小产权房的成因及法律解决途径

胡弘松

【摘要】在我国由于农村与城市的土地具有二元结构的特征，促使了小产权房的形成，从根本上来说，小产权房是指农民、政府以及房屋开发商对房产权的利益之争。由于近年来我国的的商品房在价格上提升迅速，而与此同时，土地资源也随着房产的开发出现严重紧缺的现象，因此小产权房的开发逐渐成违规之势，出现越来越严重的情形。而相应的对小产权房进行规制的法律主要途径有：一是要健全住房紧缺状况相应的社会保障供应体系；二是要尽量完善小产权房相关的法律法规；三是要对现有的小产权房进行妥善处理，不能强行拆迁违规的小产权房建筑，而要加大检查工作的力度，做到及时制止还未进行建设和即将进行建设的小产权房。

【关键词】小产权房；成因；法律解决途径

小产权房又被称之为乡产权房，是在农村集体土地上建设的商品性住宅，通常是由乡镇或是村委会与土地开发商合作进行建设，或者没有开发商的共同协作，仅是乡镇、村委会自行的开发建设。同样也有经由乡镇村委会审批过后，由村民进行开发建设。并通过较低价格出售给其他的城市居民，而这些房屋建设并没有相关的国家审批手续，也没有经过国家的正式规划，在土地出纳金的交付上也没有出让一定的经济费用，一并国家签发的预售许可证和土地使用证都没有。而在相关的购房合同中国土房管并不会对合同进行备案，所以小产权房并没有房屋所有产权证，而经由乡镇政府或者是村委颁发的产权证，并不合规范，因为对于房屋产权受法律保护这一因素来看，小产权房受到的产权保护范围很小，因此才被称之为小产权房。

一、小产权房现存的问题

（一）无合法产权引发法律纠纷

小产权房中现存有的问题是在房产权的具体归属上纷争不休，而就小产权房的本质而言，其实是房屋无产权，即消费者在购买房屋时并不能得到相关的法律认可，同样也不受法律保护，如果在住房中出现财产证明、拆迁问题以及运用房屋产权进行抵押贷款时都不会受到相关法律的保护，同样在房屋进行上市交易或是遗产继承时都不会受到法律的保护。

（二）与规划实施矛盾

在小产权房屋的建设中，经常会出现占用农用耕地面积的情况，并在建设中擅自进行占用，从而使耕地面积大幅度减少，而小产权房屋的建设占用土地面积却不断上升，从而使我国的土地利用规划失去其有效作用，导致了小产权房屋规划与城市建设规划的矛盾不断，由于小产权房屋不经过国家的允许自行建设开发，而且缺乏相关部门的批准证件，换而言之，就是说小产权房屋是违反国家规定并与城市规划建设相冲突的房屋产权。

（三）造成市场的不公平竞争

有小产权房并未交纳一定的国家经济费用，建设花费较低，所以在出售价格上与其他的房屋出售价相差甚远，从而导致房屋市场的不公平竞争，这其中的不公平性涉及到房屋建设成本的税收的问题。由于小产权房屋没有任何的土地成本和手续费用，因此比平常普通的房地价格要低至百分之二十到百分之三十左右。而且在交易中也呈现不正规性，对各种税收的逃避造成了小产权房屋的低成本，在房屋市场中的不公平竞争也不能够得到及时的监管控制，从而导致在房屋价格和规模的监管中，信息呈现不准确性，同时也对国家的宏观调控起到严重影响作用，并对房地产的正常市场秩序进行一定程度上的扰乱。

（四）损害购房者和弄明的利益

对于房地产中的购房者而言，在进行小产权房交易时，实质上存有很大的风险，因为小产权房并没有国家的合法签证，所以购房者的房屋拥有权也不能够得到法律上的保护。其次，小产权房屋面临着随之被拆除的可能，并在房屋的出售中还会出现以租代售的违约风险。再有由于小产权房屋的质量并不能得到保证，所以这也造成了房屋购买的风险。

二、小产权房产生的成因分析

（一）二元制土地管理制度是小产权房产生的根源

在我国法律中对土地制度的确立是指，只有国有土地才能进行一级土地交易，而农村集体所用土地则不被允许进行使用权的转让。正是由于此法律上的规定导致了运用农民土地进行房屋建设开发成为了非法的活动，也正是由于这一法律的规定，使得房管部门有理由不颁发相关的房产证于小产权房。

（二）收益落差过大和违规成本过低是小产权房形成的直接原因

在我国的农用耕地征用中，相应的补偿偏低，而且在相关的补偿内容中并没有对土地发展权进行体现，为当农用耕田被征用后，进行建设的市场价值比相应的征用补偿要高出许多。对于在违规中出现的问题，经常会有介入房屋建设的开发商来进行承担，而房屋一旦销售出去，购后所面临的各种风险则都转移到购房者身上。一旦国家下在对违规房屋建设进行处罚时，乡镇政府受到的影响却不是很大，因此在治理力度上偏弱，对于小产权房屋所带来的高额收益，相应的惩罚力度显得很是不足。

（三）地方政府的监管不到位促成其快速发展

政府管理的相对缺失具体表现有：土地立法的不及时性以及相应的土地规法法律不是很健全。由于我国建设领域规模的不断扩大，导致的小产权房屋建设任意泛滥，但是国家仍然没有对农村集体土地被低报偿征用作出一定的制度规定，只是加大制止小产权房屋建设，并没用相应的疏导政策，立法滞后，必然会带来长期性问题得不到解决的状况，与此同时，相关部门的执法不力对小产权房屋建设也带来了不利影响。

（四）市场需求提供了其发展的空间

房地产市场供需随着我国建设领域的不断扩展呈现的矛盾日益尖锐化，资源配置的自我调节在市场的作用下根本无法满足公众对商品房的需求。普通的商品房价格呈现居高走向，这种趋势导致许多市民为了买房子而不顾风险。可以这样说，正是由于市场的共需求矛盾日益加深，以及房产的价格不断暴涨，从而使小产权房屋越来越多。

解决小产权房问题的途径主要有，加快农村土地产权和土地征收制度改革，加强农村土地利用管理，健全城市住房保障体系等。虽然我国小产权房的建设发展越来越迅速，但是由于其发展和生存的环境并不利于小产权房的大力开发，因此很容易失去生命力，最终也会退出市场。其中的原因有在国家实施相应的政策时对小产权房禁止起到了一定作用，由于小产权房的质量无保证以及房主拥有权得不到合法的保护，因此小产权房将会失去其市场需求，与此同时，城市的房地产价格也会随着这一趋势呈现理性回归，小产权房在房屋的销售市场中终究会退出。

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