工程造价在房地产评估中的运用

黄东波

摘 要：本文主要分析了工程造价在房地产评估中的运用。通过工程造价方法来计算建安成本，并提出了一些个别性建筑的处理方法，将工程造价数据作为房地产评估的基础数据，提高房地产评估的准确性和可靠性，以供借鉴。

关键词：工程造价 房地产评估 运用

中图分类号：TU72 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0228-02

房地产评估指的是估价人员通过模拟房地产市场的价格形成机制，根据房地产形态的差异，采用不同的评估方法，模拟房地产市场价格的形成的过程。在房地产评估过程中，会产生不同的房地产估价结果，再从房地产的估价理论出发，选取适当参数，以不同的计算方法使各估价结果能够趋于一致。但在估价过程中，由于对市场竞争因素的分析不够充分，特别是成本法计算时，可能会导致估价结果会有很大差异，估价结果与其他算法的结果相差较远。这就是说，在市场竞争受到限制的情况下，以成本法来估算价值会受到很大限制。在这种情况下，由于估价对象的建筑形态多样，如何保证重建价格或重置价格的准确性，是房地产评估中应注意的问题。

1 工程造价在房地产评估中的运用

在房地产评估中，成本法的计算公式为房地产价格=开发成本+土地取得成本+销售费用+管理费用+销售税额+投资利息﹣建筑折旧费用。因此，以成本法来计算房地产的价值，主要指开发成本和土地取得成本，在管理费用、利润、利息、建筑折旧、销售税额和土地取得成本都有明确的数值取用的依据和计算方法。因此，本文重点对开发成本进行阐述。

1.1 开发成本

一般来说，开发成本指的是建筑物的重建价格或者重置价格。建筑物的重建价格指的是将原有建筑技术和建筑材料作为估价对象，以估价时点价格水平为依据，重新建造一个与估价对象相同的建筑物正常价格。建筑物的重置价格指的是将估价时点建筑技术和建筑材料作为估价对象，以估价时点价格水平为依据，重新建造一个与估价对象功效相同的建筑物正常价格。从两者的特点来看，重置价格一般适用于年代久远的不能找出与旧建筑物相同建筑材料，或者是因为建筑技术发生变化，导致旧建筑物难以复原，对这些建筑物进行估价则可以使用重置价格。重建价格的使用适用于具有特殊保护价值的某些建筑物的价值评估。

1.2 开发成本估价规范

在开发成本估价过程中，可以采用市场比较法、成本法。或者是以政府确定的房屋重置价格来求取，也可以按照工程估价的方法来计算。在实际评估过程中，对建筑物的重置成本的计算一般采用分部分项方法、单位比较法、指数调整法、工程测量法。从这些可以看出，不管是工程估价或是实际操作，在建筑重置成本和重建成本的计算上，都可以使用工程造价方法来估算，但并非最佳方法。

第一，在成本法估算时，评估人员一般采用指数调整法和单位比较法，因为这种方法比较简单。但工程测量法和分部分项法需要采用工程造价方法，则需要造价工程师的配合，还需要详细的工程图纸、构造尺寸等数据资料，因而估价师并不常用该种方法。

第二，在采用单位比较法和指数法时，建筑成本的价格指数、平米造价一般都是由工程造价站和评估公司发布的数据资料，还有一些来自于估价师、评估公司对数据资料进行收集和整理，这些资料一般以时间归类，以大的结构型式来划分，如钢结构厂房、框架、砖混等。在房地产评估中，一般将这些作为基础的数据，对工程成本进行分析。

第三，这些基础数据的归纳也有一定的缺陷。因为数据归纳趋向于概况化，比较笼统。对于某些与标准建筑相符合的建筑物，其数据统计则与实际情况比较符合，但是对于某些个别性较强的建筑物过着是与标准建筑不相符合的建筑物，其统计数据与实际情况则相差较大，数据取用的说服力较弱。随着现代建筑的发展，高层建筑、多层建筑、超高层建筑也不断发展起来，建筑装饰艺术的应用也不断发展，建筑物的个性得到彰显，建筑物的开发成本也发生了很大变化，如外墙乳胶漆、铝塑板幕墙等对建筑物开发成本有较大影响。在工业建筑的成本估算中，出了标准厂房可以使用统一性的建安成本来计算，对于一般构筑物和非标厂房，都比较难使用统一性的建安成本来计算。在同类建筑中，由于地理位置的差异，在建筑设计标准上也会有所不同，以四川为例，成都市和西昌市在防震标准设计上有很大不同，成都的是6度设防，而西昌为8度。同时，由于地区差异，建筑物节能标准也会有所不同，墙体保温设计会有很大差异。

第四，在数据统计中，一般是将一定时间段的建安成本进行计算。由于建材市场变化较快，统计数据与市场状况并不相符，估价时点一般是将基础数据进行调整后再进行估算，因此，指数来源的可靠性也受到质疑。在房地产评估中，以成本法尤其是建筑成本法进行估算，很难对某一建筑试点的建筑成本进行估价。但在估价过程中，一般以估价时点作为建筑成本估算的依据。因此，在估价过程中，应将估价时点控制在一定时间范围内，假定在该时间段内，建筑市场的价格变化并不明显，才能对建安成本进行有效估计。同时，还应该技术补充价格指数及单价指数，才能及时获取建材市场的变化情况。

2 工程造价在房地产评估中运用应注意的问题

从我国建筑市场来看，建筑市场仍属于卖方市场，市场竞争非常激烈。在房地产评估中，工程造价的运用强调了建筑市场的客观情况和一般水平。以工程造價对房地产进行评估，通过定额的造价信息，能够为造价评估提供科学合理的技术支持。同时，造价信息反映了一定时间内，一个地区的平均水平，提供了各时段、各区域的工程材料的平均价格，其数据具有很强的代表性，体现了社会化的一般水平。

因此，从理论上说，工程造价的数据基础越完善，与市场情况越相符，在实际运用过程中，工程造价在房地产建安成本计算中的应用也就越普遍。当然，由于工程造价本身也是模拟建筑价格的重要组成部分，误差的存在是不可避免的，从总体上说，房地产的估价规范与工程造价规范基本是一致的。因此，工程造价在房地产评估中的应用，能够保证建安成本与工程实际成本基本相符，通过调整计算方法、单价比较法，还能够提高数据的可靠性。

3 结语

工程造价在房地产评估中的运用，能够提高评估结果的准确性，对房地产市场的发展也有重要影响。近年来，工程量清单计价的方法得到推广，工程造价不断进行变革，使工程造价的社会性、实用性更强，与建筑市场的运行情况也更加符合。但在工程造价计算时，应注意工程造价的客观化处理方式，完善建筑市场的成本组成的计算方法。将工程造价运用于建安成本计算中，以工程造价数据作为房地产评估的技术数据，以得出客观性、一般化的建安成本，提高评估结果的准确性和可靠性。

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