从预算线分析看地铁沿线房价问题及政府公租廉租房购地策略

刘希原

摘 要 随着我国经济的飞速发展以及城市轨道交通的不断四通八达，地铁站沿线房价涨跌已经成为人们茶余饭后最关心的话题之一。一旦一条新地铁线路通车，随之而来的是投资者和投机者对于地铁房的狂热追求，他们认为只要是地铁沿线的房子价格涨幅一定都很大。然而事实果真是这样的吗？本文将引入交通便捷度的概念，应用微观经济学中的预算线理论，从改善交通状况的角度得出在有些地方，地铁通车会对地铁房价格产生负作用，并给出政府应该采取的公租房廉租房建设用地购地策略。

关键词 地铁房 交通便捷度 预算曲线 政府公租廉租房购地策略

中图分类号：F810 文献标识码：A

为了尽可能解决越来越严重的交通拥挤问题，一些城市开始注意到轨道交通建设的重要性。然而，城市轨道交通的兴建，在缓解城市交通压力的同时，也提升了其周边住宅的价格。因此在分析地铁房投资风险时需要引入人们乘坐地铁时的通勤成本作为住宅主要特征进行观察，而将其他变量设为定值。这样的分析既有助于消费者进行购房决策，又会对政府进行公租房用地规划与房租补贴提供积极参考。以往很多人都认为只要是地铁站附近的楼盘价格涨幅就会很大，而很少关注交通便捷程度对房价的负方向影响。事实上，轨道交通状况的改善，对于地铁沿线房价的影响在一定区域内是负作用的。而政府应该根据地铁房的这个特征选择合理的时机购买廉租房公租房建设用地。本文将使用美国著名区域科学家威廉·阿朗索的方法，对预算线曲线图进行研究，找出交通便捷度对房价正作用和负作用的两个区域范围，并根据两个区域的房价特征指出政府应该采取的公租房廉租房建设用地购地策略。

一、地铁房价格理性回归

地铁交通的完善对于一座现代化城市的意义是非比寻常的。地铁的修建拉近了城郊与中心的距离，解决了中心城区拥堵现象，促进了经济发展。对房屋购买者而言，地铁的通车最重大的影响就是对他们置业观念的转变。交通是购房者在选择地段上，所考虑因素中最重要的一点。许多选择在轨道交通线附近置业的人，除看重出行方便之外，对房屋升值潜力也有很高的期待。但是本文认为，地铁房在很多方面并非人们想象的那样占尽优势，毫无风险。事实上，地铁房有三个方面的投资风险。第一是地铁的建设周期长，其便利性和降低生活成本的功能需要一定时间后才能体现。当地下轨道交通资源不再稀缺时，新建的地铁楼盘升值潜力开始降低。第二是其他交通工具的替代性。如果某个地铁楼盘附近公交线路和站点非常密集，那么地铁的优势将不再明显。而且乘坐地铁存在拥挤，空气质量差的问题，靠近地铁周边的住宅往往存在噪声、震动、人流量大，治安差等问题，很可能对地铁楼盘的价值进一步提升造成影响。第三是并不是所有地铁站附近的楼盘价格都会上涨。如果一处楼盘距离最近地铁站也要步行30分钟，地铁节省交通成本的功能将基本不复存在。以上三条是目前公认的地铁房投资风险，目前很多研究都集中在考虑楼盘距离地铁站的距离与其价值的关系上，很少有研究成果考虑地铁沿线房价的空间布局所带来的风险。本文将通过研究地铁沿线房价的变化情况，给出地铁房投资的第四种风险。

二、预算线的概念

在微观经济学中，预算线是指在消费者收入和物品价格既定的条件下，消费者的全部收入所能购买的两种物品的不同数量的各种可能组合。它又被称为预算约束线或价格线。如图1：

图1

从图1可以看出，X轴和Y轴分别代表消费者购买两种不同商品的数量，因此曲线上每一点都代表一种商品购买组合。接下来考察房价与到市中心距离的关系，阿朗索在他的书《区位与土地利用——地租的一般理论》中提出了著名的区位理论和反映房价与距市中心距离关系的模型，认为房价与到市中心距离成负相关关系，即：地段越靠近市中心，房价越高。在这里，我们将房价看作是购买者愿意花费在住房需求上的最低支出。基于这个假设，我们可以把房价和到市中心距离视为两种商品，房屋购买者由于通勤到市中心上班的需要，对所购住房到市中心的距离有不同偏好，而这个距离需要通过支付房价来购买。于是房价可以看作是购买者选择不同距离后所要付出的机会成本。所以我们可以把房价和到市中心距离的组合作为预算线上的每个点。X轴代表距市中心距离，Y轴代表房价，如图2：

图2

三、交通便捷度对预算线的影响及分析

交通便捷度可以定义为物体从一点到另一点所用时间长短和路线选择多样与否。根据阿朗索的理论，城市居住区位于中心商务区和工业区之间。所以对于城市居民来说，从居住区前往商务区和工业区上班的路线选择多样性和所需时间长短可以作为城市交通便捷度的衡量标准。交通便捷度直接决定居民在通勤上所花费的成本，我们把这种成本称作通勤成本。一般的，居民对于住房距市中心距离的偏好来源于对通勤成本大小的偏好，因此当选择住房位置时，通勤成本往往作为主要考虑因素之一。为了方便起见，在下面分析中提到的房价都只受交通便捷度的影响，其他影响因素保持不变，而且只考虑轨道交通便捷度对于其交通线沿线房价的影响，而不考虑其他交通方式对轨道交通的替代作用。在预算线上，人们可以通过增加通勤成本来减少在房价上的支出，即选择远离市中心的地区置业。下面来看交通便捷度如何通过影响通勤成本来造成预算线的移动。造成预算线移动的原因有两个，第一是消费者收入发生变化，反映到预算线上就是X轴和Y轴上的值同比例增大或减小，这种情况我们不考虑。第二是其中一种商品价格发生变化，导致预算线以预算线与价格不变的商品对应轴交点为轴顺时针或逆时针旋转。我们考虑第二种情况。如图3：

图3

从图3可以看出，由于政府通过兴建更快捷的轨道交通而导致通勤成本减少，购买者认为没有必要通过缩小到市中心的距离来减少通勤成本，而只需在相同的到市中心距离上使用便捷高效省时的轨道交通即可，比如说，在城市轨道交通不发达的时候，从距市中心50公里的地方到市中心，和城市轨道交通发达时从10公里外到市中心所用时间是相同的，所以购买者将不会去租距市中心近但价格高的房子，而会选择距市中心远而价格低的房子。因此，预算线的任意一点上的购买者将选择比此点离市中心更远的地段置业，所以愿意支付在该点的房租上的成本也减少，反映在预算线移动上就是预算线绕与X轴交点逆时针旋转，因为房屋具有不可移动性，所以X轴上不发生变化。与通勤花费高的时候相比，房价的确受到了完全的负影响。但是，由于通勤成本的下降，人们的时间被节约了出来，可以在额外时间中从事兼职工作来增加收入，收入一旦增加，对于土地的需求也会增加，预算线的两轴所表示的商品需求量等比例增大，如图4：

图4

从图4可以看出，最初的预算线AB与交通便捷度提高后的预算线AB相交于C点，通过观察发现，从原点到E点这段距离内，交通改善后的房价低于改善前的房价，而在OE距离以外的区域，改善前的房价高于改善后的房价。如果考虑其他影响因素，可以看出，如果不考虑其他城市交通的替代作用，轨道交通的交通便捷度对于总体房价的影响在OE区域外是正作用，OE以内是负作用。这是由于市中心的交通等配套设施较为完善，房价和租金处于较高水平，涨幅空间不大。而城市边缘的楼盘由于交通问题的解决，具有比市中心地带楼盘更大的价格优势。这就为一些在市区内上班的普通工薪阶层提供了更好的置业和租房机会，距离市区不到30分钟的路程，很多人都愿意在房价便宜的轨道交通线的端点区域置业。这在现实中也是可以找到依据的，最近几年，北京市政府加大力度投资修建城市轨道交通，使得很多远郊区县如房山的良乡、通州的燕郊和北边的天通苑地区等地的房价都有很大幅度的增长，其中天通苑地区的平均房价由于地铁5号线的通车上涨了123%，而城区中心地带的房价的涨幅并没有远郊区县的涨幅大，比如5号线雍和宫站附近房价均价仅上涨57.24%。由此可见，通过改善交通便捷度减少居民的通勤成本可以使距离市中心较近的地带房价涨幅降低，而使远郊区县的房价涨幅增加。

四、基于预算线理论的政府补助房购地决策

很多前人的分析都普遍认为通勤成本下降将只对交通线沿线房价产生正作用。但是由上面的分析可得出结论，当交通状况改善时，在一定范围内轨道交通便捷度的提高会对轨道交通线沿线房价有负作用，而对在此区域外的房价不但不会有负作用反而会有正作用。根据图4可以看出，由于交通改善而对房价产生正作用的区域为OE区间以外的区域，影响程度大小为三角形CBB所围出的面积，若已知交通改善前的消费者预算线函数为f（x），改善后预算线函数为g（x），则使用定积分公式可得所围面积。我们认为这个三角区域的面积就是由于交通便捷度发生变化后对房价产生的影响大小，如图5：

图5

我们知道，房租的变化有该地区商品房价格的变化密切相关，所以商品房由于地铁通车而表现的空间价格结构可以应用在地铁沿线房租的分布结构的分析中。最近几年政府制定了很多修建公租房和廉租房的计划，在这些计划中，应该将交通改善后对房价的区域差异化影响考虑在内。由于政府补助的公租房和廉租房一般建在城市边缘，所以在购置建设廉租公租房所需用地时，应该尽可能避开地铁通车前后的时间段，等到地铁站点附近其他城市交通线较为完善后再行购买，此时其他交通工具与地铁形成替代关系，地铁优势将不再明显，房价涨幅将趋于下降，这样就可以节省政府在廉租公租房建设中的开支。

五、结论

地铁沿线楼盘一直是人们关注的焦点，由于其在交通运输和通勤等方面的优势，这些楼盘被认为是大幅升值的主力楼盘。尤其是当一条新地铁线路开通前后，人们对于线路周边的楼盘升值都给予了极高的期望。然而，经过上面的分析可以得出结论，并非地铁沿线所有楼盘的价格都会大幅上涨，而且交通对于楼盘价值的影响在一定区域之外是负作用，并不能像很多人认为的那样都是正作用。所以，理性的投资人在投资地铁房时，应重点注意地铁房可能的潜在风险，比如轨道交通以外的交通方式是否对轨道交通形成替代关系，楼盘距离地铁站的距离，还有地铁沿线楼盘价格的空间分布等等，而不是盲目跟风，否则很有可能大亏特亏。另外，政府在购买公租房两租房用地时，应尽量错开地铁通车前后的时间段，选择距离地铁站较近的地段，这样既能节省居民通勤成本，又可以将购地上的花销减少到最低。□

（作者：北方工业大学理学院，研究方向：金融经济安全与风险预警）

参考文献：

[1]William Alonso，Location And Land Use——Toward a General Theory of Land Rent. The United States：Harvard College，1964.

[2]张远超 韩庆华 杨传彬 雷娟，微观经济学. 北京：经济科学出版社，2005.

[3]刘亚臣 韩凤 王静 王秋菲 杜冰，房地产经济学. 大连：大连理工大学出版社，2009.