浅谈我区房地产估价行业现状、问题及对策

韩文平

【摘 要】随着住房制度改革的进一步深化，带动了房地产业的快速发展，使房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业。由于房地产市场与房地产估价服务紧密相连，房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间，同时对估价行业提出了更高的要求。现阶段我区房地产估价行业发展出现了一些问题，值得我们去研究并找出解决问题的对策，才有利于维护这个行业的健康发展。

【关键词】房地产；估价；现状；对策

一、我区房地产估价行业发展现状

自1992年我区成立第一家房地产估价机构以来，经过脱构改制、起步探索阶段，到2000年至2003年初步形成了以房地产估价师为投资主体、独立承担法律责任、自主经营、自担风险、自我约束、自我发展的房地产估价运行机制。从2004年至2009年我区房地产估价行业进入快速发展阶段，这期间我区房地产估价机构最多时达到26家，从2009年至2012年进入清理整合阶段，经过几年的膨胀发展，我区房地产估价行业开始进行行业修整。截止2012年底，全区共有房地产估价机构16家，其中，一级资质机构2家，二级资质机构10家，三级资质机构4家，注册执业的房地产估价师154人，从事房地产估价的人员560多人。

十几年来，我区房地产评估机构在房地产制度改革、推进房地产市场建设、搞活房地产二级市场、保障房地产权利人合法权益等方面发挥了重要作用，房地产估价服务已进入诸多社会经济活动中，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、征收拆迁补偿、拍卖等，特别是在各级法院、仲裁机构评判案件、金融机构发放贷款、税务机构核定税款、政府部门进行房屋拆迁时，各房地产估价机构出具的评估报告为核准相应房地产价值提供了重要的参考依据。自2009年至2012年底，我区房地产估价机构出具评估报告45055份，评估面积2055万平方米，评估价值732亿元。房地产估价机构不仅取得了较好的经济效益，同时也取得了很好的社会效益，房地产估价在促进我区经济社会发展中的作用日益显现。

二、我区房地产估价行业存在的主要问题

十几年来，我区的房地产估价行业总体发展是稳定健康的，对房地产估价市场也作了些探索和尝试，但很不够，存在的问题依然突出，应引起重视并尽快予以解决。目前我区房地产估价机构存在的主要问题是业内无序竞争、估价过程过于“模式化”、缺乏估价技术的行业标准等问题。

（一）业内无序竞争，干扰了市场的健康发展

目前，我区房地产估价行业价格竞争激烈，技术竞争淡薄，一些估价机构采取不正当的竞争手段，如压低收费标准等，只重业务来源拓展，轻视市场信息掌握，无原则顺应委手托方的要求，公正执业者越来越少，同时，房地产主管部门采取不当的行政手段干预房地产估价活动，如以评估价值划分不同资质估价机构的业务范围，超出该限定范围的估价报告不予备案。这些不正当的竞争，严重损害了我区房地产估价行业的利益，严重损坏估价行业的声誉，直接干扰了我区房地产估价市场的有序、健康发展。

（二）估价过程过于“模式化”，技术含量低

由于估价机构间低价的不正当竞争，为降低成本，很多估价机构简化估价过程，使估价过程模式化，形成流水线的作业方式，房地产估价过程中的重要环节现场勘察停留于形式，只是做一些简单的记录、拍照，不做深入的调查，估价所需资料只停留在信息搜索，缺乏真实性考查，估价报告套用固定模式，稍作修改即可完成，而撰写报告的往往是一些不具备估价资格的人员。

（三）缺乏估价技术的行业标准

有些估价技术问题，如报酬率（资本化率）等重要估价参数的确定，以及符合行业评审标准的估价报告模板（含主要内容说明和示例）或估价报告范本，在我区房地产估价行业中没有统一的标准，各估价机构各有各的取值标准、各有各的操作程序、各有各的报告模本，没有建立全区统一的估价准则，造成估价结果缺乏论据支持，经不起论证。影响了我区估价报告质量的提高和业务技术的发展。

三、促进我区房地产估价行业发展的对策

（一）加强对房地产估价市场的监管

房地产估价来是以估价师提供估价报告向委托方收取评估费的中介行业，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产估价行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性和公正性，房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性，房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，制定和完善本地区统一的估价准则。

（二）大力推进房地产估价行业信用体系建设

目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系建设还相对滞后，只有建立完善的信用体系，才能精确了解我区整个房地产估价行业的信用状况，督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造我区依法、独立、公正的估价市场氛围。

（三）走规模化经营的道路

由于目前我区的房地产估价机构规模普遍较小、业务单一，抗风险能力相对差，面对全国大型房地产估价机构的进入，为降低经营成本和提高竞争力，我区房地产估价机构必须走规模化经营的道路，通过机构整合或者估价机构利用自身的专业特长，开展诸如建筑工程、规划等方面的咨询服务，使房地产估价机构做大做强。

（四）加强技术服务，提高估价报告书的质量

估价报告书的质量是估价机构的生存之本，房地产估价机构应在实践中不断提高自身的技术水平和服务水平，为此，房地产估价机构第一要注重估价资料的收集，建立一整套房地产估价基础数据资料，并不断更新和增加，为估价人员撰写报告创造良好的基础条件，第二要建立房地产估价的严格操作程序和内部质量管理制度，第三要杜绝估价人员的不正之风。

我区房地产估价行业的发展还存在着不少问题，但房地产估价行业的发展前景广阔，对估价机构、估价人员乃至估价行业的监管任重道远，估价人员需提高自身的执业水平和经技术技能，房地产估价机构需加强自身的管理及内部制度建设，使我区房地产估价行业更加持续、健康的发展下去。

参考文献：

[1]魏凯 我国房增评估行业存在的问题及对策 科技情报开发与经济 1005-6033（2010）20-0156-03

[2]张柳亲 浅谈房地产估价行业的现状、问题和建议 南宁职业技术学院毕业生论文（2010）