谁将盘活国盛中心？

刘杨

2000年国盛中心正式启动，然而在14年里，几经转手，如今依旧未能成型；2007年的一次易主，抱着大展一番拳脚而收购该项目的国浩中国，不曾料到迎来的却是一场难以终结的官司；近段时间，该项目又有出售传闻，然而传闻中的买卖双方却对此不置可否。

国盛中心，这个曾经拥有无限豪情的项目，当前除外立面基本完毕之外，内部设施几近全无，而在其南侧的东方银座和来福士却早已成为东直门地区著名的商业中心。

在当前的收购传闻之下，似乎又让大家看到了国盛中心再次启动的信号。然而，可以肯定的是，这个“起了个大早，赶了个晚集”的项目，注定错过了商业地产的春天。

收购传闻频出

曾多次曝出转手传闻的东直门国盛中心又有了新动向。

据媒体5月初报道，光耀东方集团正与国盛中心洽谈收购事宜，光耀东方集团某高管表示，集团确实有意收购国盛中心并正在接触。而对于收购的细节，该高管并未过多透露，只是强调完成国盛中心项目整体收购仍需较长时间，“这个项目非常庞大，组成也较为复杂。”

5月底，记者致电光耀东方和国浩中国求证该收购事件，双方均已“不清楚”为由回绝了采访。

国浩中国相关人士向记者表示，关于国盛中心外界流传了多个收购版本，但均与事实有一定偏差，希望媒体不要再关注此事。

实际上，早在3月就有媒体先后报道国盛中心欲转手事宜，而在3月底，国浩中国就发表声明指出，有关声称“北京国盛中心欲转手报价达120亿元，国浩投资几十亿元后陷资金不足”的报道不实。

不论国盛中心转手报价到底多少，抑或国浩中国是否有资金链的问题，由于无法有效盘活该项目，国浩中国有意转让国盛中心的消息在业内确实已经流传一段时间了。

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平就曾透露，“北京东直门交通枢纽大型商业项目面临再次转手。自北大青鸟转手外资国浩之后，最近传出有意再转手讯息。该项目总建筑面积近60万平米，包括一座商场、两栋写字楼、一座酒店和公寓楼。”

而关于项目接手方，除当前热议的光耀东方之外，此前已有多家国内外的投资机构及开发商对该项目表现出了浓厚的兴趣。有消息人士指出，事实上已有多家企业曾经参与过较为深入的洽谈。

至于项目的可能接手企业到底会是谁？考虑到项目股东方复杂的股权纠纷、庞大的交易金额以及项目后续和东城区政府的合作，业内普遍猜测接手方或将限定在国内大型央企。

而王永平也表示，因为项目涉及房地产开发建设、部分物业的销售、租赁部分，16家被批准进入房地产企业的央企更有可能接盘。

也有业内人士指出，国盛中心一旦转手，成交价必在百亿以上，鲜有企业有能力一次性支付如此巨额资金。

而坐落于东直门公交总站之上的国盛中心承担着一定的城市配套功能，其中含有必须交由政府做交通枢纽的7万平米部分，正因如此，项目欲转手或还需政府方面的推动。

深陷纠纷难转手

地处东直门黄金地段，交通便利且人流量巨大，拥有天时地利的国盛中心之所以荒废多年，只因缺少人和。

查阅国盛中心资料可见，在过去的十多年里，曾多次易主。其先后吸引了包括北京城建、香港康实投资、华远地产及北大青鸟等企业，而在2007年，国浩中国则击败嘉里集团，成为了如今国盛中心实际控制者。也正是这最后一次转手，因为交易双方对股权债权的争议，使国盛中心一直官司缠身。

2007年，国浩中国收购了城建东华90%的股权，这家公司正是国盛中心的持有者。据了解，收购城建东华，国浩中国是通过海南京灏实业完成的。

然而，因海南京灏未能在海南省商务厅批复规定的期限内支付全部对价。

据了解，在当时总作价58亿元中，国浩中国向卖方之一的北大青鸟及其关联公司支付了32.2亿元，由于项目公司涉及一些银行贷款问题，余下的25.8亿元被扣。2008年1月，海南省商务厅确认，其外商投资企业批准证书自动失效。就此，北大青鸟宣布和国浩中国的并购交易作废，而在收购之前，北大青鸟是城建东华的实际控股公司。

据了解，当时距2008年8月北京奥运会开幕在即，虽然项目存在争议，但北京市政府也默认国浩中国对该项目的实际拥有权。

直至奥运会前，项目外立面已见雏形。由于股权之争，国盛中心没能按预期在奥运会前开业。直到2011年5月，国盛中心商场曾有过短暂几个月的营业，而后始终处于关闭状态。

据媒体报道，至国浩中国接手国盛中心以来，包括各种拖欠费用的清偿、项目建设资金的投入等，国浩中国投入累计已接近100亿元人民币。

直到年初有消息传出，因被传不堪忍受资金链重负，国浩中国决心出售该项目。可是在业内人士看来，不论是出售还是继续持有运营，彻底解决股权纠纷才是当务之急，“没有企业愿意接手一个股权纠纷不清的项目。”

定位招商成难点

坐落于能直通“国门”首都机场的东直门交通枢纽，同时又是唯一获得彭博“世界最佳商业综合体”的中国商业地产项目，国盛中心从项目运作之初的定位就是中高端商业体。

可是在一些商业地产业内人士看来，国盛中心之所以有过短暂的开业却无疾而终，除长期陷入股权纠纷外，另一部分原因正是源自其商业定位不明确。

王永平就曾指出，一方面该项目与机场快轨相连，蕴藏着高端商机；另一方面，东直门长途汽车站又是中低端人群聚集的地方，所以东直门项目定位的确面临两难。

RET睿意德执行董事张家鹏则向记者表示，“东直门确实是一个非常好的地段，但却从来都不是一个传统意义上的高端商圈。”在张家鹏看来，国盛中心最理想的商业定位更应着重于生活与时尚。

其实，不论国盛中心在国浩中国手上是去是留，鉴于周边来福士及银座的经验，其经营策略还应尽量避免片面的走高端路线。而在一些业内人士看来，如果光耀东方真能收购国盛中心，对交易双方而言也算是一件好事。

据熟悉国盛中心人士分析，虽然北大青鸟与国浩中国之间确实存在股权纠纷，但一旦国盛中心能够在多方调和下顺利易主，该股权纠纷或能借机化解。而对光耀东方而言，其本身就是一家着重于项目收购的商业地产公司，有业内人士调侃，“盘活死气沉沉的项目正是其拿手绝活。”

光耀东方近年确实已经有大举进京的动作，除前不久以22亿元收购中关村广场购物中心之外，其在北京还拥有光耀东方广场、光耀东方购物中心、4.4万平方米的朝阳CBD临街商铺以及控股47%的新中关大厦等商业项目。

也有专业人士质疑，光耀东方改造的商业项目多偏向写字楼商业，可能很难满足购物中心项目改造的要求。