“国五条”细则出台商业地产股能否因祸得福

王奇

看到岁末年初房价的不断上涨，在太原工作的张毅最近准备再买一套住宅用来投资。但“国五条”实施细则关于二手房交易要缴纳所得20%个人所得税的规定，让他打消了这个念头。

在房产中介的介绍下，张毅把目光转向了这些年租金一直上涨的写字楼。有地产研究分析师认为，在信贷收缩、房地产调控的背景下，整个房地产市场环境并不理想。对于商业地产，其购买者均为投资者，看中的也是其市场经营能力以及升值潜力。自房产调控以来，限贷政策下，不少原先的住宅投资者继而转投商业地产。因为受政策影响较小，事实上每次一调控，商业地产都会迎来一个投资小高潮。

商业地产能否因祸得福

在“国五条”实施细则出台之后，《投资与理财》记者在网上搜索有关商业地产股消息，但能搜索到的最近的信息寥寥无几。虽然商业地产因为其特殊性，以前受到社会普遍关注较少，但在政策影响之下，习惯投资地产的人们，是否会像张毅一样把资金转向商业地产 ？

业内人士指出，在地产股如此惨烈的下跌过程中，是否存在被错杀的股票？其中受政策影响较小的商业地产股是否属于被错杀的股票呢？

“‘国五条实施细则的出台，对于商业地产发展是有促进作用还是抑制作用，还要等待市场反应。不过，一些商业地产项目还是看好市场的，好多项目筹备入市。近日，一些项目更是更改了规划设计方案，将大比例增加商业份额。”有地产评论人士告诉记者。

黑马地产副总经理杨期勇在接受媒体采访时就表示：“‘国五条对于商业地产影响不大，一定程度上还会促进商业及办公物业的购买力。毕竟楼市新政打击的是投资性购房者，而其中的投资者也是商业地产的客户群，会有部分投资者转投商业地产。”

50只地产股跌停中的机会

投资不起动辄几百万的商业地产，看好商业地产的投资者们，可以把目光转向股市，投资那些商业地产股怎样？

3月1日股市收盘后，“国五条”实施细则出台，随后便引发广泛的议论。原本意在打击投资性购房，但结果却是房价没有狂跌，股市倒是先躺下了！

经过周末两天的休市，3月4日开盘，沪深股市遭遇“黑色星期一”。上证综指全天暴跌86.11点，彻底洞穿2300点，逼近2250点关口，跌幅达3.65%，创出近19个月的单日最大跌幅；深成指则领跌大盘，重挫逾5%。个股哀鸿遍野，两市近百股跌停，其中地产股跌势最惨，沪市地产指数跌幅高达9.25%，深市地产指数暴跌9.11%，包括万科A、保利地产、招商地产、金地集团等在内的约50只个股跌停。

从3月4日股市盘面可以看出，无论是住宅开发类地产股、商业地产股，还是综合类地产股，在本轮杀跌过程中均无一幸免。有业内人士指出，在地产股如此惨烈的下跌过程中，是否存在被错杀的股票？其中受政策影响较小的商业地产股是否属于被错杀的股票呢？

纵观A股市场，目前很少有纯粹的商业地产股，更多的公司是住宅开发加商业地产租赁开发的模式，像金融街、世茂股份、小商品城、陆家嘴等。

商业地产股未来扑朔迷离

商业地产股真的存在错杀吗？从目前来看，各方观点不一。

中原地产研究员认为，鉴于密集出台的调控政策对住宅市场的持续利空影响，使得自用型买家及投资资金提前结束观望，正式投向发展较为稳定的写字楼市场。所以，写字楼比住宅所受影响小，预计近期写字楼买卖市场集中成交的现象仍将继续出现。

有券商资深投资顾问表示：“考虑一线城市商业地产规模和租金情况，中国国贸、浦东金桥、外高桥、金融街、招商地产、陆家嘴、张江高科、新黄浦、阳光股份、世茂股份，这些深耕一线商业地产的公司受益更多。”

也有分析人士对商业地产股的未来不是很乐观。“从2009年到2012年这轮调控以来，房地产大周期一直处于下行、筑底状态，刚有上行迹象。更何况，如今凡开发商必言商业，凡企业战略必言转型，此时转型面临的将是未来异常激烈的竞争。尤其是遭遇‘新国五条，从住宅转型商业的开发企业，很可能熬不过这个冬天，就死在转型期。”

安信证券发布的研究报道也认为，市场本身处于反弹末段，征收房地产转让所得税的政策无论严格与否，对股票市场的影响都是负面的。在房地产需求下降的情况下，房地产投资也不容乐观，周期性行业的反弹逻辑破灭。如果地产产业链股票短期跌幅较深，建议观望；如果地产产业链股票调整不多，建议退出；题材类股票风险正在积聚，建议投资人规避。

三大地产商加速进军商业地产

在“新国五条”细则公布的前一天，龙湖地产刚刚宣布了其商业帝国的宏伟蓝图：“2013年是龙湖商业地产快速扩张的一年，集团预计用15年左右的时间，将商业利润占比从不到5%提升至30%。”龙湖地产透露，2012年租金收入超过5亿元。

同时招商地产也在加码商业地产开发。根据计划，2013年，招商地产位于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营，招商旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。招商地产副总经理张林透露，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%左右，持有型物业已建成面积约90万平方米。预计未来5年商业地产投资比重将达到15%～20%。

万科总裁郁亮在最近的业绩会上表示，万科社区商业是未来主要发展方向，公司去年年底成立了商业地产管理部，负责统筹协调整个集团这方面的资源安排。