观点

房产税扩容猜想 陈国强

5月，国务院办公厅公布《关于2013年深化经济体制重点工作的意见》，明确提出扩大个人住房房产税试点范围，再度将敏感的房产税议题推向舆论的风口浪尖。

房产税的话题其实已热议多年，何以此番旧话重提却引来N多的市场眼球呢？

自然是事出有因，首先还得从当前的市场僵局中寻求答案。2月中旬以来，以“国五条”出台为标志，房地产调控再度升级，但其对市场的降温效应并不明显，由此引发了“房地产调控越调越涨”的质疑；其次是政府换届因素，新一届政府对于上届政府关于楼市调控的政策到底是照单全收还是选择性地接收？房地产调控是否转向等等同样备受关注。不过，其核心内容或主要围绕于以下几个猜想。

猜想一：哪些城市可能被列入试点？这里其实延伸出几个新问题：一是当年上海重庆两地何以雀屏中选？二是房产税试点城市有无入围标准？前一个问题坊间虽有不同版本但无从查考，不讨论也罢；第二个问题可如下思路来设定入围标准：房价水平高、上涨压力大、调控意愿强的城市；其二、选择有代表性的不同类型城市，比如在东中西部不同区域范围各选城市若干；再比如从一线二线三线不同规模和量级城市中选择代表性城市；其三、与各地正在推进中的改革试点相配套，比如成渝的城乡统筹综合改革试点、两湖地区的两型社会综合改革试点等。

猜想二：试点方案是否参照沪渝版本？沪渝两地的试点方案各有侧重各具特色，比如上海方案主要针对增量住房市场，重庆方案主要针对高端住宅（包含存量），但两个方案也有共同点，即税基、税率均低，涉及面有限，与此相对应的是实际征收的房产税数额也有限。将来的试点城市如简单参照上海版本或者重庆版本，那充其量只是城市数量的增加，试点意义大打折扣了，因此在试点方案选择上，应考虑既借鉴现有模式又要有所区别，甚至另起炉灶。

猜想三：房产税能否降低房价？房产税的征收有助于改变市场预期，调节市场供求关系，抑制过度需求和超前需求，引导合理住房消费，但是作为一种长效性调节工具，房产税对于住房市场的“疗效”犹如中药，药性较温，见效较慢，远不如“限购”、“限贷”这类行政性手段来得立竿见影。房价的涨跌归根到底仍主要取决于供求关系。

猜想四：试点扩容是否意味长效机制启动？过去十年的房地产调控，有成效也有失误，比如在调控目标上我们偏重短期而轻长期，有短期目标而缺长效机制；在调控手段上偏重行政之手而轻无形之手；在政策运用上偏重政策制定而轻实际执行及执行状况；在税收手段上偏重开发环节与交易环节而轻持有环节等。这次国办通知以深化经济体制改革的形式推出，显示其改革的意味十分明显，房地产调控的长效机制或由此启动。

为什么建材价影响不到房价 郭凡礼

“国五”条黯然失色，全国各大中城市房地产市场再度火爆，房价上涨的态势非常明显，新房开盘、二手房成交均呈现良好的回暖景象。在国家调控日趋严厉、房地产税扩容的当下，建材市场因何未能成功上演“屌丝”逆袭，各种原因值得深思探究。

一般来讲，我国地价占房价的比重在20%左右，土地成本占房地产项目开发直接成本比例超过40%，而建筑安装成本占房价的30%，其中钢材、水泥的比重更为明显，约占整个建筑安装成本的四成。按照正常的逻辑思维，建材市场稍有波动，新建商品房成本支出和开盘价格会立即有所体现。

从2005年全国物价大幅疯涨可以看出，钢材、水泥价格一路上扬，而此时国内房地产市场也异常火爆，部分城市在短短两年之内房价翻番。建材市场价格上扬成为了房价飙升的推手，也将中国的购房难、租房难等问题暴漏无疑，进而迅速演变成为全民大探讨的社会问题。

四万亿计划的完结给我们的经济周期画上了不圆满的句号，基建、房地产、光伏等被寄予厚望的明星行业“集体变异”，产能过剩、结构失衡、企业盈利能力低下等问题仿若火山喷发不可收拾。钢铁行业、水泥行业更是首当其冲，大宗商品价格的暴跌彻底打垮了行业巨头的抗风险能力，钢材、水泥价格下行走势非常明显。原本以为建材市场的赢弱能为房价下调做出些许贡献，建材没准能够成功上演“屌丝逆袭”，谁曾想，房地产市场却“又红又专”稳若磐石。

毋庸置疑，国家调控房地产的初衷是非常好的，为了稳定国民经济增长、为了稳定房价、为了稳定居民生活，然而保障房和商品房未能严格分离、只治标不治本、仅关注企业而不关注地方政府的做法使得调控政策弊病丛生：建材市场的变化与政府宏观调控没有“半毛钱关系”，建材价格下调对房价走势丝毫没有影响，2013年上半年的房地产市场仿若房市政策的“死敌”。

而从经济学原理中最为基本的供求关系分析，房屋供给量和购房者需求之间的严重失衡，确实能在一定程度上揭示房价高歌猛进的原因。尤其是改革开放后富起来的第一批、第二批国民已经或者正在挤入房地产市场，自用、投资普遍存在，一套房显然已经无法满足充裕资金对房产的渴求。一二线城市的迅速发展催生了房地产市场的繁荣，而房地产市场在进行财富再分配之时却进一步拉大了贫富差距。

“政策市”是房地产市场的核心原则，地方政府是房价上涨的原动力，宏观经济的萎靡或复苏均不会阻碍房价飙升，唯有彻底转变经济增长方式、改变地方政府政绩考核标准，房地产市场方能回归理性。若能如此，建材市场对房价的影响才能真正体现出来，“逆袭”才能名正言顺，而被肆意炒作的“地王”也会接连消失。