房地产开发风险管理探析

郝伦实

【摘 要】本文从房地产商品的内在特性、环境因素和企业因素三方面探讨了房地产风险的来源，以及对房地产风险辨识，并对其进行了系统的归类分析，提出了相应的应对房地产风险的策略。

【关键词】房地产 风险 防范策略

房地产风险通常是指房地产在开发经营过程中，由于影响开发经营利润的多种因素的作用，导致房地产开发与经营公司不能收回投入的资本或达不到预期收益而蒙受经济损失的机会与可能性。房地產风险涉及范围广，表现形式多样。因而房地产投资风险复杂，通常一旦发生风险，损失都比较惨重。

1房地产风险的渊源

影响房地产风险的因素，通常既有房地产商品自身特性方面的因素，也有环境影响作用和房地产开发与经营公司自身的缺陷。

1.1房地产商品的自身特性因素

一是位置因素。当发生不可抗拒的自然灾害或经济危机、政策调整等系统风险时，由于房地产商品位置的固定性，它就不能移动逃避，只能直视面对。

二是投资回收期长。由于房地产商品开发过程较长，这样，各种影响因素变化的可能性就大，且维修和管理费用也会与之俱增。还有，随着环境因素的变化，房地产经营者还面临房地产商品滞销或者租不出去的风险。

三是高投资额。房地产对资金额的要求很高，资金投入巨大，资金回收期较长，一旦项目资金链断裂而筹不到资金时，项目必然无法进行，房地产开发商和经营商必定蒙受巨大损失甚至破产。

四是高敏感性。房地产投资涉及众多环节要素，整个产业链上各个要素之间紧密关联，因而投资行为对风险因素具有很强的敏感性，一旦造成损失，产业链上各个参与投资活动的主体都将遭受很大影响。

五是市场因素。房地产商品交易的价格不能完全反映其实际价值，信息不足或信息不对称还容易导致不公平交易。

1.2环境因素

经济因素。资源（包括土地、建筑材料和人工费）涨价或者短缺，直接导致房地产工程成本的增加；房地产商品价格的下降以及房地产商品闲置；国家经济的整体走势、经济政策、居民收入水平、基础设施状况等，都构成了房地产风险的经济因素。

政策因素。可以引发房地产风险的政策因素包括国家调控、突发事件、战争、社会稳定、经济政策、土地和住房政策，以及产业政策的调整等，如果出现政策性变化，风险很大。

技术因素。技术的进步可能会导致房地产商品建筑材料、加工工艺、设计潮流的变化，导致房地产商品不能满足市场需求，甚至于必须改建或者重建，这样就增加了建造成本。技术进步一般包括机械设备技术更新、工艺流程变化、材料加工技术改进、技术方案的改进、技术结构、技术原理及相关参数等的改变。

人文因素。人文环境会影响购房者的消费行为。如人口数量、人口年龄结构、价值观、生活方式、地理位置等。城市规划要求、区域发展安排、社会治安状况以及公众对拆迁、噪音与污染等的干预，也对房地产商品的开发、销售或出租造成影响。

1.3企业因素

资金筹措能力。房地产投资者往往需要通过贷款、合资等多种方式来融资。充裕的资金是工程建设质量的根本保证，是整个房地产商品生产过程中的关键，资金链一旦断裂后果不堪设想。

项目施工能力。项目施工能力一般主要包括项目质量保障能力、成本控制能力、安全施工能力。项目质量是整个工程建设的最关键因素。项目施工涉及多流程、多劳力、操作较复杂，科学的管理流程和突发事件的应急处理能力，能够有效节约时间和成本。安全控制是施工管理中很重要的部分。此外，工程施工前期的勘察、设计和工程技术状况、材料设备供应、房地产商品的出售或出租等，都可能存在并且足以影响经济效益。

2.房地产风险的识别方法

幕景分析法。幕景分析法是借助计算机实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。当某种因素发生不同变化时，幕景分析法会展现对整个房地产市场产生的影响，以及影响程度和后果程度，以便分析研究和决策。

头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，以激发创新思维。

筛选—监测—诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择。监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断缘由，并对可疑因素进行仔细排查。筛选—监测—诊断过程往往需要重复进行。

德尔菲法。也叫专家意见法，是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终形成共识的风险识别方法。针对较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有良好的效果。

故障树分析法。利用图解的形式把大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该方法能够把房地产市场面临的主要风险分解成若干细小的风险，一层又一层的分析原因，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。

3房地产风险防范策略

3.1防范个人住房贷款风险

推动住房抵押贷款证券化，完善个人信用评级。通过一系列结构安排，银行可以向资本市场发行证券，把集中于自己的信用风险、利率风险、流动性风险和市场风险等各种风险进行再分配，把风险向具有更高风险承担能力的投资者转移。

既要保证贷款质量和规避违约风险，又要给贷款者提供人性化的服务。不断扩大住房储蓄机构服务范围和对象。有些房地产开发企业不认可购房者进行公积金贷款，为此，应进一步完善住房公积金贷款的法律保障体系。

3.2防范房地产开发企业的金融风险

提高银行等金融机构的信贷监管力度，银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要严密监控资金流向，防止形成不良资产。

房地产开发企业应积极开拓融资渠道，努力寻求适合企业发展的融资模式。同时，要不断强化资金管理，最大限度地提高资金使用效率。

3.3健全房地产信用评级制度

住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押贷款等都需要与信用评级助密切配合与实施。

提高社会认可。要全方位提高全社会的信用评级意识，引导全社会重视评级结果。市场经济是信用经济，要不断培育完善的信用环境，并加强对信用评级的监管力度。

扩大业务范围。我国应采纳国外先进的信用评级办法，开拓思路、扩大业务，实现评级标准和法规建设与国际接轨。因为房地产行业开发、销售等都需要信用评级机构的支持。建立一套科学的适合房地产行业的评级系统，以助房地产和金融业健康发展。

大力强化内功。建立完善我国信用评级体系，强化内部控制制度，包括评级工作程序、岗位责任制、跟踪评级责任制、评级报告等，建立健全专业化的评级机构。

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