地产产业的研究大致经历了产业来源研究[15]——产业融合研究[16-17]——产业发展研究[18-20]这3个阶段(见表3)。从表3我们可以看出,目前国内学者对旅游房地产产业的研究大多停留在借鉴其他学科较为成熟理论的阶段,且大多数为定性研究,尚未形成针对旅游房地产产业发展的理论或研究方法。

(四)“旅游房地产投资”研究方法述评

一般来说,旅游房地产投资金额巨大、开发周期相对较长,存在一定的风险,因此,对旅游房地产投资价值、环境、决策等相关要素的研究就显得十分必要。从文献整理情况来看,国内对旅游房地产投资的研究主要基于企业投资视角。如殷洁[23]从投资价值角度,通过构建投资评价指标体系,运用模糊数学评价法对旅游房地产(酒店式公寓)的投资价值进行了综合评价;王恒言[24]基于旅游房地产投资环境视角,运用灰色关联分析法对旅游房地产的投资环境指标进行筛选并构建了包含25个评价指标的投资环境评价指标体系,最后运用因子分析法得出陕西省10个地级市旅游房地产投资环境的综合得分及排名;黄俊与郭强[25]通过德尔菲法和层次分析法构建出三亚旅游度假公寓投资决策评价指标体系,运用模糊综合评价法建立评价模型并进行了综合评价;马勇和王宏坤[26]则基于全价值链这个新视角,对我国旅游房地产的全价值链构成进行分析,进而总结出我国旅游房地产的五大投资策略。

从现有研究文献可以看出,目前,国内对于旅游房地产投资的研究多采用构建评价指标进行综合评价这一研究方法,并且多基于企业投资视角。而旅游房地产作为兼具居住和个人投资双重功能的产品,消费者投资也不容忽视,在以后旅游房地产投资研究中应该给予必要的关注。

(五)“旅游房地产消费者需求”研究方法述评

旅游房地产消费者需求是构成旅游房地产研究的重要组成部分,但是由于旅游房地产在我国刚刚兴起,消费者对其还保持较为谨慎的态度,消费者市场还没有成熟起来,相关研究数据的难以获得,大大增加了研究的难度。目前来看,国内对旅游房地产消费者需求研究中运用研究方法的文章仅有3篇。王宛飞[27]通过对分时度假消费者进行调查,以是否购买分时度假产品作为因变量,运用logistic分析方法对我国分时度假消费者的购买意愿进行了研究,认为我国分时度假市场的主要目标人群为高收入、高旅游消费群体;随后,单文君[28]运用结构方程模型(SEM)构造出旅游房地产消费者购买动机、消费者感知与消费者最终购买行为的影响模型,并对它们之间一系列相互依赖的多重关系与内在作用结构进行了分析;而付海燕等[29]在分析影响区域旅游房地产购买力因素的基础上,运用模糊综合评判法对浙江各地级市的旅游房地产购买力进行分析,研究结果认为杭州有着最强的购买力,但整体来说,浙江旅游房地产的现实购买力并不是很强,而潜在购买力则相对较强。

总体来说,国内对旅游房地产消费者需求的研究多从购买意愿、购买力入手,缺乏确切数据支撑的实证性研究,这与我国旅游房地产消费者市场不成熟密切相关。同时,从文献数量上来看,目前我国对旅游房地产消费者的研究还比较欠缺,应该成为以后旅游房地产研究重点关注的命题。

(六)“旅游房地产其他研究内容”研究方法述评

在涉及研究方法的文献中,除对旅游房地产的开发、产业、投资与消费者需求等主流内容进行研究之外,国内学者还对旅游房地产中的住宅地产、旅游房地产项目经营绩效、旅游房地产空间分布及旅游房地产(景区休闲度假房地产)价值分摊进行了探讨。(见表4)

表3 旅游房地产产业相关研究理论、方法统计表

表4 “旅游房地产其他研究内容”相关研究理论、方法统计表

三、结论及展望

(一)结论

总体来看,国外学者对旅游房地产(分时度假)的研究主要从分时度假消费者(需求)、分时度假企业(供给)及分时度假产业3个角度展开,其方法体系相对较为成熟。而国内学者对旅游房地产的研究主要从旅游房地产开发、旅游房地产产业、旅游房地产投资、旅游房地产消费者需求及其他研究内容5个方面展开,虽然研究内容较为广泛,但其方法的运用却缺乏一定的系统性,还不足以支撑起各研究领域的主体内容。从旅游房地产研究采用的方法来看,国外学者多倾向于采用问卷调查形式进行实证性分析,而国内学者大多借鉴其他领域的研究理论或方法对旅游房地产进行研究,并以定性研究为主,缺乏计量分析(见表5)。

表5 旅游房地产研究理论、方法统计表

(二)展望

旅游房地产业在我国发展尚不成熟,需要创新理论及方法的指导。从研究内容方面来说,本文认为在以后的研究中以下两个方面应该得到不断加强或改善:①与国外相比,我国对需求层面的旅游房地产消费者研究(消费者需求动机、消费者购买能力、消费者评价等)较少,应该得到相应的重视;②从旅游房地产现有研究文献来看,运用方法的文章中涉及的研究内容较为广泛,这与从事旅游房地产研究学者学科背景的复杂性密切相关,但大多数学者的研究大多囿于本学科范围内,缺乏跨学科视角研究,在以后的研究中希望这一现象能够得到改善。

从研究方法视角来看,未来的研究有以下几个地方值得注意:①总体来看,方法在现有研究文献中的使用较少,涉及到方法运用的文章仅占总量的23%,对旅游房地产研究方法的运用首先应该在数量上取得突破;②旅游房地产研究内容虽然广泛,但方法运用较为单一,缺乏方法的综合性运用,未来的研究应充分重视这一点;③旅游房地产现有研究中方法的使用主要以定性为主,缺乏定量的实证性分析,其中定性研究大多采取“拿来主义”,借鉴其他学科相对成熟的理论或方法来研究旅游房地产的问题,缺乏针对性,以后的研究应尽量避免这种“移花接木”式的理论嫁接,找出真正适合我国旅游房地产研究的理论或方法。

四、结束语

虽然旅游房地产近年来在业界受到旅游业与房地产业的极大关注,但学术界的重视程度却远远不够。随着旅游业的持续高速发展与国家对住宅房地产业的宏观调控,我国旅游房地产业逐渐成为新兴的投资热点,越来越多拥有不同学科背景的研究者也开始密切关注这一新兴业态。但总体来说,我国学者对旅游房地产的研究范围虽然很广,但大都还不成体系,且方法的运用较少、缺乏一定的针对性,无法满足当今我国旅游房地产快速发展的需要。“中国旅游房地产爆发式发展”与“国内旅游房地产研究成果(尤其是方法的运用)匮乏”的双重作用促进了本篇综述的完成,希望本篇综述能起到抛砖引玉的作用,将更多研究目光集聚到旅游房地产研究方法的使用上。

注释:

①风险矩阵模型最早运用于军事领域,是指在确定风险影响等级和风险发生可能性等级的基础上,运用Borda序值法对风险因素进行排序,从而得出最为关键的影响因素。

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Tourism Real Estate Research Methods:Current Issues and Prospects

Qiu Jianhui
(Department of Tourism,School of Business,East China Normal University,Shanghai 200241,China)

As the focus of tourism and real estate in recent years,tourism real estate has experienced a very rapid development. However,tourism real estate hasn’t aroused enough concern among academic community.Research about it,especially the use of the methods,is very limited.Based on the existing literature,this article tries to make a systematic review of the use of the methods in the context of tourism real estate.The paper is mainly composed of three parts.The first section describes the use of methods in foreign tourism real estate(timesharing)research.The second part summarizes the methods used in the study of tourism real estate from five areas:tourism real estate development,tourism real estate industry,tourism real estate investment,tourism real estate consumer demand and other research.Finally,after summarizing both domestic and foreign tourism real estate research methods,the paper propose some directions for future research on tourism real estate research methods.

tourism real estate;timesharing;research methods;research review

F592

A

1674-3784(2013)04-0064-07

[责任编辑:吕观盛]

2013-03-21

邱建辉(1989-),男,河南驻马店人,华东师范大学商学院硕士研究生,研究方向:旅游资源开发与规划。