房产税之法经济学分析

滕飞

摘 要 上海和重庆的房产税试点方案在2011年1月底正式公布，这是我国税收制度与住房制度发展历史中具有里程碑性质的一次重大改革。本文从法经济学的角度试分析房产税的立法目的是否能够实现。

关键词 降低房价 财政体系 收入再分配

中图分类号：D922 文献标识码：A

一、房产税之立法目的

2010年9月，财政部曾就进行房产税改革作出公开回答，解释了对个人所有的住房征收房产税的必要性，主要目的包括以下四方面：

（一）有利于调节居民收入和财富分配。

房产税具有充分体现税负能力的特征，是广大纳税人实现“量能纳税”，而且还具有均分土地财富、抑制不劳而获，将利用资源优势和处于垄断地位的纳税人产生的高额利润集中到国家财政手中，使国家财政有更多的资金投入再分配，消除社会贫困，让全体人民都能享受到社会经济发展的成果。

（二）有利于健全地方税收体系。

根据各国对房产税开征的经验，对于那些实行中央与地方分税制的国家，房产税的税收收入基本上归入地方税收体系，构成地方税收的主体税种，成为地方财政收入的主要来源。

（三）促进经济结构调整及土地集约利用。

目前，我国的地方政府财政收入中，土地出让收入占据了相当大的一部分，甚至成为一些地方政府的支柱收入。导致政府财政收入的扭曲，从而影响社会经济结构的转型，造成土地资源利用效率低下。房产税的颁布也正是政府寻求调整经济结构，提高土地利用效率的调控方式。

二、房产税之经济分析

在理解房产税的立法目的之后，我们就可以分析是否房产税能够实现这些目的呢？

（一）控制房价功能。

房产税能否控制房价，关键在于房产税的课征是否能够抑制投机者的投机行为，将住房市场的泡沫挤出。房产市场的每个投机者都为了追求自身利益的最大化，因此，想要抑制房产市场的投机者就可以增加其投机成本，降低其投机收益。

假设甲是一名房产市场的投机者，B（benefit）为投机收益，C（cost）为投机成本。

当B>C时，甲会进行投资；

当B

但这个模型里，没有考虑一个因素，即投资的机会成本。假设机会成本为O（opportunity）。

则有：

当B>C+O时，甲会进行投资；

当B

房产税的征收只会增加C而不会增加O，因为O的大小取决于投资其他行业可以获得的最高收益。近五年，我国房价飞速上涨，投资回报相当惊人。与之相反的是其他投资行业，比如股市狂跌，上证指数从次贷危机前的6000多点，跌落到最低的1600多点。同时，存款利息极低，甚至低于通货膨胀率，存在银行的资金不断的贬值。因此，O无限的趋近于0，在股市和银行存款方面，甚至是负数，即投资房产不仅是投机，更是迫不得己的保值措施。人们不投资房产，资产就会贬值。所以对房产的需求不再是简单的居住需求，而附加了投机需求和保值需求。这必然导致房产泡沫，这种房屋的供给市场已经被扭曲。人们获得资金后的第一选择必然是购买房产。这也是房价居高不下的最终根结，即使自己手中有很多房屋，即使手中的房屋租金很低，也不断的去购买房屋。

在这种情况下，单纯的征收房产税是无法解决房价问题的。因为，即使我们征收很高的房产税，即提高C的值，但O是负数，B仍然大于C和O的和，人们会继续投资房地产。

那么征收房产税能不能抑制房价上涨，解决资源配置，调节收入分配的问题呢？答案是肯定的。但不能只通过简单的征收，还要通过规范的使用征收房产税所获得的税款。

房产税能够实现其立法目的，而这个立法目的的实现必须依靠于税收的使用。上面已提到，征收房产税不能抑制投机人对房产的投资，甚至会让一些人投资房产以寻求保值。这种情况下，购买房屋的需求无法被有效的区分，也无法通过征收房产税来剥离房产泡沫。那我们只能从增加供给的方面来解决房价过高，低收入人群住房难的问题。

假设房产税征收后，用于廉租房的建设。加大房屋供给，这样可以有效的解决人们住房难的问题。同时由于供给加大，房价不再上涨，在一定程度上还会降低，因为人们会权衡购房和廉租房之间的成本与收益，当投机者和保值者发现，没有需求的情况下，房价自然会下降。

（二）调整居民收入和财富分配。

由上面的分析，我们可以知道房产税的征收可以从供给上解决住房难的问题。于此同时，我们还解决了贫富差距过大，财富分配不均的问题。因为，房产税的征收对象是房产，可能针对的是流通环节，或者是保有环节。不论是哪个环节，房产都代表着大量的社会财富。对房产征税，然后用税款建设廉租房。通过财富的转移，以追求社会财富分配更加公平，防止通过房产不劳而获，鼓励通过劳动获得报酬。

三、结论

从上面的分析中我们可以知道，房产税要实现其立法目的，关键在于能否规范房产税的税款开支。当前阶段，更好的选择是将房产税的使用限定于廉租房的建设、运营和管理上。因为房产税的征收环节在降低房价上的作用是有限的，必须配置以相应的开支规范才能从供给的环节上解决贫富差距，低收入人群的生活保障问题。这样有利于我国税收体系的改革，国家不仅需要依法收税，还应依法开支，做到征税与开支透明。从而实现用纳税人的钱办纳税人的事，改变现行的税收和财政信息的不透明性。□

（作者：中国政法大学法学院2011级法律与经济专业研究生）

参考文献：

[1]胡怡建. 税收学[M].上海： 上海财经大学出版社，2009. 330.

[2]马国强. 纳税人行为方式研究[J].涉外税务，2000，（4）.