浅谈房地产行业中反腐败与房价的关系

王鹏飞

摘要：新一届领导集体上任后，把反腐倡廉作为工作重点，试点推行官员财产公示制度，严厉打击贪污腐败。近期，多位擁有大量房产的官员被曝光，收缴的房产重新回归市场，有人据此提出：反腐败可以将房价。本文将针对这一观点进行分析，得出通过官员财产公示制度这种反腐措施不能直接影响房价，而通过抑制房地产行业的权钱交易和政府的权力寻租这种反腐措施可以有效控制房价，为政府对房地产行业的有效监管提供理论依据。

关键词：反腐败 房价 官员财产公示 灰色成本

一、问题提出

中共十八大以来，全党全国范围内开展党风廉政建设和反腐败斗争，“房叔” “房妹”“房姐” “房媳”以及多位高官落网，经过比较可知，这些官员均涉及权钱交易，并将不法收入投资房地产。对此现象，中坤集团董事长黄怒波在一次论坛上表示：“许多贪官拥有几十套房子，对市场起着极坏的作用。预计近期二手市场将会很火爆，因为贪官们开始卖房子了。当房子成为真正的需求，而不是由贪官藏起来，这样的话房地产才会回复到正常的市场。”黄怒波提出的“反腐败可以降房价”引起了人们的争论。支持者认为：大量房产回归市场必然引起供求波动，房价自然会被影响。反对者认为：目前中国的干部总共60万，即使人均算上两套住房，即便是二手房市场增加了120万套供应，对于缓解目前市场供不应求的矛盾也只是微不足道的。对此，笔者通过深入分析认为官员财产公示引起的官员非法房产回归市场并不会对房价产生影响，而通过抑制房地产行业的权钱交易和政府的权力寻租可以有效控制房价。

二、官员财产公示制度不能直接影响房价

黄怒波所提到的反腐败可以降房价是从抑制官员非法资产进入房地产入手的，官员利用自己的非法收入投资房地产，依靠自身资金与权利的优势，促使需求大幅上升，推动房价上扬。近期我国反腐倡廉过程中试点推行的官员财产公示制度[1] 作为国外的“阳光法案”是可以有效抑制官员非法资产大量涌入房地产，其有两方面主要作用：一是限制官员的灰色收入；二是对官员财产流向的监督。国家试点推行公开官员个人财产及住宅信息，以致拥有多套房产的部分官员急于脱手名下房产。笔者认为官员房产抛售在二手房市场占比很小，官员财产公示制度的实施与房价的升降表现关系并不直接，官员财产公示制度本身目的是为了增强政府的工作透明度，减少贪污腐败。首先，虽然官员的非法收入资金流入房地产的确存在，但其并不会直接影响房价，主要表现在以下五个方面：

第一，财产公示并不一定会引起大规模的房产抛售，由于现在官员财产公示制度并未大规模推广，房地产作为高额投资品变现存在较大的风险，因此官员从理性的角度考虑并不急于抛售房产。

第二，即使出现极端情况，官员抛售其全部非法房产，但官员非法房产占市场份额不超过10%。对市场的供给量很少。第三，官员抛售的非法房产，中介商对这类有着“灰色背景”的房产十分警惕。除了中介商，购房者也未必愿意接受有着“灰色背景”的房产，其难以与正规房产形成可比性。

第四，官员抛售的房产均为存量房，即使引起房价波动，也仅限于二手房市场，难以对整体房市产生影响。

三、反腐败必须从降低房地产的灰色成本入手

在房地产行业中，反腐败首先需要剖析房价的构成，寻找房价构成中存在的灰色成本，从而抑制房地产行业的权钱交易和政府的权力寻租[2]。政府官员行使政府给予的权力，包括对各种资源的调控。如果对他们缺乏有效的监督和管理，而他们本身道德意识和法制观念又淡薄，那么，他们就会丧失理性，以权谋私，寻租现象由此而生。分析权钱交易与权力寻租所形成的房地产灰色收入，则需先分析房地产的成本构成。房地产成本构成主要包括两部分[3]：土地成本和建筑物成本。其中土地成本包括土地取得成本，土地开发成本，管理费用，投资利息，销售费用，销售税费，开发利润；建筑物成本包括房屋开发成本，管理费用，投资利息，销售税费，开发利润。在这些成本的组成部分中，助涨高房价的部分有主要三个：政府税费、土地出让金、以及开发商的利润。对于这三个方面，政府税费和土地出让金与政府部门有直接关系。从开发商的成本构成看，与为政府各部门支出的成本大约占到55%[4]，其中土地费用占30%，税收占10%，其他费用占15%-20%，许多地区的土地出让金已占到当地财政的一半以上。政府在房地产行业的作用不可忽视，对房地产的成本具有重大影响。现对政府税费、土地出让金这两项与政府密切相关的成本进行分析。

（一）政府税费

政府税费在我国存在着费挤占税的问题，与房地产相关的税费与日俱增，各种名目的收费达50多种，涉及20多个部门，税费占到房价的20%多，而征收这些税费的法律依据、征收标准以及税费的最终流向等都是不明不白，各部门可随意操作，没有任何监督。在很多西方国家，这些费用都会被纳入财政预算，有明确的使用方向和范围。总体来说，我国现行房地产税制存在的问题如下：

第一，租税费体系设置不合理，导致征收混乱，税收功能难以发挥；

第二，税收立法层次偏低，税权分配不均；

第三，税收政策不统一，有失公平；

第四，税种设计复杂，导致效率低下，税收流失；

第五，计税依据不合理，税率设置缺乏弹性，不符合房地产经济发展要求；

第六，税收的辅助制度不健全，征管不严。

（二）土地出让金

土地出让金作为政府的主要财政来源，一直处于一种讳莫如深的地位，大部分政府并不将土地出让金纳入预算，其不规范性增大，滋生腐败。一方面，由于土地出让金大约有5%上缴国家财政，地方政府为了获取更多地方收入，隐瞒土地出让金的真实额度，变相收取土地出让金；另一方面，个别官员在土地出让金上“寻租”腐败，一些地方政府执意铤而走险，未批先用、以租代征、化整为零、占优补劣。监督惩罚机制尚不健全，容易引起土地出让金的价格偏高。

政府税费和土地出让金占到房价的一半左右，这些费用和开发商的利润一起构成现在畸形的房价。通过分析，强力反腐将大幅减少房产领域权钱交易，房屋成本将会显著下降。权钱交换和权力寻租必然增大房地产开发的成本。灰色成本主要包括一下三个部分：

一是开发商与权力交换的成本。房地产行业与医疗药品行业、零售业并称为商业贿赂的三大高发领域。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节，开发商的“公关”成本占到楼盘总成本的3%到5%或更高，这对房价起了推动作用。

二是腐败竞争成本，开发商为了在竞争中获取优势地位，利用资金来贿赂官员，加剧腐败的蔓延和升级。

三是效率成本。当正常的市场交易行为和正常的权力行为，与腐败紧密联系在一起的时候，必然制约效率的发挥，这同样会大大增加房地产开发的成本。

四、结语

反腐败是多方面的，仅仅依靠官员财产公示制度这一方面来调控房价是有限的，官员财产公示可以来增强政府工作透明度，减少官员大量投资对房地产行业的外部效应，抑制官员非法资产流向房地产行业。对房地产行业的通过反腐入手调控房价需把握方向，即严厉打击房地产的权钱交易和政府的权力寻租，减少房地产的灰色成本，从结构上来降低成本，房价才能回归真实水平。

参考文献：

[1]李志明.试析制定官员财产申报公示制度的症结与对策[N].太原师范学院学报，2009（5）：41-43.

[2]贺卫.寻租经济学[M].中国发展出版社，1999.

[3]蒋黎晅.房地产经济学[M].化学工业出版社，2006.

[4]张志前.楼市迷局[M].中国经济出版社，2009.