我国“以房养老”模式面临的困境和思考

孙向谦

摘要：随着我国人口老龄化的加剧，如何养老成为摆在政府面前的一大难题，作为养老最基本保证的社会养老保险又很难满足人们的需求。“以房养老”作为养老方式的一种补充，在国外已经得到了充分的实践和发展，但是在我国的却遭遇了“水土不服”。本文在分析“以房养老”在我国发展的困境的基础上，提出了相应的建议。

关键词：以房养老；困境；建议

一、引言

“以房养老”也被称作“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指劳动者在退休后可将自己房屋的产权抵押给金融机构，以定期取得一定的养老金或享受养老机构的服务，老人去世后，由金融机构收回房屋的产权，是养老保障方式的一种补充。这种养老方式起源于欧洲，在美国发展成熟，在我国是由当时中国房地产开发集团总裁孟晓苏最早引入并提出，目前已经历了10年的酝酿和发展。2013年国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并且计划这一方式将于2014年上半年开始试点推广，再次引发了舆论和公众的广泛关注。

据民政部门统计，2012年全国60岁以上人口1.94亿，占总人口14.3%，并且规模还在扩大。这些老年人大部分领着微薄的养老金，过着拮据的生活，他们对于退休后的生活普遍有着更高的要求。第五次人口普查显示，在城市中拥有住房的家庭达到了587万户，占到了总数的72%。在当下，“421”的家庭已经非常普遍，面对着巨大的家庭压力，他们赡养老人的能力十分有限，因此近些年全国都普遍出现了空巢老人的现象，他们老无所依，生活孤独。种种现象说明，当前我国面临的养老形势严峻，在我国推行“以房养老”具有很好的前景。然而，这种模式的推广却在我国举步维艰，困难重重，并且遭到了大多数老年人的反对。过去几年，南京、上海、北京等地也在这方面做出了尝试，但是都遭遇冷落，以失败告终。

二、我国“以房养老”推行面临的困境

虽然国外的实践证明，“以房养老”作为一种补充养老具有很多的优势和前景，但是由于国情不同，我国地区经济发展水平不协调、城乡割裂、贫富差距等都对制度的推行产生了广泛的影响，这项制度的推行在实践中遭遇了困境。

（一）传统观念的束缚

“养儿防老”的传统观念已经在中国人的思想中根深蒂固，他们宁愿自己晚年生活苦一点，也愿意享受家庭养老，享受家庭带来的幸福和温暖，而不是将自己的房子抵押出去换来去养老机构养老。“但存方寸地，留与子孙耕”是中国人的传统思想，房子作为他们最重要的财产之一，是他们奋斗了半辈子才买来的，他们更愿意将这笔财富留给子孙。况且，即使老年人愿意用来抵押，儿女也会反对，他们可能因此被带上不孝的罪名。

（二）金融机构有所顾虑，热情不高

“以房养老”需要金融机构的推动和促进，但是现阶段实行“以房养老”相关金融机构没有政策规定可依，出于对风险的考虑，它们参与的积极性并不高。2011年，中信银行公布实施“以房养老”养老按揭方案，但是业务量很低，在一些地方甚至为零。原因就是出于对风险的控制，它们设置了很高的业务门槛。对于保险公司来说，“以房养老”虽然很符合保险公司追求长期收益的特点，但是政策上对于保险公司混业经营的限制只能使它们望而却步。

（三）政府职能的缺失

制度的推行离不开法律保证和政策的支持，我国一些地方试水“以房养老”失败的原因之一就是主要由地方民间机构主导，完全市场化运作，并没有规范化、制度化。作为政府应该发挥一个“指挥者”的作用，完善相关法律法规，进行有效的政策保证，同时应作为制度的兜底人，在制度的运营中维护各方的利益。

（四）土地70年使用权的限制

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，“居住用地的使用权出让的最高年限为 70 年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其他附着物由国家无偿取得”。这项规定也成为制度推行的一大阻力，对于老年人来说，他们抵押时可能房产的使用年限已经不多，这意味着金融机构要靠剩下的使用年限来补偿养老金的支出。考虑到房地产价格的波动，金融机构面临着很大的风险，一定程度上打击了它们的积极性。

（五）房地产市场的不确定性风险

在我国，房产需求已成为一种刚性的需求。近年来城镇化速度的加快，城镇住房一直销售紧俏，房产价格居高不下。同时，一些投机分子还致力于炒房，谋取利益，这使房地产市场变得更加不稳定。近年来关于房产“泡沫论”也一度热议，国家也出台多部相关政策抑制房价上涨，保障民生。这样一来，未来房地产市场变得越来越不确定，为金融机构带来了巨大的风险。制度要继续，就得依靠政府的补贴。此外，“以房养老”的推行还需要专业的房地产评估机构，需要专业的精算人才来为房产价格和人口预期寿命找到一个合理的契合点，而这样的机构在我国目前的房地产市场还很少。

三、完善我国推行“以房养老”的建议

（一）完善法律、政策、配套设施等上层建筑

1.尽快健全相关法律法规，为制度的运行提供法律保证。目前我国在“以房养老”领域尚未制定法律，这无疑是制度推行的一大阻碍。应加快制定出台符合我国国情的相关房地产评估管理及房地产反向抵押贷款方面的法律法规，保证房地产在评估及抵押过程中双方的权利义务。同时，应该尽快对于土地70年使用权限后续期问题进行规定，如何续期、续期费用等都直接关系到这项制度的推行。

2.完善相关政策措施。目前我国关于“以房养老”的相关政策不明确，即使有的金融机构有意愿涉足养老领域，也担心未来宏观政策的变化会给自己造成损失，往往畏难前行。政府应该出台政策，给它们吃下“定心丸”。同时，应该在税收政策上给予金融机构优惠，保监会对于保险公司混业经营限制的规定可以在“以房养老”领域相对放宽，鼓励更多的金融机构参与进来。

3.完善养老机构、中介机构等相关配套设施。民政部的数据显示，我国城乡养老机构床位365万张，平均每50个老人不到一张床，因此发展“以房养老”必须加快养老机构的建设，包括配套设施完善、医疗服务良好的养老社区的建设，适当降低民间资本进入养老行业的门槛，充分发挥市场的作用。此外，培育良好的房地产中介市场，引进先进人才，为住房评估的科学性提供智力保证。

（二）发挥政府的主导作用，控制、防范风险

政府应该在“以房养老”过程中发挥主导作用。首先，在“以房养老”的过程中会产生利率风险、房地产价格波动风险、预期寿命风险和道德风险等，正是这个领域的多风险性使金融机构望而却步。这时政府应该主动分担风险，履行公共服务的职能。其次，政府应该成立专门机构进行监督和管理，发挥审计、舆论监督的作用，对于金融机构的日常运作进行动态监管，同时对于贷款人的房产也要进行实时的监督，防范道德风险的发生。对于监督中发现的一些制度问题及时对政策进行调整，对于金融机构的违规行为及时通报并且限期整改。

（三）培育规范、稳定的房地产市场环境

“以房养老”模式必须依托一个成熟、稳定的房地产市场。当前我国的房价整体呈现上涨的趋势，主要一个原因就是投资过热，各种投机行为也为房地产市场增加了隐患。房地产市场的不稳定性为“以房养老”增加了很大的风险，当房价持续走高，人们对未来房价预期会提高，削弱了他们抵押房产的积极性，房价降低又会为金融机构带来很大的风险甚至损失。因此，“以房养老”的推行呼唤一个规范、稳定的房地产市场，这就需要政府在坚持调控、规范市场、稳定房价方面做文章。

总之，“以房养老”作为养老保障方式的一种必要补充，未来具有很大的需求和前景，但是在当前推行却困难重重。因此，我们要构建配套政策和法律环境，规范房地产市场，改变人们的传统观念，以点带面，逐步构建起一个以政府为主导、市场主体广泛参与的中国化“以房养老”保障模式。

参考文献：

[1]邱峰.“以房养老”：养老保障新模式研究[J].青海金融，2012（10）.

[2]李克纯，李阳.舶来品“以房养老”如何落地[N].中国房地产报.2013-05-27.

[3]董建平，韩清河，潘振华.现行养老体制下“以房养老”模式的可行性探讨[J].河北金融，2013（07）.