“以房养老”遭遇尴尬

马红漫

“以房养老”的时间表越来越清晰。近期，幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏公开表示，相关部门已让保险公司12月份拿出试点方案，明年1月份推出相应的保险产品。但囿于传统观念根深蒂固、住房金融市场相对滞后等掣肘因素，这一养老模式付诸实施并非易事。当前以房养老更应被视为一种金融创新，而不应对其养老保障功能寄予过多厚望。

数据显示，我国60岁以上人口已突破2亿，预计在2030年将突破4亿，人口结构老龄化特征渐趋明显。顾名思义，以房养老就是老年人以名下房产为依托安排养老生活，与发达国家较为流行的“倒按揭”做法基本相同：即退休老人有房产抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付资金，直至投保人亡故、保险公司收回该房屋。一个简化的假设案例描述就是，老人在60岁时把价值200万元的房子进行抵押，假设其寿命为80岁、其间房价保持平稳，那么老人每年可以借此获得五六万元的收入，再加上每月社会基本养老金，这位老人完全可以过上无忧无虑的晚年生活。从单纯的经济收益比较看，老人通过以房养老每月获得的现金收入远高于租房所得，这的确是一笔划算的“买卖”。

然而，看上去十分诱人的以房养老在现实推进中却并非一帆风顺，此前上海、南京等地的实践均黯然退场。究竟是什么原因让这块香甜的养老蛋糕乏人问津呢？

其实养老并非是一笔简单的经济账，而是包含有人文情感关怀在内的社会现象。 “但存方寸地，留于子孙耕”形象地描述了老人与子女间的这种隐性契约。许多老人担心，将房屋抵押给金融机构或将能改善经济状况，但却会破坏与子女间的感情沟通，最终得不偿失。更何况，较为富足的退休老人并不需要通过让渡房屋产权获得更多现金收入；养老收入水平普遍低下的农村老人却因对住房没有完全处分权而被排斥在外，以房养老似乎对拥有固定房产的独居老人更为适用，覆盖的需求市场较为狭小。此外，由于这一养老方式运行周期较长、房屋价值波动大、抵押者寿命预期难，以及考虑到利率波动、城市规划不确定性较大等因素，参与其中的金融机构将面临较大风险。而且以房养老业务涉及住房、养老、医疗、社保、保险等多个市场，目前尚无统一的管理协调归口，市场承接机构的积极性难免受挫。

事实上，即便是在发达的欧美市场，以房養老从诞生到推广也并非顺畅。美国在20世纪60年代推出“以房养老”业务之后进程相当缓慢，直到1989年美国联邦住房管理局对该业务提供担保才确保了老年人的广泛参与，并随着住房金融市场的完善而渐次成熟。值得一提的是，在遭受金融危机洗礼之后美国房价大跌，以房养老业务也呈现亏损之势。为此，美国总统奥巴马专门签署了《反向抵押稳定法》，通过减少金融机构放款方式和利息差别，降低老人未来违约的风险。由此可见，以房养老不能被完全推向市场，为保障其稳定运行，政府还应承担起相应的公益责任，包括减免相关所得税、房产交割税费；成立专项部门协调统一各机构业务；在以房养老业务遭遇系统风险时积极介入等举措不可或缺。

其实，在我国以房养老基础环境尚未完全夯实之前，金融机构可以通过各种变通方式介入其中。据悉，一些退休老人在通过售出大房换购小房、出租闹市房产等方式获得差价养老金的过程中，往往会面临对房屋中介信任不足、搬迁维护力不从心的尴尬，一些商业银行已嗅出其中商机，积极推出相关金融创新服务，凭借良好的市场口碑提供房屋租售、日常维护、回款划拨等系列服务，方便了老人盘活名下房屋资产，这些金融服务可视为以房养老的先期应用试水，当得到肯定与引导。而在此之前，期望以房养老能够成为解决养老难题的突破点，实属高估了其市场能力和效果。