论我国个人住房贷款风险的防范

裴文静

摘要：随着商业银行个人住房贷款规模的不断扩大，此项业务的风险也逐步暴露出来。因此，正确认识商业银行个人住房贷款风险的类型，结合个人住房贷款风险的原因，提出防范和化解风险的对策，对促进银行个人住房贷款业务的健康发展具有重要意义。

关键词：个人住房贷款；风险防范；风险控制机制

一、引言

随着我国住房体制改革的进行，国内各商业银行个人住房贷款业务获得持续、快速发展，为银行提供了重要的利润来源。虽然我国个人住房贷款业务开办时间不长，各银行都把该项贷款当作优质资产，但1995年的日本住房金融事件和2008年的美国次贷危机都足以证明：住房贷款风险一旦发生，便会迅速扩展为大面积的金融风险，危及宏观经济的运行。以史为鉴，分析研究我国商业银行个人住房贷款风险及其管理状况，对加强银行贷款安全，防范金融风险具有重要的现实意义。

二、个人住房贷款风险的种类

由于各种不确定性因素的影响，银行个人住房贷款的实际收益与预期收益会产生一定的偏差，从而引起银行的贷款风险。我国个人住房贷款风险主要包括如下几种：

1.违约风险

违约风险是个人住房贷款中最为常见的，引发借款人违约的原因很多，主要表现为：一方面，因为健康、婚姻、失业、收入下降以及自然灾害等各种不确定性因素变动的影响，致使借款购房者收入减少、支出增大从而丧失了还贷能力。另一方面，部分炒房者由于对房地产市场的风险认识和估计不足，一旦投资或投机失败，资金周转不灵就会影响到银行贷款的偿还。

2.操作风险

银行在个人住房贷款业务方面存在着操作风险，主要表现为：一些信贷人员风险意识不强，业务素质不高，难以识别一些房贷的潜在风险，从而形成贷前调查风险；一些银行为了扩大市场份额，在住房贷款审批时放松条件，简化手续，将款项带给一些风险较高的借款人，从而形成贷时审查风险；由于住房贷款期限长、笔数多、影响因素多以及银行缺乏贷款发放后有效的跟踪和监控手段，从而形成贷后管理风险。

3.宏观政策风险

在国家对房地产市场的宏观调控政策不断加强的情况下，个人住房贷款的市场风险日益凸显。如果房价下跌的风潮席卷全国大中城市，房价下跌的幅度远超过市场预期，那么个人住房贷款的违约率将会明显上升。个人住房贷款期限长，多为10年—30年，如果购房者在房价很高时贷款买房，当房价出现大幅下跌时，原先贷款买的住房此时就会成为“负资产”，则会出现部分购房者停止偿还贷款，使银行承担断供的风险。

4.欺诈风险

由于房地产市场信息的不对称加上监管的不严格，一些房地产开发商为了缓解资金困难或者解决楼盘销售不畅的问题，采用各种手段骗取银行贷款。比如开发商和购房者（借款人）串通起来，在购房合同中提高房价以获得银行更多贷款，事后开发商再将超收的房款退还给借款人。此外，开发商以本单位职工或者其他关系人冒充购房人，通过“假按揭”的方式套取银行信贷资金的行为屡屡发生，给银行造成巨大的经济损失。

三、个人住房贷款风险的原因

1.风险控制制度不健全

目前我国个人信用管理体系正在建设过程中，个人信用档案及个人信用评估机制不健全，个人收入及财产状况难以实现真实透明。由于个人信用信息的缺失，很多商业银行在贷前调查时经常仅凭借款人的身份证明、单位出具的个人收入证明等简单的资料进行评价和判断，而个人收入证明包括资产证明等很容易弄虚作假，银行信贷审查人员仅凭这些证明材料及职业经验做出的判断，其潜在的信用风险很大。再加上当前我国的社会保障体系不完善，廉租房建设落后，政策倾向于保护居民的基本居住权，致使银行在借款人违约后处置房屋抵押物时受到的阻力较大，这种情况会助长一部分借款人的违约行为，进一步加大银行的住房贷款风险。

2.房地产业发展欠规范

房地产业具有很强的区域性特征，对带动地方经济发展起着举足轻重的作用。为了推动当地经济的发展，地方政府对房地产公司的设立审批往往比较宽松，致使房地产行业鱼龙混杂、良莠不齐，部分房地产公司资金实力弱，资信状况差，经营管理水平低。为了获取更高的利润，一些开发商在房地产建设过程中故意违规超建，导致房屋建成后无法顺利办理房屋产权证等证件，一旦借款人违约，商业银行对此类贷款实际上难以有效行使抵押权。此外，由于部分房地产开发商的诚信度不够，在期房交易中还存在房屋质量、面积、小区环境等与购房合同中的约定不符等现象，致使借款人与房地产开发商产生纠纷，也不利于银行个人住房贷款的收回。

3.个人住房贷款管理机制不完善

由于个人住房贷款是以借款人所购房屋为抵押进行放贷，在国内房地产价格不断攀升的形势下，个人住房贷款被各家商业银行均视为优质资产，一些银行甚至不顾一切地扩大这个市场份额，而忽视其中潜在的风险。加上我国商业银行的个人住房贷款业务开办时间不长，还未形成一套完整的个人住房贷款风险管理运作机制，缺乏科学合理的业务流程风险评价和控制系统，影响了银行个人住房贷款风险的防范和控制。

四、加强我国个人住房贷款风险防范的对策

1.加强房地产市场的监管与调研

房地产市场的发展状况直接影响着个人住房贷款的发展，为了降低银行个人住房贷款的风险，同时保障购房者的利益，政府应该进一步加强房地产市场的监管，对房地产市场实现严格的准入制度，坚决禁止资质差、信用差的公司进入房地产行业。在房地产开发过程中，监管部门应该加强对房地产商的监督管理，随时了解工程的质量和进度，一定要严把质量关，严格要求承建方按照设计方案进行施工，以避免所交付房屋与购房合同出现偏差引起的纠纷。

准确把握国家房地产调控的宏观政策对房地产行业及金融市场可能产生的影响，有利于防范和控制个人住房贷款风险。与此同时，密切关注房地产行业的整体发展态势，掌握我国房地产价格和个人收入的变动状况，通过对房地产市场价格指数和个人收入比例的变化进行分析，预测我国房地产市场价格走势及个人住房贷款风险的大小，作为风险防范的参考依据。

2.完善银行个人住房贷款管理机制

（1）加强贷前调查分析

加强贷前调查分析是预防个人住房贷款风险发生的关键环节。在贷前调查阶段，信贷人员应注重了解借款人购房的动机是自住还是投资，根据不同的购房动机，考虑借款人的收入、资产状况等因素进行分析决策。因为自住购房的贷款期限一般较长，每期偿还额较小，借款人违约的概率较低；而借款人以投资为目的进行购房，一般借款期限较短，债务人的偿债负担较重，发生违约的可能性较大，对此类贷款的发放更应慎重。

（2）掌握个人财产收支状况

为了保障银行个人住房贷款的安全，降低借款人的违约风险，银行应该花大力气建立个人财产的收支账户，掌握借款人的财产收支状况。银行可以借助于银行卡、信用卡、手机银行、网上银行等电子金融产品，及时掌握借款人的资金来源与流向，一旦发生资金收支异常，就应提高警惕，及时采取相应措施防止贷款风险发生。

（3）加强房地产商和楼盘的监管

银行应该指定专人负责，对楼盘实行动态跟踪管理，密切关注房地产开发商的经营管理状况及楼盘的销售进度，根据开发商提出的个人贷款需求来判断其经营是否正常，对存在的异常状况做到及时发现、及时处理，降低“假按揭”风险发生的可能性及造成的损失。

3.建立和完善个人住房信贷保障制度

建立个人住房贷款保险制度，是降低我国个人住房贷款风险的一项重要举措。因为个人住房贷款风险中相当一部分是由于借款人健康、失业或收入下降等原因导致其无力继续履行贷款合同。为此，政府可以尝试建立专门的政策性住房贷款保险机构，针对低收入者开办住房抵押贷款保险以此来转嫁银行所面临的风险。此外，可以借鉴国外经验，组建全国统一的政策性住房抵押贷款担保机构，不以盈利为目的，收取较低的担保费用，主要为中低收入家庭贷款购房提供一定担保，以分散和降低银行的贷款风险。

4.加大住房保障供应

我国廉租房和经济适用房的供应很有限，覆盖比例非常低，迫使大量低收入者不得不借款购买商品房，这一群体的偿还能力本身就小，一旦发生意外事故，必然会影响到银行贷款的安全。因此，我国应该在建设商品房的同时大力发展廉租房、经济适用房，扩大住房二级市场。这样既有利于银行正常行使抵押权，顺利处置抵押房屋，又能保证借款人的基本居住条件。

参考文献：

[1]武翔鹏：个人住房贷款风险分析与防范措施[J]. 大科技，2011年（10）.

[2]王文生：海南商业银行个人住房贷款风险分析及应对策略[J].海南金融，2010（10）.

[3]牟小刚：商业银行个人住房贷款风险的成因及其防治措施[J].企业家天地，2012（6）.