个人住房抵押贷款的风险与防范对策

冯玉军

摘 要：经济危机背景下，我国个人住房抵押贷款的风险逐步增大。因为个人住房关系到人民群众的生活，因此个人住房抵押贷款风险也成为了社会各界关注的焦点。本文将通过对个人住房抵押贷款风险进行分析，并提出相应的防范对策。

关键词：个人住房抵押贷款 风险 防范对策

1.个人住房抵押贷款的风险

1.1 个人住房抵押贷款风险一：信用风险。

信用风险是目前个人住房抵押贷款的主要风险之一，也是银行抵押贷款工作中的难点和重点。信用风险一般分为两类：一是，个人住房抵押人故意通过伪造等手段，故意造假，来实现银行贷款目的。二是， 由于贷款还贷期比较长，一旦贷款人生活出现巨大变故，很容易产生无力负担贷款的现象。

1.2个人住房抵押贷款风险二：把关不严。

把关不严主要是在操作中的不合理。一是，目前部分金融部门核查力度不够。银行对不同身份人的考核力度不一样，虽然有细则与标准，但是与实际预防风险要求相比，还有较大差距，比如对待公务员贷款时金融机构只是通过形式上的电话进行单位回访，而对于公务员自身是否有偿债能力监督不够。二是，目前楼市调整背景下，如何规范“二套房”在细则和工作上，尚缺乏有效的监督手段。

1.3个人住房抵押贷款风险三：流动风险。

目前，我国流动性金融风险主要有两方面：一是，我国贷款和储蓄之间的风险。我国金融贷款主要来源于居民储蓄，而我国居民储蓄一般为活期存款，随时取用，但是我国的住房贷款一般时间较长，甚至有一部分是二十多年。二是，债权危机。一方面金融机构贷款限额是有限制的，如果金融机构过多的将资金投入到个人住房贷款则失去了投入其他金融产品的机会，二是，一旦出现泡沫，居民集中取款时，很容易造成银行资金困难，甚至导致银行的破产。

1.4个人住房抵押贷款风险四：市场风险。

金融机构政策风险主要来自于两个方面：一是，我国经济也存在低谷和繁荣的周期性变化，如果变化不大的情况下，房地产受到的影响不明显，但是，如果一旦出现较大变化，特别是目前，世界经济危机背景下，我国房地产受到的影响还是非常明显的，因此很容易造成银行呆账和坏账的增加。二是，政府宏观调控影响。当房地产出现较大变化时，政府肯定会进行宏观调控，一般都会采用税率和财政手段，比如，提高金融机构的保险金，此时，银行即面临着政策风险。

1.5个人住房抵押贷款风险五：抵押物品风险。

抵押物风险在目前个人住房抵押贷款中比较常见，也比较难解决。一是，部分抵押人伪造抵押物的相关手续，骗取银行贷款，而由于抵押物所有权等问题，造成银行无法处置抵押物。二是，抵押物价格变化。虽然说，金融机构在进行个人住房抵押进行贷款时，对抵押物进行了价值评估，但是市场瞬息万变，抵押物的价格很容易产生变化，造成银行资产损失。三是，抵押物风险。抵押物风险是由于在抵押过程中，我国宏观调整和地方政府规划带来的物权纠纷和补偿纠纷，比如政府要占用某一住房地区，而住房地区补贴与贷款额相比，差距较大，因此造成银行资产的损失。

1.6个人住房抵押贷款风险六：管理风险。

我国个人住房抵押贷款中的管理风险主要体现在两个方面：一是，我国银行在管理水平，技术上都比较欠缺。银行实际工作中，很多职员都面临着跑业务的尴尬现状，即每个月都要完成固定的贷款额度，而管理层对于贷款额度虽然有限制，但是都是基于银行当时能贷款的最大额度进行，忽视了可能带来的信贷风险。二是，银行间合作不够。我国逐步在完善个人信用体系，而各个银行出于某种需要，对信用资源并没有进行分析。

2. 个人住房抵押贷款的防范对策

2.1 国家必须完善相关的法律法规。

目前，虽然我国已经有了比较完善的法律法规体系，但是缺乏严密性。一是，目前，我国部分法律法规中的条款已经不能满足我国个人住房抵押贷款现状要求，二是，部分条款在实际操作中，出现了严重与实际不符的现状。基于以上两点，我国政府必须制定更加严密的政策法规，严格个人住房抵押贷款过程。通过实行差别利率，弹性利率体系等多种手段，实现政策落实到市场当中，真正推动住房抵押贷款市场的良性发展。

2.2推进个人信用制度建设。

个人信用制度在一些发达国家已经建立起来，而且在防范个人住房抵押贷款风险方面取得了非常好的效果，因此，我国要在已有的个人信用制度基础上，加快个人信用制度建设。通过建立我国特色的个人信用制度，实现个人住房抵押贷款风险防范。因此，我国个人信用制度建立时必须要做好以下几个工作。一是，个人信用制度建设要采用现代信息技术，通过计算机等手段，实现个人信用建立的有效性和共享性。二是，建立多层次的个人信用评估体系。个人信用评估体系不单单是政府或者金融一个部门的事情，也不是一个行业可以完成的，个人信用评估体系的建立必须坚持政府主导，其他市场主体协助的方式，实现个人信用多层次评估。

2.3 加强我国银行的个人住房抵押贷款管理。

我国商业银行是实现个人住房抵押贷款最重要的一环，其身份具有二重性，因此必须加强我国银行的个人住房抵押贷款管理。一是，要加强审查工作。银行审查工作的重点是对个人住房抵押人还款能力进行调查。二是，进一步做好银行内基础工作。虽然，我国商业银行出于方便用户的心理，大都采用减少手续基础上来实现缩，短流程的目的，但是，在个人住房抵押贷款问题上，商业银行在减少手续的基础上，也要对个人抵押贷款相关的重点环节进行检查和基础工作。三是，加强抵押物的管理。抵押物一般具有保值增值的作用，但是，目前我国市场经济制度不完善的背景下，市场信用体系尚没有建立起来，因此，要特别注意抵押物欺诈行为。四是，加强银行工作人员的业务能力。银行工作人员工作在个人住房抵押贷款的第一线，因此加强银行工作人员的业务能力对防范个人住房抵押贷款风险具有十分重要的意义。

2.4 健全个人住房抵押贷款制度。

健全个人住房抵押贷款制度主要的工作是做好抵押物处置制度。一是，做好抵押物拍卖工作。我国银行为了防范个人住房抵押贷款风险，一般都采用抵押物模式，部分地区采用保险公司和抵押物双重保险模式，虽然这些模式都举得了很好的效果，但是做好抵押物拍卖工作是银行防范个人住房抵押贷款风险的必然。目前我国在抵押物拍卖工作市场方面经验和相关的实践准备还稍显不足，因此，我国要尽快发展相关的行业。二是，要做好违约下的房屋处置工作。个人住房抵押贷款风险一旦出现，特别是 借贷人出现违约情况时，银行可以立刻启动法律及其他方面的工作，对房屋进行收回处理工作。三是，健全我国房地产评估工作。目前，我国房地产评估工作已经取得了一定进展，各种部门的从不同角度对房地产都进行了评估，但是，在进展的背后，我国尚没有形成统一的获得业内广泛共识的评估标准，因此，我国相关部门要健全我国房地产评估工作。

总结语：

我国个人住房抵押贷款的风险在逐步加大，特别是目前，我国社会处在转型期，政府的职能和定位尚不明确，金融机构面临着来自市场调节风险和政府宏观调控两方面因素制约。因此，有关部门必须要做好个人住房抵押贷款的风险与防范研究工作。