新地王制造者

徐进

眼下全国土地市场大热，一个明显的特征是，民营房企屡成“地王”制造者。佳兆业、泰禾、懋源等民企在一二线城市大手笔拿地。民企的激进，折射着土地市场整体的“疯狂”。然而，随着“钱荒”背后的流动性收紧，高价拿地的民企，会不会后期消化不良，“地王”是否成为潜伏的危机？

民企横扫土地市场

佳兆业今年的拿地手笔之大，令业内咂舌。记者根据公开资料统计，至目前为止，佳兆业在今年土地市场上的投入近120亿元（含合作拿地），已经接近其去年45亿元土地款的3倍。而其所摘土地，几乎横扫广州、深圳、杭州、青岛、武汉等一二线城市。

6月8日，广州市今年的总价地王在佳兆业手中诞生，一块被称为“巨无霸”的宅地被佳兆业裕瑞联合体以45.6亿的价格拿下。业内推算，算上配建保障房成本，该地块总成本可达50亿元。在这次令人瞩目的竞地中，中海地产、雅居乐地产、绿地集团、万科地产等10家开发商都“败阵而归”。就在一个月前的5月，佳兆业刷新了广州市的“单价地王”。

在北京，近两月的土地市场也被处于三、四梯队的民营房企，接连掀起浪潮。

4月至6月之间，泰禾地产已经在北京连续4次拿地，包括石景山商务地块、通州台湖镇地块等，5月更在台湖拍出区域的单价地王。据统计，其上半年在京拿地总额达64亿元左右。而在5月21日，泰禾发出公告称，今年公司将新增60亿元的拿地额度，全年额度从50亿元上调为110亿元。这意味着泰禾在下半年依然会大方出手。

而在7月3日的夏家胡同地块拍卖中，黑马民企懋源力挫群雄、最终胜出。5月在上海诞生的46亿元地王，拿地者是“名不见经传”的北京福润天成房地产开发有限公司，后被曝出幕后东家乃是北京的K2地产。然而，业内质疑这家靠二手房起家、从事经纪代理业务、常在路边发小广告的K2地产，是不是在“蛇吞象。”

背后的资金支持

其实，民企近期“底气十足”地拿地的态势，是今年二季度以来土地大热的一个侧面。

据上海易居房地产研究院6月发布《2013年5月份典型城市土地成交报告》显示，土地出让金收入的同比增幅更接近400%，创2008年以来同期新高；土地成交均价为3015元/平米，也是三年来新高。

据统计，今年前6月北京土地收入已超过600亿元，接近去年全年647.92亿。业内预计，今年全年土地出让金会在千亿元以上。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，近两月以来土地市场，和2009-2010年土地市场复苏的行情比较相似，但市场走势可能出现偏差。信托、股权私募资金的宽松，成就了开发商的“胃口”， 造就了土地市场的繁荣。而近期大手笔拿地的民企开发商，也是得益于此前长期的流动性宽松。

据公开资料显示，佳兆业今年上半年共有三次公开融资，共获得约82亿元人民币。而在销售回款方面，7月5日佳兆业宣布，2013年上半年累计实现合约销售额110亿元，同比增长71%。

而北京大举拿地的泰禾，其大笔资金从何而来也引发猜测。据年报显示，泰禾去年的营业收入总额不过26亿元左右。目前其对外公开的融资计划，是重庆国际信托拟设立“中维泰禾集合资金信托计划”，该计划规模为20亿元人民币，用于通州区台湖地块的开发建设。

消化地王更烧钱

虽然目前房企都基本“不差钱”。然而6月以后，“钱荒”危机出现，预示着流动性从长期的宽松走向了紧缩，而此前激进拿地的民企，如何筹资消化这些地王成了业内讨论焦点。

中国房地产业协会副会长朱中一认为，房地产信托、私募资金等房企融资的渠道，很大一部分是来源于银行的表外资产，而随着央行对“钱荒”的坚持不放水，将使得来自这些渠道的资金大幅收缩。未来房地产企业通过国内直接融资方式将变得更加困难。因此，此前激进拿地、融资能力又不强的房企，筹资开发将更困难，中小房企可能率先受到冲击。

有意思的是，最近“生猛”的泰禾曾对外宣传“泰禾接连拿地同时，进一步确定“四高”开发战略：“高杠杆、高周转、高品质、高溢价。”泰禾高调的野心，却遭到业内一致“吐槽”质疑，有业内人士甚至直言：“玩火的节奏”。

而对于同样“疯狂”的佳兆业，业内的共识是，此轮拿地乃是其回归一二线的战略回调。因为从去年开始，佳兆业新增土地90%以上都在一二线城市。但是由于前期土地成本高企，这些一二线的项目如果遭遇市场低谷，企业将面对巨大风险。